房地合一税三读 专家：价跌量缩
房地合一税5日三读通过，持有房地未满一年售出税率高达45%！德明财经科大教授花敬群表示， 45%税率将有效排除短线投机，民众销售103年前
取得的房子获利将不需缴交45%税率，至于趁机购买新屋则不妨稍等来年再出手。对房地
合一税相较奢侈税是“变相减税”刺激市场的说法，淡大产经教授庄孟翰认为，“要从基
本需求面来客观看待，课税较奢侈税低，并不代表景气好转。”
【未满一年售出税45%】 房地合一课税明年上路后，持有未满一年售出，税率45%；持有1
至2年售出，税率35%；持有2年以上未满10年，税率20%；持有超过10年售出，税率15%。
防外资炒房的部分，针对非境内居住者、总机构在境外营利事业，持有未满1年售出，税
率45%，持有一年以上售出，税率35%。
而所谓“防错杀条款”，则是因财政部公告的调职、非自愿离职等因素卖出持有2年以下
房地的“非自愿售屋”；或是以自有土地与建商“合建分售”土地取得日起算2年内房地
，税率20%。针对继承或受遗赠取得的房地，被继承人的持有期间可与遗赠人的持有期间
合并计算。
至于新制自住优惠条款，自用满六年以上，且无营业使用者，交易获利未满400万元则免
税；获利超过四百万元部则采税率10%。日出条款的部分，除105年1月1日起取得的房子外
，于103年1月2日取得的房地，若持有未满2年，在105年后交易者也适用新制。
【回归基本面】 德明财经科大教授花敬群表示，“防错杀条款”的设计合乎市场情势，
但税捐机关必须要实质审查，避免有心分子投机。在房地合一税实施后，房地产会回归市
场本质，45%的高额税收将排除投机客入场，而目前市场超额供给的问题仍然严重，价格
反转的压力本来就存在，房地合一税是一股助力，市场需透过价格机制自行消化过量的产
品。未来买盘缩手后，建商势必降价求售。
至于居住已达5年或10年以上的自住户若想要“旧屋”换“新屋”，花敬群认为，理论上
来说现在卖房是最好的时机，但由于新制的冲击尚未发酵，未来5年内房价下跌后才是买
房的最好时机，而除非拥有两间以上房屋可供暂住，否则中间空窗期的居住问题会导致计
画无法施行，而最为重要的还是得审慎评估房屋售价与新屋价格的价差。
淡大产经系教授庄孟翰表示，奢侈税本来就有类似的“防错杀条款”的机制，但开后门投
机短线炒作的不法情事无法杜绝，但钻漏洞的代价也不会小，像开一人公司从事买卖，也
是要付出时间、金钱等代价，还得考量被国税局彻查的后果，若有很多人都从事这种行为
才会成为问题，原则是，利益越高逃漏税逃得越严重，而从过去奢侈税的情形来看，并没
有这样的情形发生。
“相对过去而言投资客成本更高，自住客就没什么影响。”庄孟翰认为，大环境本来就不
好，即使税制改变也不可能影响太多行情，而对于“变相减税”以及“奢侈税大赦”，庄
孟翰说，“像是业者的说法，故意放风声要找白老鼠。”认为还是得就基本需求面来客观
看待市场，课税减少不代表景气就会好转。
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