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内文：
无疑地，过去一年对国内营建及房仲业而言，是难过的一年，答案就在内政部公布的全台
房屋买卖移转的数字上。
2014年买卖移转仅32万598户，较2013年的37.2万户，足足少了5万多户，减幅达一成半，
并刷新自2003年SARS以来的新低量纪录。房地产市场这一波景气多头，刚巧就是从12年前
SARS爆发后开始上演的，许多房市专家认为，整整12年的房市景气期已告落幕，论其成因
则包括奢侈税上路、房贷管制、房价涨过头及房地合一课税等等的打房措施。
人口红利消失
上述原由从因果论看都没错，不过，这些条件都是可变动性的，从深层的趋势角度观察，
我比较担心的是台湾人口结构逐年老化及少子化的“双化”现象，让直接牵动未来国家竞
争力的人口红利优势逐渐消失，而主政当局若再一直忽略这个真正会动摇国本的大趋势，
台湾房市景气复苏可能会遥遥无期。
从事多年国内外房地产投资研究及规划执行工作，我一直非常重视且随时留意各国城市人
口结构的消长变化，理由很简单，因为房子是给人住的，人口不断稳定成长，自然会带动
居住需求。还有，出生率的成长，直接带动劳动人力的增加，进而刺激国家整体经济动力
不断增强、国民所得增加，购屋能力也会跟着增加，房价随着逐年上升，这应该都是你我
都懂的普通财经常识。
问题是，一旦情况刚好相反的话，人口红利优势消失，那可就不妙了，过去经济失落20年
的日本就是最明显的案例。
日本在1990年的经济泡沫前夕，房价涨到最高点，东京房价全球第一，店面每坪动辄台币
千万元以上，但隐藏在这些异常热络景况的背后，却是一连串的统计数字开始翻转日本的
经济结构。
死亡交叉讯号
首先是，日本劳动力人口在1991年间首度出现不增反减的讯号，巧合的是，同一年，日本
的幼儿人口下降趋势线，和65岁以上的老年人口的上升趋势线，都在同一年交叉，换言之
，从投资技术线型看，这可不是黄金交叉，现在来看，这是明明白白的死亡交叉讯号。
因为，日本房地产市场就是从1991年开始一路反转向下，到现在2015年，整整24年过去了
，平均房价较经济泡沫前夕的高点还下跌约70%。虽然近四、五年来，少数像东京都一带
房价有小幅度的反弹，但是，整体房价表现依旧低迷。
类似的情况，在欧洲的西班牙也出现过，西班牙在2008年同样出现劳动力人口首度下滑，
新幼儿人口下降线和老年人口的上升线交会的讯号，之后房价开始下跌，到2012年平均房
价下跌约30%。
回头再检视台湾的人口结构，2014年起的劳动人口趋势线开始出现不涨反跌，而年年降低
的幼儿人口趋势线，与不断升高的老年人口趋势线，同样在2014年交会，对照去年国内房
市景气的逆转，纯粹从技术线型看，与日本、西班牙两国房地产的景气，不管是否巧合，
不可否认的，彼此存在高度的关连性。
事实上，台湾面临人口红利年年萎缩的情形，已到了不容再忽视的地步，从国小到大学等
各级学校，召生不足额的情况，一年比一年严重。
开发银发商机
少子化现象也已直接冲击到各行各业劳动力市场，许多有远见的企业，已开始提供高额补
助奖金，鼓励员工多生小孩，可惜仍未见政府针对如何避免人口老化及少子化的“双化”
危机，推动完整有效的因应对策。
人口老化在对岸的中国大陆也一样，这两年对岸已解禁实施数十年的强制一胎化政策，显
然已看到人口老化现象对于未来整体经济力的严峻影响，开始推行各种因应对策。
以上有关台湾人口红利消失的观点，是我最近与几位营建界高阶主管聚会时提出的，与会
这些人士都曾历经房地产几番风雨，但却都颇忧心忡忡：“人口结构的调整，可不是像奢
侈税或房地合一，说改就改，那不就意味着国内房地产未来危机重重？”
我说，也未必，“因为危机不就是转机，若应变得法，更有新商机”。别忘了，老年化社
会一来临，代表着满街上，每十位行人，就有一位是65岁以上的银发族，这群人口袋之深
及高消费的潜力是不容忽视的，对营建业者而言，规划新形态的银发住宅及周边衍生出相
关医疗服务，都是未来国人房地产界开发的新蓝海，只要规划得宜，新商机处处在。
（作者是长富国际地产公司总经理）
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