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2015-01-15
【住展房屋网/台北报导】据住展杂志2014年封关统计，北台湾房市总推案量约为1.16兆
元，与11月初的预估值相吻合，较2013年年减约13.6%；北台湾各县市推案量大多萎缩，
仅宜兰地区推案量大增近倍，这与宜兰买气相对较稳定有关。
2014年推案量减幅最大者为基隆市，年减约39.4%，全年仅剩60亿元，其次是新竹地区，
年减约29.3%。若以总销金额来看，减少最多的是新北市，年减688亿，第二则是桃园，年
减594亿。
抢照潮效应 今年推案量增约1成
但今年情况可能会不一样，据住展杂志预估，2015年推案量将比2014年增约10%～15%，全
年推案量预计会落在约1.276兆至1.334兆之间；其中，约有8千亿案量会在今年上半年推
出，下半年因逼近总统并立委大选，推案量肯定会低于上半年。
住展杂志企研室经理何世昌指出，今年推案量放大的主因有三：第一、是去年因九合一选
举延后公开的建案尚未悉数释出，预计延推建案在今年将陆续加入战场，如士林区“欣翰
士林官邸”、新庄“远雄九五”。第二、异业跨入不动产开发方兴未艾，且量能有扩大趋
势，如内湖区“T‧CBD”。
第三、因今年7月起容奖限缩正式上路，去年建筑业者拚命抢建照，建照核发量也居高不
下，伴随抢照潮而来的推案潮将在今年逐渐出现；惟部份业者抢著申请建照只是为了确保
容积不缩水，拿到建照后不一定会马上推案，可能会延至明年以后才推案，因此未来几年
案量均可能会继续维持在高档。
今年房市预料有五个可能
住展杂志企研室经理何世昌预估，今年北台湾房市有‘五个可能’。第一个可能，是今年
平均房价与成交量将和去年持平，新成屋、预售屋市场形成‘价量均平’的态势。房价持
平的原因，是新建案推案成本被土地价格卡死，再加上多数建商资金面无虞，利率低、资
金成本不高，降价意愿仍低。但因买方追价意愿走低，新建案要涨价并不容易，所以房价
将在高档整理、买卖双方持续拉锯。
至于成交量持平的原因，是2014年成交量已缩至近十余年来低档，要再继续量缩的可能性
也不大；而因房价基期高与打房政策箝制，成交量要大增的机率亦不高，整体成交量应会
与去年相差不远。
第二个可能，是‘代销跌倒，建商吃饱’。现在‘建商守的是价’（价格卖得好），但‘
代销要的是量’（冲成交量），但从目前市况来看，两方所需已互相冲突；因为建商不让
价、坚守价格，成交量就逼不出来，代销就苦哈哈。
何世昌表示，虽然代销盼望建商让价以促进成交，但代销业者为了生存，目前普遍仍报高
价抢建案卖，使新建案底价更难回降，进而让成交量更难提升。在此情况下，建商还是老
神在在，惟体质较弱的代销必须谨慎因应财务状况；代销为求生存，应会减少包销，转以
包柜或纯企划来渡过。
政局难摆平 税改难上路
第三个可能，是‘房地合一税不会实施’。现财政部全力推动房地合一税，房地合一税势
必成为总统并立委大选的政策焦点，但因立委与业者普遍反对，若原案不经大修，选前要
通过的机率并不高；即便选前三读通过，立即在今年实施的机率也是微乎其微。
房地合一税无法快速实施的原因，除了立院因素外，大多数县市首长由在野党夺下也是关
键之一。由于房地合一税牵扯到国税、地方税的问题，未来所缴税款若先归中央，再由中
央分配至各县市政府，其分配比例要如何制定，恐怕还有得吵了。
央行防线失守 大选将定多空
第四个可能，是‘彭淮南防线（300万／坪）将正式失守’。为何说是‘正式失守’呢？
因为若严格来说，彭淮南防线在去年早被突破，但因业者不想当出头鸟，便把房屋价格灌
入车位、拉高车位价格，把房屋单价压在300万／坪以下。
除非业者铁了心要把一个车位灌到千万、继续把房屋单价压在300万／坪，否则这种手法
再玩也有极限；很快的，彭淮南防线就将失守，只是要由谁来冲前锋罢了。是“帝宝”？
“皇翔御琚”？“冠德兴雅BCF”？“富创D3”？“宜华富邦”？“松涛苑”？还是“陶
朱隐园”？
当然，贵为11A总裁的彭淮南，理当知道防线早已被突破；但本刊预估，在超豪宅市场价
格与一般产品脱勾的情形下，再加上今年房价持平整理，彭总裁不会因防线遭突破而再出
重手打房。
第五个可能，则是‘总统大选定多空’。何世昌进一步表示，纵使现在空方抬头、频频放
话，但有越来越多的建商早有撑到总统大选后的准备，财务规划也趋于保守，并以合建推
案来降低风险。所以，在总统大选前，大多数建商在价格上不会作出大幅度变动。直到了
总统大选后，才是多空两方摊牌的时刻。
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