桃园不熟,所以关于分析阿,前景阿,不予置评.
我只负责在旁边看戏...XD
不过还是有两个经验.
1.航空城必盖.
这种规模的重大建设,没有人再说说的.
百亿以内的建设可能只是说说.
千亿建设在核定以前会说说.
可是都核定了,90%会盖...
征收不是问题,桃园升格直辖市就是为了解决征收的问题.
升格后征收土地就是中央的事了,升格前,靠一个桃园政府会没力去动.
(听说捷运线的问题也是)
另外,这牵扯的不是啥蓝绿的问题.
基本上整个政坛都卷在里面.
过了对所有政客都有好处.不过对大家都是坏处.
蓝绿只是选举前炒一炒..尤其这次是地方的选举.
我相信房版的都已经不是学生小屁还搞不清楚状况....
应该可以了解,台面上吵架,台面下上酒店的台湾政治文化.
另外,这个计画基本上就算有人A了一堆好处,他还是对台湾有益处的.并且争议性并不大.
所以更不可能被档...
2.会盖但哪时盖...不知道.
民主政治的特性就是事情很会拖.
你看一个政策,只要遇到选举,很容易就被拖个一年.
核四被拖多久...大家也看到....
(可是他还是盖了没错吧..XD..连阿扁都不敢把它废掉,因为这是重大工程)
就算再盖了,脚步一定也很缓慢.尤其这种分很多期的建设.
我们不是共产党国家,你不能羡慕隔壁,说挖山就挖山,说迁村就迁村.有超强的行动能力.
我们就是3年计画5年通过10年执行15年生效...
我爸台中等中科和国际机场,等了20年的经验告诉我.
早在古早年代,其实大家都会耳闻未来的今天会有哪些搞头.
可是等等等,很可能等到白了头,才等的到.
so...请不要把台湾当作模拟城市,鼠标按一下一个巨蛋就变出来了.
3.效能如何,不知道.
吴敦义年代在讲南星计画....
今天南星计画还是动工了...XD...只是变阉割版,因为执政者是绿色.
但是南星计画的精神,就被修改,从新打造成自由经贸区,改成亚洲新弯区.和高雄洲际码头
(结果最重要的精神本质没啥改变...XD..就说会做的事情还是要做,换谁都一样.
我们政客平时骂它们黑心归黑心,但是基本上我还是同意,它们还是有良心.
该做的事情都还是会做的,尽管嘴上吵吵闹闹,又很爱演戏)
至于本来规画的南星,效能大量被缩减,因为功能被大量扩散开来.
也就是本来集中在这区的效能,可能被扩大化.
那四周得利,但精华处就不如预期之外.
例如轻轨好了,他的轨道改版过一次....
或是高雄捷运网,他则是改版过更多次.到现在更新版本都还没出现.
到头来,建设还是会盖,但是地点...靠杯被改变了..!!!
海豚会转弯,政策也会转弯就是这样讲的...XD
所以我们无法预估太久以后的建设效能和精密化后的方位等等.
因为会转弯...
所以回到青埔.
个人认为最大风险在于.
1.多久后航空城在动工.
第二大风险是.
2.动工后的效能怎样.
多久后动工会严重影响到大楼物件的房价.
尤其如果他拖了20年...然后中间经过一次房地产崩盘转折.
你完蛋了....你新屋要变二十年屋.
详细惨况请参考高雄大学....XD
没错阿,他现在又在发展,起死回生,可是如果你当年买的不是透天而是大楼.
你的脸应该到现在还是绿色...
(上面文有人说淡海,但是当年淡海都是土地,土地没再怕的,又不会变旧,还抗通膨更贵.XD)
我爸吃过台中20年的亏,所以现在我一定是看到动工了才动手.
没动工,我先到别处去玩去...XD
2.动工后效能变怎样.
毕竟这是一个新区域,新区域的效能还是有风险.
我们还是看到很多不如预期的建设,向高雄当年红极一时的地下街.和旗山造镇.
当然赌到你就发达了,你赌七期,赌美术馆,赌大直赌南港.现在都赚到翻过去.
赌不到...如果有适时脱手,我不能说你没赚...可是自然会赚的少很多.
另外,新区域要安全,通常都不是独立区域,而是延伸发展.
像七期美术馆信义计画区,都是延伸发展,这种无敌安全...
可是如果你在外围突然插旗...这种就很风险.
别忘了上次崩盘台北跌最惨的就是淡水....
等到你撑到房价涨回来还超过的时候,市区早就又翻了两三倍.
所以讨论机会成本....你还是输家,虽然最后你可能没亏到钱..
不过当然啦,你养地的另论....XD
土地这种东西不能用房子来看,因为他不折旧,外加他可以盖房子.重点是它可以做梦.
所以买市区土地不如赌外围重划区...
这样你才有本事赚钱赚到可以养一个议员出来阿..
市区土地涨太慢了...外围才是天堂.
这也是炒地皮的人不爱去欧美国家,爱去东南亚的原因..XD
越乡下越偏僻土地越便宜的地方,它们越爱...随便炒一下就翻个好多倍.
你市区还在那边算几%...哪够塞牙缝阿.
so...很多时候,我看到某财团或台商跑去那边买土地,居然有人说要跟着去买房子.
就觉得很好笑...XD...不是这样玩的老大.
当然我对桃园不熟.
青埔不予置评....