1.来源连结:
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20140726/35980897/
2.内容:
2014年07月26日
【倪浩伦╱台北报导】民众透过房仲看上满意的房子后，为了展现购买意愿，买方会被要
求签订“要约书”或是缴交“斡旋金”，方便房仲去跟屋主议价。要注意的是，买方在屋
主同意后才因故反悔，皆要负担违约金。
屋主和房仲签售屋契约时，会根据屋况、地段以及屋主意愿进行讨论，决定售屋价格（俗
称底价），一般来说，当房仲带看屋时，若是发现客户有购买意愿，便会请客户出个愿意
购买、且自身能负担的价格，并且，出一笔“斡旋金”或签要约书，表示确实具有购买意
愿，并非只是空头喊价。
台湾房屋法务专员游璿桦解释，当买方所出的价格，达到屋主底价、且签约时授权房仲可
代收订金，此时斡旋金将直接转成订金；就算未达到底价，当屋主同意以买方的出价成交
，此时一样会将斡旋转订金，并根据《民法》248条来推断买卖契约成立。
政府在1997年起，要求房仲业者在斡旋金制度外，须同时提供要约书给买方选择。不同于
斡旋金，要拿出一笔现金或是本票，签订要约书时，买方不用拿钱出来，但同样要注明“
愿意购买”价格。卖方若同意买方出价并签名后，房仲便会和双方约时间签约。
斡旋金和要约书制度，除了展现客户买房诚意，也有遏止双方临时反悔、浪费彼此大量时
间和精力的作用。
信义房屋地政士联合事务所专案经理林以德说，就斡旋金制度来看，若买方斡旋已达卖方
底价，进而转成订金后，若买方反悔不买，斡旋金将被没收，一般金额多为出价的2%、或
10万元上下。
“但若明明已达底价，卖方却反悔不卖，除了将全额退还斡旋外，将赔偿买方一笔与斡旋
相同的违约金。”根据内政部定型化契约，无论是买方或卖方违约，所须赔偿的金额中，
会有一部分会赔给房仲，数字多寡则依契约内容而定。
以存证信函撤约
斡旋金和要约书最大的不同，除了有无现金、本票流通外，尚有赔偿金的多寡。中信房产
行销企划部经理江龙名说，斡旋金违约的话，是付多少赔多少，“要约书则不同，根据政
府规定，违约金为买方出价的3%。”若某A出价1000万元，经卖方同意后却反悔，则须赔
偿30万元违约金。
游璿桦补充，如果买方在要约书出的价格，已达卖方底价，卖方却不愿售屋，此时买方无
法拿到任何赔偿金额。“但因卖方违反了委托销售契约书内容而致交易失败，卖方须赔偿
底价4%的金额给房仲。”
如果买方付了斡旋、签了要约书，难道就没有机会反悔吗？定型化契约有注明，买方有3
天的审阅期，但要注意的是，一般买卖意愿书上会有“买方已充分了解契约内容，并自愿
放弃3日以上审阅权利”或“买方已行使契约书审阅权”等字眼。
此外，在房仲将斡旋、要约送达卖方前，买方仍有权撤回，此时应以邮局存证信函送达或
书面亲自送达卖方，即产生效力。
【违约金求偿叮咛】
●买方
斡旋金
◎出价达卖方底价，且已经转成订金后，则推定契约成立
◎若反悔不买，斡旋金将被没收
要约书
◎卖方在要约书签名，同意以买方出价金额售屋
◎若反悔不买，须赔偿卖方开价金额的3%做为违约金
●卖方
斡旋金
◎买方出价达卖方底价，或同意买方出价来售屋
◎若反悔不卖，斡旋金全数退还买方，还须赔偿买方同样金额的赔偿金
要约书
◎卖方签名同意买方出价金额，事后反悔，须赔偿买方开价金额3%做为违约金
◎买方出价达卖方底价，卖方拒绝签名售屋，须赔偿仲介开价金额4%做为违约金
●房仲
斡旋金╱要约书
◎买、卖任1方赔偿违约金给对方时，房仲可要求一定比例的金钱，比例视签约内容而定
3.心得或感想:
一.斡旋成功推断买卖契约成立
二.以存证信函撤约
三.买方要约书违约要陪"卖方开价"的3%，卖方要约书违约要陪"买方开价"的3%
四.房仲可要求一定比例的金钱，视签约内容
五.审阅期三天