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作者: gaplife (嘎普拉夫) 看板: PublicIssue
标题: [专栏] 花敬群：柯、连社会住宅之政见比较
时间: Tue Jul 22 14:08:09 2014
本篇论述清楚，颇值一看
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最近柯医师与连胜文都慎重的提出社会住宅政策，代表台北市在房价负担严重恶化环境下，
政府担起责任兴办大量社会住宅，不仅只是政治正确，更是执政者的基本职责。我们甚至要
这样说，有能力成功推动社会住宅的人，才有资格当台北市长；如果只像目前的政府一样，
这次的选举就丝毫没有意义。
租金摊还VS资产证券化
两位市长候选人虽然都端出社会住宅牛肉，但相较之下，柯医师的政见内容相对完整，强调
要由政府主导，成立住宅专责机构，兴建5万户，约1,000亿元兴办资金，以银行长期即50年
低利融资，经由租金收入按月摊还。
连胜文提出的政策偏向延续既有政策观点，倾向以民间投资兴办为主，希望经由容积奖励回
馈取得社会住宅，并以透过“资产证券化”方式，将长期租金收入转化为兴办资金，但未明
确提出兴办数量目标。
舆论上对两位候选人的政策评论，虽然对柯医师政见所彰显的决心表示认同，认为连的政见
较无突破与亮点，但各项评比结论，本质上还是偏重“钱从哪里来？”这个问题。认为，柯
以租金收入偿还银行融资，可能有财务不稳定的疑虑，举债千亿亦可能造成市府长期财务负
担，认为连提出的资产证券化似乎较有可行性。
社会住宅该积极还是保守？
我认为，柯与连政见上最重大的差异，在于柯是以责任与目标为导向，明确说出政府该承担
的职责与5万户目标，财务上的问题则以现金流量的角度处理，符合不动产开发经营的逻辑
，该进一步突破的是制度上对长期融资的配套措施。
连阵营的政见比较像目前政府施政的逻辑，先设定“政府不花钱”与“交由民间执行”的前
提，然后为民间兴办创造诱因与财务可行性策略，至于该兴办多少户数，则由最后执行上可
能的结果来决定。很显然的，柯的政见非常积极，连的政见相对保守。
资产证券化成本高又复杂
柯、连双方都提出了社宅的财务安排论述，柯采取金融机构融资，连提出资产证券化。其实
，银行融资与资产证券化都是正常的资金筹措方式，差别在资金成本与风险承担。
若要将长期租金收入进行资产证券化，稳定的租金收入仍是必要条件，否则受益凭证的报酬
率要求将会很高，社会住宅营运的财务压力会更大；即使租金收入稳定，或政府提供获利保
证机制，也因为证券化是向民间集资，承诺的报酬率也会明显高于政府融资利率，因此资产
证券化的资金成本会比较高。
此外，兴办社会住宅的资金并非一开始就要全数到位，采取资产证券化方式的筹资规模设定
与过程，将会变得比较复杂，向银行融资的执行弹性则相对较高。
租金有可能导致财务缺口
政府向金融机构融资的利率基本上极低，这是柯阵营政见的一大优点。但因兴办社会住宅属
于专案融资，因此柯的政见必须强化政府稳定的偿债能力，例如对低收入户收取较低的租金
可能造成的财务缺口，必须搭配其他收入或社福资源来补强。
但不可否认的，这项问题可以在财务计画中予以安排，基本上不会构成太大问题。另外，承
租户可能有欠租问题，则是社会住宅管理上必须克服的重点，若此问题能有适宜的配套制度
，长期融资下的资金周转便无需要担忧之处。
改善社会住宅问题别从根本放弃
其实，柯的政见还潜藏一项对台湾社会非常重要的核心价值，就是“政府得认真的把事情做
好做对”。亦即，大量兴办社会住宅是台北市极重要的政策，大量兴办需要大量资金与人力
的调度，大量的社区需要建立可行的经营管理制度，这一切政府都要担起责任来完成与落实
。
反观连阵营的社宅政见，本质上已放弃有能力政府的自我期许，因而采取做多少算多少的保
守策略，至于资产证券化一说，则是包装功能高过实质功能的幌子。
对于柯连两阵营社会住宅政见的评判，其实重点不在钱的问题，在于民众对政府以及对未来
的期待有多少。无论最后谁当选，社会住宅都会继续做。只是柯的政见让人充满期待，但有
一些需要突破的工程；连的政见比较重包装无新意，让人难以产生期待。