※ 引述《AMPM ( )》之铭言：
: 标题: [卖屋] 卖地 祖产 分现金 桃园
: 时间: Tue Mar 11 18:31:26 2014
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: 1、 土地区域：桃园县 大园乡 机场捷运线
: 2、 土地使用分区： 农地 农舍
: 3、 土地坪数：500坪
: 4、 土地开价：1亿2仟五佰万
: 5、 土地前路宽 : 4米宽主要道路
: 6、 土地长宽：
: 7、 土地使用现况：铁皮店面
: 8、 交通方式 :
: 9、 可否分割出售: 否
: 10、 附带条件说明：
: 11、 照片连结：无
: 12、 联络资讯：站内信后 再给电话
: 13、 销售来源: 代理人
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: 代亲戚PO的 此地一人持有 亲戚地很多 但没有什么现金
: 想要卖一点 换现金使用
: 确定明后年 都市计画 此地目必定增值
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:

土地估价可以找书来看

虽然说，算后会发现，靠背，土地价格和他建设后差不多贵xd地主都是很贪心的，

一个地主用数学算好后，其他人无脑比照卖价对了，还要再加一点，因为我第不一样

所以到最后，想买卖，靠北，数学又没用了

只有市场和你接不接受(土地都未来价)

所以我心中都会有把尺 但就算价钱多夸张我都不会评论

只针对资讯论断 我真的很讨厌乱放谣言 误导一般民众从中获利的人 看多看空是每个人的主观自由 我认为我某方面很

周边亲戚朋友有人在国税局 都更局工作 我亲姐还是会计师

至少我可以用正确的资讯及法规下做判断

某方面很幸运 字被卡掉了>"<

我对一段征收和区段征收并不是很了解，大家可以讨论讨

论。不同地目征收会有转换率，所以我才说政府要一边征

收，一边卖地吗？我的问题在，你知道要把这些地都卖掉

你说的果然也是搞错重点,请继续猜吧

，加上这些产业园区开发的经费(不含在买地钱)，就要好

"我从头就没有跑出这段请你解数出我的不公开内幕是什么"

解套作法可能是长期开发，分散金流；或者是用自贸区包

装，引进中资或台商资金，让他们买单。

掏空台湾后 就一定要离开台湾 资金、家人也要一并带走

Ru你的数字太夸张，100公顷的新北市重划也只花几十亿。地价涨完仍然比新北市低一截的6000公顷航空城不能破兆

你应该是把后续民间投资效益混在一起了

区段征收的经费不会很多，而且政府卖地会大赚。而建设经费呢，除了核心的机场外，主要是民间投资。

总面积4791公顷需征收3000公顷，投资4630亿含民间投资

效益是2.3兆的产值。

再怎么涨也不可能投资破兆，而且那多数不是政府出钱

是政府卖地或Bot,让财团出资搞商业或产业。

从地主来看，他一坪农地开25万，若是要用市价征收换抵

费地，假若建地一坪50万的话，这样就换掉1500公顷了，

照wiki写的航空城规划，住宅区约685公顷，大约是3000公

顷征收地的1/4，这样换算是100万/坪的建地。那边的建地

有可能这么贵吗？若没这么贵，那谁要买一坪25万的农地

从产业专区要卖给厂商的地来算，扣掉机场大约1665公顷

若以你提供的4700公顷都由厂商开发来算，普通的工业

航空城农地有25万的行情这么扯 现在不都8~10万一坪

区土地以观音工业区来说，一坪是15万，这样就2兆了喔

更不用说，航空城规画了很多观光区，可以盖饭店和购物中心，这些地是不可能用一坪15万来卖的。这些都不算开

发费用喔，台湾那里拿的出这么多钱。

我觉得最有可能的作法是，通过以服贸当筹码，引进中国资金，然后你就可以看到航空城里面，饭店、购物中心、

农产品专区的老板全都是中资，然后中国再放宽来台旅游

的人数，只是钱大部份都被中资老板赚走，连回中国最后

一站要买的礼品和拌手礼，都是中资开的。至于政治人物就从这过程赚一堆钱。

p兄，重点不在几万收，而是几万卖给开发的厂商，你一坪

用十万收，卖给厂商不就至少要十万。4700公顷一坪十万

卖，就可以卖1.4兆，加上开发费用，台湾那来的钱。

回文的S大说了 政府取得土地的方式是区段征收 何来天文征收数字之说 而且要怎么推估政府取得土地的成本?

他们透过重划变更地目 来取得土地 看看桃园中路计画案例

何况 何不简而化之看待这计画 对于投资者来说

机场捷运 A16 跟 A17 仅仅只差一站 而现在用现在A16农地

价钱换算回来 现在投资重划还有很大的空间 现在区域内

农地的价钱 8~10万 按法规配回四成 等于建地成本仅25万换回来的是 重划且有捷运 有大型投资计划的建地

摆明就送分题了 跟着庄家做就好了 我只是以一个简单的

投资思维来思考这样的大型都市计划 跟着桃园升格说不定未来的市政府被丢来这里 怎么看胜算都满高的 只是现在的

是不确定所以得开发时程 以及是否分期而已

请你去看一下航空城的wiki好吗？6150公顷里面，生活机

能区只占685公顷，这是给人住的。你分4成给被征收者，

那其他自由贸易港区、机场专用区、航空产业区的地就不够了。另外，我不是讲征收的钱不够用，是讲你征收完后

，要把地给厂商开发，除非你是用地上权的方式，不然一

定是把地卖给厂商，假设扣掉机场那块和分给民众的685公

顷，就是有将近4000公顷的地要卖给来开发的厂商。重复

一次，我是说"要卖给开发厂商"的，跟征收一点没关系。

产业专区性质比较像工业区，征收工业区后，分四成给民

众，不会觉得很怪吗？

Ru你怎么算的？ 政府拿的6成地，是包括公园，道路...等等的公设地，扣掉后剩下的小部份才是建地。

官网 住619公顷 商354公顷 产586公顷 公设876公顷。

产专用地，民众也会愿意分配，因为权利换算不同。那商用或住宅地能分的少，产专分的多。

新庄知识产业园区就有地主是拿产专用地。

住+商+产，只有1500公顷，还要扣地主的持分。

剩下的才是能卖或Bot的土地。

地主是用原有农地价值去换算那住或商或产用地能拿几坪

所以目前很难说政府剩下多少。

但是应该会被地主拿走不少，是可以确定的

没意外的话，政府剩下能卖的建地只有数百公顷。

跟你乱算的数千公顷，差了10倍。

后续含政府及民间投资支出是数千亿而非数兆。

航空城那个官网只含核心区域而已，交通部的计画版本，

在机场西侧还有一个"机场相容产业区"，有1400公顷，是要做为电子机器相关产业与航太零件及绿能产品生产用的

另外竹围渔港还有一个350公顷的滨海游憩区，这都是官网

没有的。我先前的算法不想细算，所以用征收的成本来算

以航空城要征收3000公顷，现在市价一坪十万，征收成本

就是1兆，所以开发后，土地产值要有1兆，不然就是赔本

开发，当然你有时间要细算也可以。在算之前先沟通一个

观念，不管是住宅区、产业专区和商业区(你还漏了自贸区

的142公顷)，这些土地应当都会限定期间一定要开发，不

有人要养地30年，那计画就不用搞了。

在住宅区中，住一，住一之一、住二和住五都是给住民的

住三和住四的500公顷是用来开发新市镇的，所以可供开发

的土地是500公顷，加上商业区354，产专585，自贸142，

总共有1580公顷，不管住民分多少比例，他们都是拿来卖

的，因为计画区通常都会限定一定期间要开发，你只算政

府能算的，为什么不算被征收者要卖的？这些地会卖多少

钱呢？我没投资，不太想算，所以我用区征的成本来代替

以上都是算土地成本，开发下去还要多花多少钱呢？

不对，根本不必拿1兆来征收。部份是权利变换。农地转建地，坪数转换就搞定。不拿地的部份才用钱买

你要问的其实只是1500坪的建地要花多少钱开发吧？公顷。打错

我不是告诉你，农地转建地通常都是拿出来卖吗？因为会

限期开发，农民拿商业区土地，难到他要自己盖商办吗？

但1500公顷和4兆有什么关系？

4兆我是在亏他农地一坪开25万，那实际开发起来不就要4

兆，但现在市价大概只有10万左右吧，说不定更低。我只是用他开的价钱凸他而已啦。

你不要乱亏，一下6000公顷一下3000一下1500,一下10万一下25万，一下1兆一下4兆。我们fallow不到你在讲什么。

讲的简单一点，未来几十年这边有1500公顷建地要释出，不管是地主或政府的，扣掉Bot剩下是要卖的。

台湾有无能力吃下上千公顷的建设投资，没错吧。

是是是，我下次要亏人之前，先向k大报备核准。

不用管细节，一千公顷要多少年多少钱去投资才是要问的

等一下bot是那一块？

开发时限上一般只有小范围重点重划区才有时限。

航空城全部搞完恐怕要数十年。

除非地没人标，不然若是贷款标下，政府现在常会要求限

有多少bot目前未知(正常，副都心10年前也不知哪块要bot)

期开发。不然让财团养地，传出去不好听

你看看淡海和林口新市镇前进搞多少年，时限？没啦。

航空城时程长度很可能远超过淡海和林口新市镇。

问你一个问题，现在地都在政府和地主手上，如果不是bot

的话，产权怎么转到开发厂商？

所以我说你要问的是1500公顷要怎么卖阿。

那你前面讲要多少年多少钱去投资是什么意思啊？

是光讲实体建设，不含土地吗？

这需要换算价值，我没法算，住，建，产，农....行情不一

但也不能都用住宅用地价格去算。

对啊，就是换算麻烦，我才说用征收土地所需经费就好了

3000公顷1坪收10万，要卖时，扣掉公设，不卖1兆以上就是亏本啊。

不聊了，我要去吃饭了

问题是3000公顷是不是全都10万，如非，立论就错了

这包括埤塘.....

若有地主想拿抵价地不想拿钱，那立论也错。

你应该不管征收价，直接估计住商产农各区的投资总值。

450万坪建地需要1兆买地成本,但这不是马上拿出来。是民间或财团用20-30年期贷款去支出。但这么大的面积会比淡海分更多期更多区，整个支出时程最少会拉长至40-50年。

加计建筑成本，平均每年要投入数百亿，才能在几十年后搞定航空城。

这当然有泡沫占一部份.....如果这是你要的答案。

核心的蛋黄区应该是没问题。但后面住商应该永远搞不完

就和淡海与林口一样，20年搞不好就30,或40,或50.....

你儿子当爸爸时，还在搞航空城第X期也不意外。

但我们也不必管啥土地慌废政府有多丢脸，政府在淡海林口丢脸几十年有在怕吗？

林口新市镇甚至是老蒋时代的规划，唉。多少年了.

你要数埤塘的话，我还要跟你算原本就是建地的部份嘞，这种东西都是小枝节，没什么好争议的。

如果你想用四、五十年的时程来开发的话，那航空城就只

会变成另一个林口，一下子泡沫就炸掉了。另外，航空城

的主轴是产业，不是新市镇。产业奖励在一开始的时候一定是最多的，过几年后就开始缩减了，厂商前几年不进驻

难道要在没投资奖励之后进驻吗？

政府搞航空城就是要卖地赚钱，赚新投资的营业税收，不

每块地的时程不会是一样的，产业区这么大不可能一起推

会不限期开发，至于会不会和其他亚洲新湾区、台中重划

区，台北华山特区、空总开发案抢钱，就不是五只羊要担

台湾也不可能在几年之内塞满产业区。一定是分批处理

忧的了。航空城的开发时程用辩论，是不会有结果的，你

要相信什么我没意思，言尽于此。

航空城本来就很可能遇到空头而失败，这会意外吗?

政府根本不敢讲明确时程。因为太漫长了。只敢讲什么是未来40-50年的重要建设。

要相信什么? 我相信航空城100%有泡沫。你呢。我也不懂你要说啥，但绝不可能是4兆或限期开发。