这篇跟我认知的事情有点出入
提出来讨论一下
还请板上高手指教
※ 引述《unclefucka (你妈超胖,故地轴偏角23度)》之铭言：
: ※ 引述《paraparapa (可怜的哈士奇)》之铭言：
: : 各位好 家里的房子在大安区, 捷运站附近, 也因此有建商找上来谈合建
: 捷运站附近是怎附近， 300 m内、 500m内不同
: : 土地面积总共有4个地号共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16户
: : 建商拥有其中1个地号306平方公尺
: 贱伤地板比率已有6成~
: 之所以加妳，是为了凑面积搞优惠
: 但就剩余的土地来说，共有211平方公尺
: 你家有30，算是1/6，以整体来说，也有超过1/20
: 大地主还只有这种状况，那其他的不就压死了?
: 别当坏榜样阿~
: : 我们家是4楼公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪)
: : 建商说我们的建物权状面积是25.64坪, 然后合建后可以分到的建物面积是25.06坪
: 不过妳家容积已用完也是真的，282%
25.64坪应该是包含阳台面积 但阳台并不算容积 (除非超出规定吃容积的阳台)
所以原po家容积应该不到282%
一般来说
以前的公寓是 建蔽率*楼层 算容积
所以原po家的原容积是 住宅区建蔽率60%*4楼=240%容积
跟现在住三容积225%比起来 的确是把容积用完了
所以若无任何奖励盖房子
怎么盖室内都会比现在小 (约93%)
: 所以拿的比率比人家低点合理
: 但目前这样子是几乎没有把都更的好处给你们....
其实要先厘清他们是否有进行都更
: : 他们说他们算给我们的容积约有69%, 说对我们非常优惠, 他是这样算的:
: : 9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪)
: : 2.25是住三的容积率225%, 1.778是他们盖房子的经验公式?(完全不懂是否合理)
: 他们是因为面积不足所以才要找你们，你们条件不见得比他们差
: 屋龄达30年以上且土地面积在500平方公尺以上之建筑基地，只要符合停车内部
: 化、留设骑楼、建物耐震达法定标准1.25倍等规定，并经都市设计审议通过，申请
: 可免都市更新审议程序，送件至市府审议通过只需3个月且有上限20%容积奖励。
你提的这个条件是今年9/24台北市政府的提案
还未修法通过
预计是年底上路
但是否会有折扣则未知
(郝龙斌的老旧公寓专案跟台北好好看都大打折扣
这次法案有张金鄂协助 也许状况会好一点)
而且以他们基地面积
仅能适用“老屋重建”方式
即原容或1.15倍法定容积
也就是说都更容积奖励为6%~15%
: 而基本上，真要说 "公式" 有很多公式啊!
: 9.08 x 2.25 x 1.3 (公设) x 1.65 (捷运) x 0.60 = 26.29
: 这也是公式阿~
: 若捷运内都没办法搞到多69%的容积奖励，学人搞啥都更? 洗洗睡啦，乡下人~
捷运附近的确在都更上有加分
但以原po的个案
适用新法容积奖励上限是15%
母法或台北市旧法 容积奖励上限是50%
所以我不太懂69%的容积奖励是怎么算的？
我猜测是原始公式设计
是把附属建物、容积奖励还有登记规则合并计算
这样可以知道在还未加计公设前建物的销坪数字
(但盲点是无法直觉看出实坪跟虚坪)
应该是站在销售消费者端试算的值
应该跟都更奖励值没有什么关系
: 若他们这样大方，可以给上69%，那就是 30.23坪
: 换算下来.......
: 30.23 / 25.64 = 1.18倍，划不划算? 这得比较一下~
: 由于你家已用完容积，所以分到权状的1.18倍，若还原一下成225%
: 相当于 1.18 x 2.82 / 2.25 = 1.478
: 对其他容积用的刚好的居民，若建商提出相当于此的条件，在台北市算不错了
: : 他们说这25.06坪是包含公设的, 然后车位会另外算?(这部分完全搞不懂)
: : 可是车位依照土地持分来分, 我们只能分到0.9个车位, 如果要完整的车位要找补
: : 另外有租屋补助每个月 25.64 * 800 = 约2万元
: : 然后希望我们一个月内决定, 不然他们打算不管我们就自己建了
: : 想请教各位建商开的条件合理吗?
: 我觉得，干脆和他们说
: 你只有小小的愿望，基本上你家地皮是30平方公尺， 5.8%
: 不如你家不要分房，等他们全建好，豪宅了
: 517 * 2.25 * 1.778 * 0.3025 = 672 (坪)