http://ppt.cc/RvnP
国内房地产市场景气从2003年第4季复苏迄今，已迈入第十个年头，景气循环时间超越
历史纪录，而近期随着央行理监事会议暗示利率将走升、美国量化宽松货币政策近尾声等
讯息，市场开始担忧推升此波房地产市场景气最大动能的资金效应与低利率环境将出现变
化，意谓未来外在条件对于房市将不若先前宽松，此亦使得各界相当关注国内房地产业景
气循环是否即将进入转折点。
事实上，今年上半年总体经济情势对于不动产业甚为有利，主要是美日的量化宽松政策
（QE）使得全球流动性泛滥的程度创金融海啸以来最甚，进而造就不动产的投资保值需求
，特别是不动产已连续七季成为国人最偏好的投资工具，大幅领先黄金与股票，反映在国
内投资管道有限的情况下，相对保值的不动产成为资金最佳的去处，催生出置产行情。
但下半年以来QE即将退场、国内央行发表暗示升息谈话等讯息已透露出未来外在条件对
于房市将不若先前宽松，其中9月底的央行理监事会议暗示利率将走升，并提醒房贷户需
留意未来价格风险，而市场一般预估首次升息的时点将落于明年第2季。虽然依经验值，
房贷利率要升到3％，购屋客户才会有感，5％才会有实质压力，但此一时、彼一时，时空
环境已有所改变，最主要是不动产市场对于国内外利率提高和市场波动的敏感性已较以往
增加，意即长时间持续实行宽松的货币政策将增加房市面对利率上升的脆弱性和敏感性。
而虽然明年国内大幅升息的机率不高，惟利率一旦反转向上，意谓过去长期支撑房市的
低利率环境将开始出现转变，仍将对购屋者心理层面产生影响，进而冲击购屋意愿。特别
是首购族群对于利率变化相当敏感，更何况国内实质平均薪资衰退幅度仍持续扩大中，一
旦利率出现止跌回升，则恐加重首购族群的购屋负担。
此外，有鉴于美国QE将逐步退场，未来若利率调升恐使购屋者的违约机率提高，故明年
预计央行与金管会将会加重专案检查，或是提高风险权数并求银行增提更多准备，以强化
银行风险承担能力，借此督促金融机构落实不动产授信风险控管的原则。而在明年政府将
持续加强不动产贷款风险控管措施的预期，以及公股行库、民营银行相继配合调整不动产
贷款之下，将使得建商的土建融贷款、民众的购屋及修缮贷款等借贷金额相对受限。
整体而言，明年国内住宅市场交易结构，将由今年的量增价微扬转为量缩价微跌，交易
量出现萎缩最主要是因奢侈税修法方向恐趋严，进而使部分民众将资金转往其他投资工具
或转战海外不动产，再加上美国QE的缩手对于房市将带来负向的影响，更何况国内央行也
不排除将启动升息动作，且政府与公股、民营银行将强化不动产贷款风险控管措施，将使
得民众的购屋及修缮贷款等借贷金额相对受限，更何况先前庞大推案量的去化未如预期恐
加重余屋的卖压。
值得一提的是，即便是明年国内房地产业景气进入转折点，但预料初期景气调整速度将
不至于太快，若以景气灯号表示，则将由过去的红灯、黄红灯转为绿灯，主要是国内央行
采取缓慢升息的机率较高，加上近年来建商获利丰厚，无需削价进行抛售的动作，因而即
便明年房市量能出现萎缩，价格修正幅度仍将有限，房市景气尚不会出现崩跌的情势。
3.心得或感想:
真的要反转了吗!?