※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1HfZYl78 ]
作者: amadeusli (阿玛迪斯) 看板: Gossiping
标题: Re: [问卦] 台湾炒房10年，经济沉沦30年
时间: Thu May 30 01:19:34 2013
因为推文有人说，
这篇文如果有问题 应该逐条举出辩証 而不是只是质疑。
虽然在下也认为现在的房价的确是过高，
但原文之错误族繁不及备载，再加上fb一堆人一再转po，
因此斗胆甘犯众怒以捋虎须。
※
引述《changkurt (累到爆)》之铭言：
: ===========================================================================
: 原作者: GameHeven (Mark Williams)
: 1.台湾炒房
: 这波房价飙涨大约是从2002~2003开始。买下别人的房，然后再加价转卖给别人。那
: 为什么可以卖得掉？因为新买主也是要转卖给别人。这个游戏就叫做：
: “大家互相卖来卖去，看哪个笨蛋接到最后一棒。”
: 造成台湾两高两低的奇妙现象。
: 房价高
: 空屋率高
: 房租低
: 薪水低
: 炒房本来就是只能炒房价，租金是炒不起来的。租金这种东西完全跟薪水挂勾，因为
: 台湾经济缓慢退步，所以薪资跟房租也缓慢下跌。那因为台湾人在玩互相卖来卖去的
: 金钱游戏，所以房价大涨。
: 这个游戏本来就不可能永远玩下去，时间一到就会爆。只是这个游戏可以玩很久，台
: 湾就这样玩了10年。只是因为大众都是健忘的，有些人还真的以为可以玩100年。
: 那这个游戏可以玩起来的原因就是两点：利息太低，房屋税金太低
此波房价飙涨时期，并非于2002年开始，相反的，2003前后几年间恰巧面临国内房市
最低点，因为SARS疫情漫延。
当时台北市的房子，普遍4X~5X左右即可入手，即便是现今豪宅代名词的宏泰帝宝，
其成交价也不过7X~8X万(印象有误请指正)，更别讲万华，开价3字头的新房，鲜有人
闻问。
原因何在?
因为当时的市场很差。
市场是个很难让人理解的东西，
而房市市场跟股票市场有点很像的地方在于，购买者/股票投资人总喜欢一窝蜂，
在股票价格攀高时追高，下跌时抛售。
当时因为抛丢者众，购买者者少，自然使房价难以上扬。
当时，“房价随时会崩盘”以及“市场前景不好”这两句话，可以说是每天都听到
数百次。
在下便是在2005年时入手现居的这间房子，
当时因买气差，议价空间大，贷款成数高，银行利率约3%。
再者，原文“大家互相卖来卖去，看哪个笨蛋接到最后一棒”的观点，根本是废话。
假使你当初买每坪10万，过了10年当你有换屋需求，你会以每坪1万的价格售出吗?
还帮后手扣折旧，是有没有那么佛心来着?
其它地区我不敢讲，以天龙国为例，绝大部份人的想法一定会是“再怎么样也要以每
坪10万的价格售出吧!”，大部份的人一定会想“那每坪加个1万试试看?”。
当然是前手加价卖后手!
请不要把这个近乎人之常情的东西当作是“人人有房炒”的主因，
倒果为因也就算了，还"逆推论"错误。
要有一个很重要的观念：房价的升跌对自住户来说，并没有实质上意义。
不管是外来客迁入的生根落户，还是原住客因子女成年的购屋需求，对于"自住户"
来说，地域性的因素必须考虑进去。
也就是说，假设某甲在万华唸书，之后在台北就业，当他想要买房子时，很自然的
会选择中正、万华、中永和、板桥、三重一带作为首要目标。
而某乙原是内湖人，因结婚成家有购屋需求，自然也会找内湖、南港、大直、松山
等地来寻找适合的购屋标的。
除非是因为其它因素(例如工作或养老等)造成有南北或东西跨区的需求，才有可能
让你离开熟悉的地缘前往陌生的环境拓荒。
也就是说，假使在十数年前因为外来移入或成年，而购买信义区的自住客，鲜少会纯因
信义区房价涨了，就把它卖掉，然后改买三重或芦洲等较低房价的房子。
也鲜少(不是没有，在下的确有认识)会有人能像游牧民族一样逐水草而居，每隔个几年
就让自己换到陌生的新环境。
很多人的想法会是：涨又怎样？我又没打算卖。
再加上，不动产有区域性及波段性，
所以“因为你卖给我、我卖给你造成高房价”的论述，是完全无法成立的。
一旦房子最后来到自住客的手上，可能十年、二十年内这间房子便不会再被交易，
自然不会进入“区域行情”的统计样本里。
房价起伏便与他及该间房屋并不相干。
基本立论已经错误，后续的推论请容我不一一驳斥。
这波房价的“非理性上涨”(有人喜欢叫井喷或什么屁喷都行)，
正确的时间点应该是从2008年金融海啸过后。
版上的乡民或许还记得，当时在版上还曾爆卦传言，有某间大公司疑似将发生财务危
机而跳票，可知当时建设业并不景气。
反面来说，如果是这个时候已经开始屁喷了，又干嘛拼命打保险广告，照理讲，
光赚这种投机财都赚到快滴油了。
金融海啸后没多久，某大董事长便跳出来喊话，台湾房价严重被低估，远低于北京、东
京及纽约，应该100万/坪是合理价格。
当时版上乡民还曾举各国物价指数、国民所得、及平均消费力等来嘲笑该大董事长，
那时候也还未出现万恶的22K。
自从那时候开始(应该约2008左右)，台湾的不动产就开始进入万马奔腾、直线上冲的
"非理性上涨"，
国际经济的问题我不太懂，但在美国次级房贷的风暴下，或许跟货币流往避险商品的
原因也有一点关系。
又也有可能当时都市更新看似前途一片光明，为建筑业带来大利多，使得市场看好未
来也不一定。
市场真的是很难捉摸的东西，但是，
因为有人买它才会涨，这是供需原则的基本道理。
又讲到租金是否完全与薪资挂勾，这点在下也是多有怀疑。
若借用home-sale版某位版友po的“消费者物价房租类指数及其年增率表
http://0rz.tw/MmZgO”及“国民所得http://ppt.cc/26Rf”统计来看。
到底两者间是否完全挂勾，这可能是有疑问的。(麻烦经济专业版友点拨点拨)
但略看近十年，租金与国民所得，并未是要涨一起涨，要跌一块跌的挂勾。
: 2.我已经买了房，为什么还要缴房屋税？如果不缴，房子就会被政府抢走。
: 这是什么烂政府！
: 房屋要缴税，这因为政府要强迫老百姓不准浪费土地。不管房子有住人没住人，每年
: 都得缴税给政府。如果房屋空着不用，就是浪费钱。正确的说，这世界上根本没有买
: 房这回事，所谓的买房，还是跟政府租房。
虽然我一样很赌烂政府不想缴税，但这段已经错到不知道该怎么回了。
缴房屋税并不等于“不缴，房子就会被政府抢走，所以，正确的说，这世界上根本
没有买房这回事，所谓的买房，还是跟政府租房。”
(希望我不是断章取义，扭曲了您的原意)
没错，你今天不缴房屋税，最后会因行政执行的关系，房子会被政府抢走，
但这在你不缴所得税、证交税、燃料费、牌照税、中华民国万万税的情况下，一样会
发生。
还有，照这逻辑看来，那房子的出租人不止是政府，还有贷款银行，因为不还贷款
房子也会被银行抢走，所以每月还贷款也算是和银行租房。
: 如果今天土地房屋不抽持有税，那你就会看见老地主手上压着一堆土地。不盖房不住
: 人，围墙围起来。死都不卖，也拿他没办法。
: 所以每个国家都会对房屋土地抽“持有税”，就算不卖也要抽。而且这个持有税一定
: 要跟房价连动，房价涨税金就涨，房价跌税金就跌。
我国似乎已经有了这样的东西，叫作“地价税”跟“房屋税”，可是依稀记得：
1.我已经买了地，为什么还要缴地价税？如果不缴，地就会被政府抢走。
这是什么烂政府！
2.我已经买了房，为什么还要缴房屋税？如果不缴，房子就会被政府抢走。
这是什么烂政府！
也就是前段提到跟政府租的地跟租的房。
房地持有税与房价并无关联，想要使其连动会笑死人：
设有两栋比邻的一模一样的房屋，A栋今天卖1000万，B栋明天卖100万，请问是要怎
么课?
1000万? 100万? 还是加起来除以2?
又有另一C栋自建造完毕后即无交易记录，那就不用课?
: 例如说这样：
: 买在乡下的便宜烂地，价钱低，税金也低。
: 30年后政府在旁边盖了捷运站，土地大涨。所以持有税也大涨。
: 地主缴税缴到受不了，到最后就会乖乖认命，改建成大楼收租。
: 一口气又可以多塞几千人。
: 绝对不会有人敢浪费土地！想浪费土地，就是要花大钱来换。
呃......就算改建了，只要地主还是他，他还是要被课征地价税。
还会因改建增加建物而多需缴交房屋税(跟政府租房)，
那个地主一定是数学不好......。
: 3.台湾也有抽房屋税啊？问题在那里？
: 问题在于房屋税根本不是照实际价格抽。而是用“公告现值”。所谓公告现值就是政
: 府自由心证，说你家多少钱就是多少钱。
: 当然大家都知道，台湾的公告现值“远低于”市价。而且“没有”跟市价连动。所以
: 台湾房屋持有税金全世界最低。一般“推估”每年缴的税金是房价的0.4%。如果是实
: 价课税的国家，通常是抽1~2%
: 也因为是用公告现值，所以每次政府征收土地的时候，永远会有屋主肉身档怪手，死
: 都不卖，因为公告现值征收根本就是超低芭乐价。
: 但是不用怕！因为已经修法了。2012开始政府征收土地要用市价。从此以后台湾政府
: 是全世界最佛心的政府。征收你家的时候，就乖乖用1000万去买，但是你要缴税的时
: 候，政府就改口你家只值400万，用这数字下去抽就好。
: 台湾真是全世界最好的政府，我感动到要哭了。
完全搞错。
房屋税是看房屋评定现值，跟其构造有关(RC、SC、SRC)，会因建物折旧而逐年
递减。
而且本段把房屋税、地价税、房地持有税、跟房地交易税的概念全都糊在一起讲了，
这种你侬我侬的方式，的确成功的让我不知该说什么。
我想，最适合说的一句话应该是：先把名词定义搞懂，好吗?
土地公告现值及土地公告地价是不同的两个东西，这问题吵也不是一两天了；
市价征收(市价补偿)是依据公告现值为基础，加成补偿予被征收人，使其能够用
更贴近市价的价格，另购该处其它土地。
有点像是请你搬走换到别块地方的意思，并不是指直接用市价下去购买。
: 4.就算税金低又怎样？你这么喜欢缴税吗？
: 税金太低，就等于鼓励老百姓浪费土地。建商买了空地，结果拖了10年才盖房。等于
: 是土地浪费了10年。
: 老爸留给我一块地，是在台北车站旁边的黄金地点。然后我盖了透天厝，结果只住我
: 一人，建商花大钱要买，但是我死都不卖！
: 如果改建成大楼可以塞几千人，但是我就是死都不卖！我每年都乖乖缴房屋税，政府
: 也拿我没辙！
: 这一样也是浪费土地。
: 公告现值这玩意没人敢动，你敢动就一定选不上。但是在房价飙涨10年之后，开始有
: 一些老百姓突然变聪明了，要求提高公告现值。政府高兴的要死，台北从2010开始提
: 高。未来政府会不会继续提高，值得观察。
本来每年都会检讨修正，不用讲的好像这是什么不能说的秘密一样，早讲到烂了。
再者，你该不会以为只有"地"主才会被课地价税吧? 买屋是一定连着土地买的，最后
变成大家一起多缴钱给政府，政府爽歪歪。
还有，缴房屋税跟土地无关，只跟和政府租屋有关。
: 5.炒客口袋深不见底，买房都是现金付清。央行紧缩房贷效果不大。
: 观念错误
: 炒客手上有1000万，炒客不会去买1000万的房屋，而是会买5000万的房屋。因为剩下
: 4000万可以跟银行借。等到房价涨可以赚更多！
: 不借才是傻子，杠杆杠杆再杠杆！
: 央行新政策一出，贷款成数下降，自备1000只能买2500。你说有没有效？
: 以前买10个人头可以买20间房，现在10个人头只能买10间房。你说有没有效？
这当然是有效的，但似乎忘了说开这个地图兵器的后果：
压缩到实际有购屋需求的青年族群取得自有房屋的能力。
像在下95年购屋时，还能贷到九成，现在? 七成往下跳。
没有父母庇祐的年轻鲁蛇们，请自求多福。
: 6.奢侈税效应
: 实施之前，大家都在质疑，奢侈税不一定有效。因为奢侈税只抽15%，那我涨价16%卖
: 掉不就结了。接手的新屋主再涨价16%卖掉。这个游戏还是可以继续玩下去。
: 结果没想到炒客大批退场，统统收山不玩。完全出乎意料！
: 那剩下大批的笨蛋散户手上还屯著空房，照理讲半年卖不掉屋主也该死心降价。但是
: 好玩的地方来了！奢侈税不问赚钱赔钱，两年内一律要抽。就算屋主赔售还是要缴税
: 。到最后每个屋主都做出一样的选择，就是房子先压两年，之后看看情况再说。
本来想说好不容易有一点是我完全同意的。
: 所以你会看到有行无市的爆笑局面。这个月开1000万，下个月就自动涨价变1100万。
: “但是房屋就是卖两年卖不掉”
先别讲一堆避奢侈税招了。
就让我事后诸葛，请问就现在事实观察，奢侈税真能平抑房价吗?
还是每天在看今天五股明天桃园房价创新高，还是每天在看谁谁谁又靠卖房赚了多
少钱。
有房无市?
热的很!
: 7.建商盖新成屋没有奢侈税的问题，那建商降价脱手不就结了
: 观念错误
: 台湾人买房不是自住，而是要加价转卖给别人。所以建商不能承认房价跌。不降价是
: 17层地狱，但是降价就是18层地狱。就算空屋10年卖不掉，不能降就是不能降。
又错!
杀头的生意有人作，赔钱的生意没人作，建商房价就是土地成本+营造成本+利润，
土地取得成本每年越叠越高、原物料成本逐年增加，在台湾土地就是这么多，
跟黄金一样，一定是长线上扬。
今天我们的命题是：“人民买不起房”，除了想破头让房价降外，其实还有另外的选
择叫“提高国民所得”，当然这又更复杂，还会讲到现今财富分配不均的问题，
讲到最后，应该都会导出“那干脆革命吧!”的结论。
: 8.买气极冻之后，仲介应该喊跌，仲介要的是成交量，成交价高低是其次
: 观念错误
: 再跟我复诵一次
: “台湾人买房不是自住，而是要加价转卖给别人。”
: 如果房价跌了，你就不会买。明年房价会跌，那我明年再买不就好了。那后年又会继
: 续跌，我后年买更好。愈跌你愈不买。
: 房价涨的时候是“价量齐杨”，但是跌的时候是“价量齐跌”。
: 等到房价下跌，成交量会变低，不会变多。所以仲介永远只能喊涨。
买过股票吗?
当一档股票在跌时，敢再进场追的人有多少?
看到房价升跌是用"未来"在看"过去"，
处在"现在"，你如何判断现在是高档还低档?
有无回升机会? 还是就此一蹶不阵，不要忘了，卖房卖的赔一裤子的还是所在多有。
能够洞察这个微机的人，在当下大家会说他是傻瓜，过了会称他先知，
果然天才与白痴就只有一线之隔。
“买低卖高”用讲的很容易。
低买要比心脏大颗，高卖要克服人性贪婪，很难的!
: 9.容积率乱象
: 买完土地之后，房屋不可能无止境的往上盖。因为人不可能24小时永远躲在房屋里。
: 政府会看周边马路够不够宽，附近的学校/公园/警察局/消防局够不够用。所以每块
: 土地都会有容积率的规定。
: 例如说这块地100坪，建蔽率50%，容积率300%。那就代表有50坪不能盖东西，要留院
: 子。然后可以盖到300坪，每一层楼有50坪，所以你家可以盖到6楼。
: 当然容积率不是问题，问题在于政府发放容积率太浮滥。例如说大厦顶楼有作花园，
: 政府就多给一点容积，建商又可以多盖几层。大厦一楼开放给全体市民当作广场，政
: 府又多给一点容积，建商又可以多盖几层。
: 乱发的结果就是居住品质超烂，明明马路小的要死，旁边却有一栋20层大厦。
容积率的订定，是跟整体都市计划有关，也是政府当初在进行规划时，决定了哪一块是
商业区123、哪一块是住一住二住三，可以进行怎样的开发，一块地可以盖出多少的建
物，在都市计划拍板后，几乎就底定了。
本段除了使用分区概念、容积率概念不尽正确，就连因为削线会影响到建物的量体，
似乎也不太清楚，我想就没什么好讲的。
: 最好笑的是，台北市居然规定容积率可以“转移”。例如说我在万华有一块地可以盖
: 300坪房屋，但是房屋被政府宣布成古蹟。我家只盖了100坪，结果政府说不准改建。
: 那我200坪没盖到谁要赔我？
: 所以政府为了补偿地主，就宣布地主的200坪空间可以卖人。
: 要卖也不是问题，而是台北市规定容积可以“远距离移转”。
: 例如说万华的容积可以转到内湖。建商在内湖的大楼就可以多盖200坪。
: 那这样的话，我建议全台湾的容积都移转到地价最高的信义区。信义区盖满1000层以
: 上的超级高楼。然后其他地方全部都是空地，多爽！
错!
是同一都市计划区内可以移转，这哪里不合理?(而且不是台北市的单行法规)
假设某甲有一块地，后来变成路地，但长久以来因为政府无力征收，
又无力解决道路四周违建占用道路用地的乱象，就一直放著。
民众当时就骂：这个死没天良的政府，占我土地开路又不赔钱!
今天政府说:好吧!你们可以把原本属于这块地可以盖的容积卖出去，但条件是要把道路
上占用的路霸清除。
现在民众又改口骂：你这图利财团的烂政府。
这段没什么好讲的，对于容积移转的立法目的以及认知完全错误；容积移转不是没问题，
还有不小的讨论空间，但下次要批评前，请先对它有最基础的认识。
这种伪专业文最是要命，假专业的表象来唬弄一般民众，为什么不干脆讲全部都移到
101去，改盖成天空斗技场，国号改成富奸元年不是更爽?
: 10.都更乱象
: 台湾二三十年前的公寓都是5层楼以下。因为当年没有实施容积率法律，你买多少土
: 地就可以盖到你爽！那为什么建商只盖5层，为什么不盖100层？因为法律规定6层开
: 始就一定要装电梯，而且当年台北没这么挤，多盖也卖不掉。所以每家建商偷懒的只
: 盖5层。
: 二十年过去，容积率法律也实施了。事实上很多土地，容积率可以盖超过5层的。地
: 主提供土地，然后建商出钱改建成20层大厦。地主分一些房，建商分一些房。大家都
: 有赚。
: 也因为都更因素，旧公寓瞬间变成抢手货。全新电梯大楼卖1000万，隔壁30年旧房子
: 没电梯，结果卖1100万。原来旧房比新房贵，真是让我大开眼界！
: 但这有个问题，不是每块地都可以盖20层，如果不行怎么办？而且法律还有规定建蔽
: 率。强迫两栋大厦中间要留空地。到最后地主旧房有30坪，但是分到的新房只有20坪
: 。所以很多地主不愿意卖。绕了一大圈。地价高的地点变成大楼，因为地比较贵，建
: 商愿意让步。
又一个要乱都更的，那么爱更，楼下转角肉羹一碗50请自便!
假使你是一间旧公寓的屋主(30坪)，建商跟你说，你跟我合建，你可以实拿回权状坪数
为25坪，扣掉公设30%后，实际屋内变17坪，你愿不愿意?
我想泰半人会说：“暗阴阳咧!当林杯是头壳破洞吗?”
很抱歉，很多您说的旧公寓就是分不回原地主的使用面积，地主不愿意，建商不加码，
然后市容还是维持破破烂烂脏脏臭臭。(至于为什么您说以前建商不愿往上盖，原因落
落长，懒得解释)
所以我们需要都更，给建商多一点诱因，让他多放点牛肉给地主，不仅可以增加量体，
也能更新市容。
此外，我不清楚为什么本文会有“旧房比新房贵”的误解，虽然我觉得这篇文通篇
把新成屋跟中古屋的许多不同之处都混淆了，
旧房比新房贵是不可能的。
建商跟地主收购旧房，打掉(工钱)、开挖(地下室开挖比)、往上盖(建筑成本)、销售(
其它管销、费用等)，括号内的成本，谁出?
哪个脑包建商会跟地主用1100万买，盖完后用1000万卖?
这不用专业，用常理或各位的膝盖想想就知道，当然，可能有人的膝盖曾中了一箭。
: 到最后郝龙斌喊出新政策，会适度放宽容积率，让地主可以一坪换回一坪。加速推动
: 都更。结果口号一喊，都更死的更快，因为每个地主都自动涨价，以前1000万就卖，
: 现在我要2000万才卖。
: 11.那如果建商不买怎么办？地主不就完了？
: “明年房价会继续涨，拖到明年我赚更多”
: “建商不买是建商笨，我有损失吗？”
: “反正房屋税很低，再拖10年我都跟你玩”
: 当然我们现在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相过于难看，造成都更已死。当初
: 天价买旧房的，现在不知道怎么办。
: 所以说郝龙斌是打房的一大功臣，应该颁个奖章给他，哈哈哈哈。
都更已死没错，
但没人说不能走合建或买卖。
而且这个功臣不是郝冰冰，是内政部长李鸿源。
http://ppt.cc/2rNZ
都更条例的中央主管机关是内政部，
部长自婊，郝冰冰叫趴着也中鎗，正衰洨。
但是李鸿源要拿的不是房价杀手奖，而是炒房高手奖。
都更已经音容宛在，建商要取得土地的方法只剩合建与买卖，
地主心态不可能接受与现有空间相差太大的分回方式，所以地主是吞不下去的，
唯一的路就是建商加码。
但羊毛出在羊身上，谁是那只羊?
咩咩咩~你我就是那只正滴著油的肥羊。
但建商也不是笨蛋，现在房价垫的那么高，建商会不知道?
所以他们宁可放弃难取得的双北市，转往其它县市，从狂炒天龙国到全国大锅炒，
欢乐一家亲!
: 12.房价等同60年租金，所以应该租房？
: 奇怪？你租完60年之后，房子会变成你的吗？那你还不买？
: 观念错误
: 房屋不可能60年不维修。台北5层旧公寓，屋龄“才”20年而已，脏/乱/没电梯，买
: 个三房两厅。结果这三房里面两房没窗户，你住的下去吗？
: 就是因为这样，法律才会规定建蔽率，就是要强迫你留一些空地当院子，这样你房间
: 才能开窗。每个人都把房屋盖到满，窗户是要开在哪里？
: 就是因为居住品质超烂，所以旧公寓的房租一直偏低，比电梯大楼低很多。好笑的地
: 方在于旧公寓“房价”居然比新房还贵。
: 房屋本来就不可能住到60年，每个20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋税
: 就要交60年。住100年就要交100年。就算你留给儿子，你儿子也要继续交房屋税。
: 所以买房没有人抓60年。大多数国家都是抓20年租金。当然台湾税金偏低，所以你可
: 以多加一点，例如说25年。
租和售到底哪个比较划算，我想这靠各位自行仔细精算。
20年前没有本文想像中的久，当时虽然主流仍然是四五楼公寓，但电梯大楼其实也
不太罕见；20年前，民国82年，印象没错的话幽游白书已经开始连载，七龙珠好像也
作到了悟饭变超级赛亚人那段。
基本上台北市看屋，都直接看屋况，屋龄可以无视无妨，民国80年右开始的房子，
几乎都已经是RC造，结构理论来讲没问题，不要讲20年，就算是30年也只是刚刚好
而已。
再者，房屋税过了20年后，几乎递减到微乎其微，无视无妨，搞不好过户的代书费
还比较贵一点。
附带一提，房屋住60年以上并不是不可能，凯达格兰大道上的那张七筒，就已经64
年了，国外还有百年以上的饭店仍继续营业的。
少见多怪。
: 13.那为什么有人愿意用这种高价买房？
: 因为他没有要自住，而是要加价转卖给别人。
: 房价不合理，不重要。
: 租金很低，不重要。
: 房屋旧旧脏脏又没电梯，不重要。
: 反正只要找到一个智障肯买，所有问题都解决了。
别把投客想的太简单了，他们有那么蠢的话，就不会赚到现在被你我公干。
投资没有利润，你敢下手?
买了一间连自己都觉得很贵的房子，就像是买了张自己都觉得在高点的股票一样，
正常合理有大脑智商足够的人会想期待它还可往上攀高新价?
更何况是还要找到那位智障来接手高价之后又高价的房，
自备款、贷款不用缴?(暂时先设定那位智障有鲁蛇们望尘莫及的高所得)
银行竟然比那位智障更低能，敢贷款给他?
从估价、征信、授信到核贷从头低能到尾?
我终于知道689是谁了。
如果是像他们一样低能的话，果然不意外。
: 14.那为什么有人愿意用这种高价买房“自住”？
: 因为他是智障
不，是整个不动产业界全都是智障且低能。
: 15.日本炒房
: 日本在1980~1990是炒房的全盛时期。日本人玩法没有比较高级，跟台湾一样，就是
: 大家互相卖来卖去。
: 后来1985日本签署了广场协议，宣布放手让日币升值。有些人会有一种错误观念，美
: 国大坏蛋强迫日币升值，导致日本经济垮台。这完完全全是错的！甚至连某些教科书
: 都这样写 (我建议你把书撕了)。
: 广场协议不是只有日币升值，马克/法郎/英镑都在升。为什么只有日本爆炸？
: 真正的关键点是日本政府做了太多蠢事。
: 日本当年跟台湾一样，货币刻意贬值，然后卖产品给美国赚钱。当然卖劳力不可能永
: 远卖下去，贬值也不可能永远贬下去。所以日本才答应升值，正确的说不是升值，只
: 是恢复原状。
: 当然大家都知道，工厂会逐渐移出日本，日本一定要转型。日本政府选择把利息降到
: 极低。企业容易借到钱，工厂出走潮会比较慢，失业率也比较低。
: 但是老百姓不是借钱开公司，而是选择借钱买股买房。股价房价双双暴涨。买房也不
: 是自住，而是又回到了互相卖来卖去的金钱游戏。
: 那个时候不是只有一般人买房，连银行都跳下去买。台湾央行还会下令紧缩房贷。日
: 本不一样，你不想买，银行还会打电话给你，拜托你借钱买房。
: 一样是房价暴涨，房租不动。日本当时还推出40年房贷。原来台湾抄袭人家20年前的
: 点子，真是没创意。
: 到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了这个巨大的泡沫。一般是认定1991是
: 反转点。
: 这次泡沫让日本倒地20年爬不起来。日本陷入通货紧缩。老百姓认为，房价只会跌，
: 股价也只会跌，景气只会变差不会变好，所以不愿意花钱。每个人都在存钱。但是因
: 为大家都不花钱，企业做的东西卖不掉，所以只好裁员减薪。因为减薪，所以更不敢
: 花钱，恶性循环。
: 日本政府只能选择举债建设，“生”一堆工作给老百姓，大家有工作就敢花钱，结果
: 无效！不管政府怎样说破嘴，民众就是死都不花钱。结果政府也没新招可以用，只能
: 继续举债，继续建设。
: 对日本民众而言，理财只有两种。一种是现金摆着。一种就是买债卷。因为股票是高
: 风险不敢买，只敢买债卷，然后日本人又最爱买自己政府的债卷。
: 日本政府每次都是发新债还旧债，但是每次日本老百姓都很捧场，都是瞬间卖完。外
: 国人根本不敢买，只有日本人愿意买。真是让我想不透。
: 日本现在的局面是房价太低，房租太高。但是老百姓就是不买。因为
: “明年房价跟房租都会一起跌”
: 16.美国炒房
: 由于美国早就实施实价登录，实价抽税，照理讲房价很难炒。但凡事都有例外。美国
: 金融法规放宽再放宽。到最后连收入不稳，信用差的人都可以借钱买房。
: 因为可以借钱的人变多，房价自然涨。美国佬看到房价涨，又有一堆人跳下买，然后
: 今天买明天就卖。又回到了互相卖来卖去的金钱游戏。
: 1996~2007房价暴涨了10年。也是政府多次升息，2008正式破灭。
: 美国人炒法真的比较高级。美国佬真的是全世界最卑鄙的国家。一般来讲房地产泡沫
: 只有自己死，但是美国人例外。因为美国人把房贷包装成金融商品，卖给自家美国人
: ，也卖给外国人。整个包装非常复杂，没人搞得懂。主要精神就是银行可以把房贷转
: 卖给别人。
: 例如说银行借钱给小明1000万，利息10%。但如果小明破产，银行就要自己吞这1000
: 万的亏损。所以银行把贷款转卖给小英，银行自己抽掉2%，小英拿8%。如果小明破产
: ，那会由小英赔掉1000万，跟银行无关。
: 也因为风险可以丢给别人，所以银行也不会认真审核，随便什么穷人都借得到钱。
: 好玩的地方在哪里？因为房贷已经包装成“金融商品”，所以就跟股票一样，是可以
: “放空”的，你如果有猜到2008的崩盘，你早就发了。
日本和美国的不动产我不懂，就随你讲吧!
不过有了前面几段的经验，我对这几段的看法......
嗯......不予置评。
: 17.那小英干么买？小英是白痴吗？
: 因为房价在涨，小明不可能会破产。反正房子卖了就可以还钱给小英。小明自己还大
: 赚一票。
: 18.那为什么美国银行业倒掉一堆？不是都转卖光了？
: 因为他们没有真的卖光。因为房价在涨，银行干么给小英赚？自己赚不是更好。
: 19.那为什么台湾银行业没倒？
: 因为台湾银行业根本没去买。台湾政府对金融业一直秉持着一个原则，不求银行赚大
: 钱，只求银行不会倒。美国次贷这种高风险的产品，政府是不让银行买的。
: 虽然说银行自己不买，但是银行代理国外的金融商品卖(ㄆㄧㄢˋ)给老百姓。
: (台湾法规说可以卖，白痴法规......)
: 这就是所谓的“连动债”。
: 18.美国崩盘之后怎么办？
: 美国人看到日本的惨状，所以做了一件教科书说不能做的事。第一步是利息降到0，
: 第二步疯狂大印钞。
: 照理讲印钞一定会造成物价飘涨。但问题是美国是全世界最大消费国，如果产品不能
: 买给美国等于自杀。所以一大票国家都跟着印钞票。等于是通膨苦果不是美国自己吞
: ，而是全世界平均分担。
: 美国本来可能会衰退20年，现在回头来看，竟然真的止血成功。美国佬真的很贱。
: 19.日本安倍的贬值救经济有没有效？
: 我个人认为无效。只会有短期小涨。然后经济又会大跌回去。
: 理由很简单，因为日本人跟美国人“个性”不一样。日本人很爱存钱，但是美国人最
: 爱花钱。日本储蓄率本来就比美国高。
: 而且日本不是崩盘之后立刻印钞，而是慢了20年。民众已经省吃俭用20年，就算政府
: 说明天经济会变好，也没人会信。
: 20.所以说利息太低真是炒房的根源，原来凶手是彭淮南。
: 观念错误
: 低利容易炒房，但不是“一定”。因为台湾经济疲软，央行当然不敢升息。升息之后
: 企业倒一大票，一样很惨。
: 真正的关键点是老百姓有没有在玩“互相卖来卖去”的游戏。只要有这种情况出现，
: 政府应该立刻用力打下去，叫你不准玩。
: 例如说日本已经维持0利率超过10年，但是日本房价还是照跌。因为日本人现在不玩
: “互相卖来卖去”的游戏。就算政府送我钱叫我玩，我还是不玩。我就是要把钱放在
: 银行不动。
: 最完美的情况是利息维持低档。但是政府出一堆新政策把房价打下去。但问题是台湾
: 政府自始自终就是鼓励炒房。
: 21.那这次炒房到底是谁的错？
: 全体台湾人的错。
: 既然政府鼓励炒房，那你为什么还要投给他？
: 答案很简单，因为你心中希望房价涨。
: 也就是说，每天在版上喊跌的人其实是少数特例。
: 台湾大多数的人是希望房价涨，只是那些人不上网罢了。
: 台湾大多数的人都希望趁著房价涨，捞一票就跑。
: “至于爆炸之后会多惨，干我屁事，反正我已经家财万贯了”
: “你们这些笨蛋努力工作吧！哈哈！”
: 22.未来台湾怎么走？
: 台湾储蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台湾没有印钞大决。印钞只
: 会走向津巴布韦模式，不会走向美国模式。
: 陷入通货紧缩的机率可以说是99%。(日本：台湾人真是我的好朋友)
: 房价跌/房租跌/股票跌/物价跌
: 但是你的薪水也在跌。
: 房价到最后会跟日本一样，变成房价太低，房租太高。我是建议可买一间养老用。至
房价太低，房租太高，原来正常人不会想买房付贷款抵租......
想太多!
: 于买第二间当包租公，要审慎评估。因为“房租房价明年都会继续跌”。
这句话狂打自己的脸，何苦呢?
一方面说现在房价太高，进场是智障，又说可以买一间当养老用，到底是想怎么样?
如果知道明年房价会跌，为什么不敢买?
不在低价买，又要等全面飙升再买? 成为炒作的一份子，又主张应该课高税，那不就是
打自己前文的脸吗?
我真的好乱啊!
当然不是说不能看空房价，就连我自己，也认为应该会有一波短期修正，
只不过好歹立论要统一一点，每看一段都好像在看不同人写的东西。
: 密切注意政府法令，政府会不会提高房地产税金？我不知道。
: 但是税金抽的愈重，房价就跌得愈惨。
先把跟不动产有关的税赋都先搞懂再说吧!
起码先搞懂最基本地价税跟房屋税的差别，好吗?
每个政府都想加税，也每个政府都不敢加税，
依政府地价政策看起来，现在要调高不动产持有税，应该不只不需要，而且
应该没有任何官扛的起来，不被干飞到外太空才怪。
目前看起来政府可能或许有打算走实价课税(看目前政府的赤字，我看是早晚)，
请别高兴的太早，因为加税绝对不是打房的万灵药，
更何况“打房”一词其实有误，政府的目的应该是要让它稳定成长。
建设业是火车头产业，它能带动的周边产业及创造的就业机会更是数都数不清，
只想要一味扼杀房市的后果，就是大规模与建设相关行业的萧条。
后果可能是更可怕的国家灾难。
: 买房的时候要把未来税金也算进去，不要买了发觉扛不起。
放心，光税金绝对不可能扛不起，以一般集合式住宅或四五楼公寓来说，一年要缴的
房屋地价税，根本没几千块。
那种大坪数的豪宅跟透天别墅就别跟我说了，买的起这种商品，却缴不出税金的人，
还是赶快卖一卖吧。
真正要想的是维护费用，买不比租，反正最多拍拍屁股就走，房子要维护要靠心力也
要靠金力。
维护的好，慢一点坏；维护的不好，快一点坏，总而言之都是要花钱。
: 理财要保守，建议还是以低风险的债卷为主，股票少量即可。
: 但是要谨记：“别买台湾国债，别买日本国债。”
嗯......这就看个人吧。
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ceca大呢 文章好长 我要看好久 结案

关键就是空屋税这地图砲开下去...但是政府不敢...

看得好累,余下部分有缘再看

太长，我直接跳最后一页

结论就是,写这便的原始原PO..大概买卖房子经验非常低.他应该多看个100个卖方和买方,然后看过各种类型物品和价格.再来写比较好.不然他搞错方向很大....

房屋板一堆空军都比他专业...XD...然后台湾政策不改,房地产还要持续上升好一段时间.

会崩盘,大概就是政策问题or经济特殊状况.高房价是政策造成的,短期投资客只是把效力缩短时间发挥.

so...政策不改,房价持续井喷,并且是全台都再喷,非只有双北.,

本篇值1000P币

蛮想看看本篇a大对现今能改变的看法，先给个推

加持有税的结果 是造成更纯的天龙区域

出现真正尊爵不凡的名流富商聚落 当然也会有贫民聚落

你误会他的某些意思，然后当成他说错，颇无言

很多反驳这篇的都要提自住怎样怎样，事实是某些狂涨的地方就是在炒作，不会有人买来自住

条件一样A卖1000万，B卖100万，你找这种物件给我看

是七筒还是七条

这篇很多地方在乱讲吧?

至少是花了很多时间写 也比原作有料很多....

虽不敢说全对，但绝对比原作有料且正确

写一大堆..写到人家看不下去..比原文的功力差太多

两篇都end了 （摀脸 麻烦版友笔战简洁有力点 像是Ｘ你Ｙ的

自住的也变投资客，这是事实，事情不要只看一半

其实逐行逐断回应不是一个好的回复方式

帮忙回答A卖1000万，B卖100万，有啊，我老家买9x万30年前现在隔壁卖400万，这种例子很多吧...

凯道是七索喔。

建议原文标题改为：小鲁鲁的怒吼，或中二病也要买房子XD

根本原因在原文是bad income 后续讨论很难有good outcome

如果只是想写给看得懂的人看 就列点申论即可虽然蛇蛇不会看列点申论的讨论方法 不过这也不是你在意的?!

网络讨论已经低效率了 就别再使用更没效率的讨论方式

楼上是要讲input, output吗？

google一下好吗 好多都错的

列点申论是CR的绝招耶

哈哈哈 是耶

加拿大人怎么还不回文?????????????????????????????????

WTF

到底在写什么?

不懂别出来废话 别国已经在课的税你在鬼扯什么

...租金跟国民所得??...就是因为国民所得容易被稀释 才要拿

租金跟房价比啊(租金由当地供需及要租屋之工作所得决定..)

连首善之都台北市住宅租金水准都拉太不起来了 遑论其他地方

满可怜的 连到这边也要689 你人生就只剩下689

超怕认真的人~~

其他县市缴快五成，只分二成，就不觉可怜吗？sorry,推错篇