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狠赚航空财 透视桃园房市大未来
2013-04-08
【文／何世昌 摄影／萧全祥】近年航空城两大交通建设──桃园机场捷运和五
杨高架，已成为桃园房价翻涨的最大推手；原居双北市以南，属于第三环的桃园
房市，现在房价已不甘再作‘小三’，部份行政区推案开价已超越新北市部分区
域，但今年却可能面临资金面的紧缩，左右房市发展……
台湾都会区的繁荣发展，必须要有完备的基础建设，这是坚固不变的铁则，其中
又以交通建设最为至关重要。当基础建设逐步到位，官方再适时祭出优惠政策，
就能吸引产业进驻投资；随着就业机会扩大，外来人口便会迁入，接下来的发展
焦点，就是当地房市大展身手的时刻。
民国五十五年在高雄设立的加工出口区，与民国六十九年创建的新竹科学园区，
都是带动两个城市‘大跃进’的关键。尤其是高居我国工业园区产值第一名的竹
科，因从业人员数量高达十三万余人，平均收入与奖金优渥，购买力高，因而有
‘一个竹科撑起全新竹房市’的说法。
由于竹科的成功，竟出现各县市争设科学园区的现象，最后中科与南科均如法炮
制，当然台中与台南房市也同步受惠。不过水能载舟，亦能覆舟，当科技产业走
过高度扩张期，加上分红费用化冲击，科技新贵已高贵不贵，购买力不若从前，
当地房市也只能高唱悲歌。
航空城葫芦里卖什么药？
科技产业动能遇到瓶颈，‘产业转型’成为我国经济永续发展最急迫的问题，而
这项重责大任，就落在‘桃园航空城’的肩头之上；原因就在于，航空城说穿了
，乃是我国有史以来，斥资最钜（近五千亿）、范围最大（六千余公顷）的产业
园区计画，企图发展成亚太营运中心与各项高经济价值的产业。
所以行政院长江宜桦才会说，‘桃园航空城与产业转型息息相关’；交通部长更
出惊人之语：‘航空城失败，台湾掰掰’。航空城若失败，等同产业转型计画付
诸流水，台湾未来将丧失国际竞争力。可见得航空城作为产业转型的重任，意义
有多重大。
那么，航空城到底要如何推动呢？以产业性质差异而论，桃园航空城划分为自由
贸易港区、机场专用区、航空产业区、经贸展览园区、生活机能区、滨海游憩区
、精致农业发展区、机场相容产业区等八大分区；惟与其他产业园区不同的是，
桃园航空城加入‘城’的概念，欲建设成台湾新世代产业重镇，所以又加入范围
庞大的造镇计画，以解决未来的人口居住需求。
在北台湾耕耘二十余年、洞察桃园房市的扬智广告董事长杨智维，对此有独特的
看法，他认为桃园机场加上自由贸易港，是一加一大于二的良策，很有机会发展
海、陆转运业务，而且全台湾也只有这里具备这么齐全的环境，未来发展性不言
而喻。
虽然前景如此美好，但由于航空城规制庞大，为了加强推动效率，所以又划分为
核心的‘蛋黄’区，以及核心周边的‘蛋白’区。蛋黄区即机场园区、机场专用
区、自由贸易港区，由中央负责，至于其他区则属于蛋白区，由桃园县政府负责
。
奇摩广告副总陈彦宏建议，若引进国际资金，航空城的推动应会更有效率。
多年来专攻桃园房市的奇摩广告副总陈彦宏表示，要打造产业园区，第一步是需
要土地，只是区段征收要全数完成，恐怕还要数年之后，未能构成桃园房市的实
质利多。真正称得上利多的，是航空城先期交通建设，即桃园机场捷运线与五杨
高架接近完工，再加上青埔特区产专区陆续脱标并开发，一举激励桃园房价大涨
庆祝。
曾任桃园代销公会理事长，现为京懋建设总经理范秉丰指出，带动桃园房市的原
因，还有桃园升格效应，加上桃园房价基期相对低，都会区生活机能也很充足，
因此大台北客南迁自住，或是投资置产意愿都变得更高，桃园房市因此热不可遏
。
航空城成财却不成才？
基于以上理由，大桃园房价气势如虹，拉开一波可观的涨势，现在中坜二字头以
下建案极少，南崁三字头是常态，青埔挑战四字头，艺文特区豪宅将向五字头扣
关。
光是航空城项下的交通建设，就让桃园房价惊惊涨；如此看来，航空城题材宛如
房市的一座金山，果然‘成财’！然而，就航空城政策内容而言，却仿佛不太‘
成才’。航空城在马总统续任后又再次卷土重来后，反对者就炮轰内容如空中楼
阁，恐会变成‘空城’，或是抨击内容不切实际，如同一枚‘空包弹’云云。这
是否意谓著，航空城只是虚晃一招呢？
陈彦宏表示，目前仍感受不到航空城有动起来的氛围，而范秉丰也同意他的看法
。范秉丰认为，航空城实质内容模糊不清，而民众只能雾里看花，难有深切感受
；其二，政府行政效率不彰的弊病若不根除，短期内政策落实度恐怕不高。
陈彦宏则建议，航空城范围广逾六千公顷，建设要完全兑现是缓不济急，不如修
改法令，划出一个特定区域，引进国际资金来开发，开发效率会更高。更令陈彦
宏忧心的是，航空城的建设时间长，假设未来政权交替，对于前朝政策会不会萧
规曹随，才是航空城最大的变量。
政大地政系教授、台北市副市长张金鹗则透露，自己曾经担任审查航空城都市计
画的职务，感受到各方势力角逐激烈，当中充满政治考量的决策，以致于全案推
行不易。
再者，姑且不论航空城实际内容为何，单单就区段征收一项来说，至少需要耗掉
八、九年也不为过，更遑论重划与公共建设完成，再让产业进驻开发，这都已经
是很久以后的事，要一一落实并非易事。然而，马英九总统对此已下达最新指示
，要求招商可以先行，不必等到取得土地才做，这道指令可望加速航空城开发效
率。
扬智广告董事长杨智维指出，重划区从荒芜到机能成型，需要长时间发展，现在
就断言航空城会失败未免说得太早。
杨智维则认为，每一个重划区从荒烟蔓草到市井繁华，往往要历经十年、二十年
的发展期，现在就预下定论似乎不妥。以信义计画区而言，也要经过三十几年的
努力，才有今日丰硕的结果，航空城何尝不也如此呢？况且青埔特区内的两块产
业专区均已招商成功，这显示航空城的种子已经扎根，再加上区段征收拆迁作业
已在作业当中，在在显示航空城不是一句虚假的口号而已。
房市淘金论战风云起
这么说来，航空城究竟是不是扶不起的阿斗，诚属见仁见智。但可确定的是，航
空城题材一日不灭，就是桃园房市热络的特效药，您或许会问，哪一处的房子最
具增值潜力？答案揭晓，艺文特区与青埔特区最受业者推崇。
三位业者一致看好青埔的原因，乃源于青埔利多题材不断，包括机场捷运、高铁
青埔站，以及国泰和冠德的产专区开发案，使房价想像空间大。
京懋建设总经理范秉丰预期，中路、经国重划区地段甚佳，未来发展不可限量。
范秉丰进一步指出，事实上重划区房价都具有想像空间，未来的中路重划区、经
国重划区同样拥有无穷潜力；另外，未来航空城捷运线（绿线）沿线区域，前景
也值得期待。至于艺文特区则贵为桃园一级地段，环境质感佳，各项机能成熟，
房价易涨难跌，在这购屋进可攻、退可守。
杨智维分析指出，据桃园县长吴志扬的施政蓝图，是把桃园切割为四大区域；北
桃为行政都、南桃为政经新都心、东桃发展休闲产业、西桃作航空都心。
就实质面而言，东桃发展潜力稍弱，房价增值性不高，若是退休自住无妨，但投
资置产较不宜。西桃则受限航空城发展尚未明朗，后势仍待观察。杨智维强调，
最富增值潜力的，应是北桃和南桃。北桃的龟山、芦竹有机场捷运，桃市、八德
则有桃园捷运绿线，而这几个区域生活机能成熟，又有台铁捷运化等题材，房价
支撑力强；南桃的中坜、杨梅一带，则有机场捷运延伸线和五杨高架等题材，自
然也不容看淡。
然张金鹗直言，纵然桃园有交通建设的实质利多，但房价已经提前反映，且已经
涨到‘不合理’的阶段；所谓的不合理，是指桃园部份区域一些建案的价格，超
越新北市林口等区房价，已浮现超涨的疑虑。
政大地政系教授、台北市副市长张金鸮认为，航空城八字没有一撇，现在抢进，
有赌的意味。
张金鹗表示，他当然暸解桃园房价飙涨是出于建设所带来的远景，但平心而论，
所谓的远景、航空城的美梦，它并非是确切的事实，目前都是看不到的。他认为
，‘未来不可知，航空城亦不可知’，现在到桃园投资买房者，都隐含着‘赌’
的成份，这是相当危险的。
央行大刀悄悄出鞘
桃园房市火热，张金鹗并不是唯一看见警讯的人。据媒体报导，央行有可能把桃
园部份行政区列入‘选择性信用管制’，以抑制房市过热。
对此范秉丰并不感意外，他甚至披露，就在三月份，公股行库已缩减青埔特区内
的土、建融贷款成数，显示央行早就盯上桃园了。陈彦宏则预言，在土、建融贷
款限缩后，选择性信用管制扩及桃园地区，‘是迟早的事’，冲击已在所难免。
惟杨智维仍表乐观，他认为到青埔首购客少，投资客多，而投资客的口袋够深，
贷款少个一、二成影响不大，况台湾投资管道极少，投资置产仍是保值的最佳选
项；更重要的是，房价现在还在涨，投资人自会趋利而来，所以政策面影响可能
有限。
事实上，杨智维的说法并非空穴来风，因为有越来越多的上市建商也同时看好桃
园房市，纷纷挥军到桃园推案，让今年桃园推案量大爆发，尤其是青埔更受瞩目
。冠德建设更预测，今年青埔房价至少再涨三成，显示本区房价后劲十足。
捷运绿线蓄势待发
话说回来，学者为房市示警，自是金玉良言，但业者的论点，则是从观察沙场上
诸多战役后的经验累积，孰是孰非，都必须留待读者细细参斟。但不可讳言的是
，民众对于交通建设的感受，确实大过虚无飘渺的航空城，也正是交通建设，掀
起桃园这波房市的飙涨潮。
若房市经验能够复制重演，那么下一波桃园最重大的交通建设题材，就非桃园捷
运绿线莫属，也是桃园房市下一块金砖线，尤其是该线边陲房价低基期路段，更
别具潜力；惟目前该线困于自偿率和经费，中央未予放行。
无论是交通建设或航空城题材，市场资金在盛情追逐之余，难免失去理性，投资
者仍必须留意超涨的风险。
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