※ 引述《jamo (hi)》之铭言：
: ※ 引述《wellwilling (海)》之铭言：
: : 问题是:增值空间到底来自于哪里?
: : 假如今天有人手中有1亿,买个东区店面,每年却只能收租200万
: : 他可能期待未来可以涨到2亿,他要高价脱手,所以他不在乎收租只有200万
: : 但如果涨到2亿,接手的人还是只能收租200万呢?
: : 或者假设一路靠着换手,各种盘子的信心加持涨到5亿,最后一个人还是只能收租200万呢?
: : 增值空间最终还是要反映到招租率与租金水准上
: : 投报不重要的假象只会存在于房市大好,信心爆棚的阶段
: : 盲目的相信价格会永远往上,却不知道价格终究要反映报酬率的
: 你说的"理论上"都没错
: "增值空间最终还是要反映到招租率与租金水准"
: 问题就在于招租率跟租金水准
: 投报怎么算?
: 租金/买价
: 很好,一个店面租金几何?
: 忠孝东路216巷我租给五金行他只出的起 4000/p
: 租给服饰店可能可以租到 8000/p
: 租给银楼可以租到 12000/p
: 租到永康街冰店那种地标性店租金无法估计
: 还有前面的人提到广告效果,旗舰店标志都是非常难以评估的
: 店面的水之深,就算打滚多年的业者都不敢说全懂
: 不知道一堆网络上的键盘分析手怎么可以拿着现行投报率这么单薄的评估数据
: 可以讲的头头是道
: 忠孝东路147巷,有个店面被投资客分割后出租,
: 租金投报率比前一手提升了几十趴
: 请问你投报率要算哪个?
: 真的投报率,谁懂?谁可以100%算出最精准的投报?
: 拿着记者就现行租约的投报率就说店面的价格如何如何就像
: 8年前张金鹗拿着一个房价所得比过高就说台湾房价要崩一样
哇 没想到我也有再这里发一篇正文的时间耶 可能真的最近太闲了Q_Q
既然决定发这来说些正经的吧
首先来谈论店面的估价 基本上 你说的部份其实也没错
店面的价值估计基本上确实是一件很困难的一件事 有自然的成分 也有人为的努力
自然的在于 可能原本不起眼的地段 经过交通的改善或学区商圈的聚集
成为新的地王金店面 反过来 也有原本的金店面因为人潮或交通的改变变成废墟
人为的努力在于 可能原本商机贫乏的地方 因为新商品的种类 包装 宣传
重新转身一变成为新商圈的可能... 反之亦然
其实正如你所说的 真的没人能做到可以100%算出最精准的投报
因为其中自然的机率不一样 同样地 人为努力及才能天份也不是每个商人都相同
但是为了能够尽可能精准的估计可靠的地段及店面价值 才有租金投报比这种数据出现
(正如同房价所得及租金比的概念) 理解了吗 就是"风险评估" 四字而已
像张金鹗所提的房价租金比或所得比 常有许多人攻击他因为这个数据看空台湾房价
但其实没有 而质疑他的正确性 基本上 我认为应该要分成二件事来看
一个是房价所得比的意义正确性是否合理 另外才是台湾房市是否会崩盘
张老确实错估台湾房价的成长 确实没有辩驳余地 他这十年确实是错了 台湾没崩
你可以说他吹牛大嘴巴 但是用这个论点来反击房价所得比是无意义的
这才是最危险的一件事! 如果有认真去了解这个数据 你就会发现 目前国际就是
用这个指标来检视这个国家房价泡沫(就是超乎行情)的一个重要指标!
一但这个指标超乎一个合理值而继续成长时 往往就是他之后景气反转修正的边界值!
这个指标至少拿来检视前几次西班牙 美国等金融风暴基本上都是合乎预期的
不然国际上也不会拿这个数字作为房价合乎行情的指标... 而这一切
都是为了预期可能的房地产金融危机而因应而生的 其实概念就是合理的评估"风险"二字
版上看太多对于现今房价店面景气的看法 不外乎是一边看多 一边看空
基本上 确实也有能够反其道而行的鬼才 能在市场衰退时强力进场改变交易模型
市场反应热络时冷静出场获利了结 而最后获得成功
我想 这也是许多版上固定看多的人的心声吧 像这样子的人才 确实无法用数据说明
但不能否认的是 这些人毕竟是少数 而且逆风而行失败的人更多...
为何得知? 否则 我上述所提的房价租金比及投报率分析不会成为现在的评估指标
因为市场的交易方式会被这些成功的模型取代掉... 而看各国近二十年泡沫历史而言
显然是没有成功... 不然 现在东亚中国台湾不会变房价所得这么敏感
一但过高就处处用政策干预...
总之啊 我想表达的是 我们这些数据派会持续看空的原因 一切都是"风险"二字
高乎历史预测及评估指标太多的东西 我们会时时注意并提出警告
并不是我们见不得人好什么的 一切都是"风险"二字 毕竟前面各国尸体历历在目...
当然啦 或许看多的人可以说我们能力不足 毕竟里头也有许多在市场打滚的实战派
真有哪一天突破重围 你或许会成为房地产中的 Billy Bean(请参考电影魔球)
而我们这些人也会出来拍双手恭喜 因为你们可能办到其他先进国家二十年都没成功的事
而你们也像Billy Bean一样改变市场的生态
只是啊 还是那一句话 您是否真的考量过他的风险了吗? 有任何的实质依据吗?
假如市场真的反转到最坏的时候 您真能承受他的损失 或者有紧急应对之策吗?
若没有 那我会劝告 您现在的行为 比较像投机 而不是理性的投资...
这不是一个会成功的长久人士会做的事... 请慎思!!