1.来源连结:
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121110/34631998/
2.内容:
不同屋况 攸关房价牛肉 实价登录6大盲点
2012年11月10日 更多专栏文章实价登录
实价登录上路了，你查了吗？面对密密麻麻令人眼花撩乱的资讯，那些数字到底说明了甚
么？《好屋王》教你解读实价登录资讯，追查、计算真正的房价。
采访╱连珠君 摄影╱康仲诚
实价登录上路，专家建议，民众参考房价，要留意车位、公寓1楼或顶楼、特殊格局等盲
点。封面故事
实价登录是台湾房地产市场重大变革，不管有没有要买屋、卖屋，大家都想一窥房价真实
的面目。由于影响不动产价格因素众多，专家表示，要留意车位、公寓1楼、顶楼、特殊
格局、预售屋交易时间以及产权标示等6大盲点。
采访╱连珠君　摄影╱康仲诚
在“内政部不动产交易实价查询服务网”揭露的众多字段中，问题最大的是交易单价。信
义房屋不动产研究室专案经理曾敬德指出，由于官方网站交易单价是直接将总价除以坪数
，忽略车位坪数及价格因素，一旦遇到涵盖车位交易的物件，就会出现房价低于市场行情
的错觉。
冠德领袖遭低估
以第一批实价揭露房价最高的“冠德领袖”为例，交易总价2.38亿元，总坪数183.18坪，
交易单价为129.9万元，但扣除3个平面车位因素后，可得到单价“涨”到每坪164.1万元
，与前述直接除法计算相比，两者单价相差26%。
除车位外，近期也出现交易日期有偏差的状况。官网上的交易日期应为买卖双方的签约日
，但近期市场出现刚交屋的新成屋，由于预售时实价登录尚未上路，宥于实价登录机制规
定须于交易1个月内登记。以致于现在该案过户，地政士担心若以2年前买卖契约时间登录
会遭罚款，改将过户日做为交易日，所登录的房价就产生3年的落差。
此外，公寓产品如果是1楼、顶楼，或格局在4房以上，都可能是特殊产品，公寓1楼部分
有庭院，可能是约定专用或占用道路，或者有店面效益。顶楼则容易有顶加，使用空间较
大，格局4房以上可能是隔成套房出租，又或者有违章部分，都可能造成房价失真。
看不出屋况景观
台湾房屋智库执行长刘怡蓉指出，善用“交易明细”以及各栏为附带的“检视”。“交易
明细”中可知物件的土地坪数、使用分区、建物坪数、楼层及车位资讯，部分资料后方有
“检视”钮，点入后可知楼层或车位坪数、价格等资讯。
永庆房屋集团研究发展中心经理黄舒卫表示，实价登录还有很多交易状况是看不出来的，
包括屋况、套房单层楼高、海砂屋、坐向、景观等。例如，屋龄30年以上的老旧大楼是否
有重新整修，价格可相差每坪5~6万元以上。
如果想找参考行情，最好寻觅同一个供需圈内的成交资讯，大约是500公尺的范围内，产
品基本条件相当的资讯。包括产品、楼高、管理条件、使用用途等，如果是同一社区资讯
更佳。
曾敬德提供小撇步表示，根据实价登录的路段、屋龄、坪数、楼高等资料，还可以请当地
业者协助判别是哪个社区。不过因在实价登录实施初期，资料正确性有待考验，有时明明
地址隶属南港区，却显现内湖区，就可能是登录错误，民众参考前还是要摒除极端以及错
误资料。
【实例计算】
8月台北市最高总价交易案件是位于信义区松勇路的“冠德领袖”，交易总价2.38亿元，
坪数183.18坪含3个平面车位，平面车位每个375万元、坪数15坪。
˙官方计算公式：
交易总价╱总坪数=23,800╱183.18=129.9（万元╱坪）
˙正确计算公式：
（交易总价－车位价格×车位数量）╱（总坪数－车位坪数×车位数量）
＝(23,800-375×3)╱(183.18-15×3)=164.1（万元╱坪）
˙说明
由于官方计算公式无考量到车位，导致房价偏低，两者单价相差26%
3.心得或感想:
无