偷偷打一篇回复原PO.
小弟工作中的一个项目就是评估土地购买给建商, 当然我自己也有业外投资房地产.
就如同股市中股票分析师的角色.
一笔土地或房产, 影响最大的当然是目前市场价位.
但除此之外, 就是"坪效"两字.
市场行情是A, 销售面积是B. 总销当然就是 A x B
我想A的部分就不说了, 板上那么多投客, 对A肯定是很了解的. 所以我要说的是B.
我在买房前或是判断合理价位时, 会把未来的坪效给考虑进去.
所谓坪效就是..一坪土地能卖几坪面积.
所以要考量的有:(一)
1.面前道路宽度(越宽越好,对面有公园或河更赞)
2.土地使用分区(住四优于住三, 商四优于商三....)
3.土地持分面积(持分越多越好)
4.土地所有权人数(人越少越好)
5.该地区细部计画(奖励值与种类越多越好)
当然,其他诸位会考虑进去的也会考虑, 比方:(二)
1.区段(含交通、地点、景观、学区...等)
2.公设与公设比(特别是公设的计算方式, 比方没买车位但公设是否有含车道持分)
3.格局与配管方式
4.屋龄与屋况
5.有无违章
前面(一)考量的是未来, 后面(二)考量的是现在.
如果是新房子, (一)所占的考量比重当然比较无所谓, 即使是只临六米巷也算了.
但若是老房子, (一)的参考比重则非常重要, 因为关系到以后是否有人会愿意接手.
同样的, 如果是新房子, 我不太会在意土地持分的多寡. 反而是在乎公设的计算.
但若是老房子, 土地持分会是我最重要的选项之一.
而价钱的判定同上, 我会由土地价值与房产价值来做判断.
比方..住三土地的老房子, 持分10P, 卖3000w, 临仁爱路.
像这种条件, 即使我不看房产价值我也会买, 因为光土地价值就不只这价.
就算房子漏水, 墙壁龟裂我照样会买.
但若是新房子, 土地持分就比较不重要了, 就是如果板上众多大大看的一样,
看格局、区段、公设...等等.
以上是我判断房子合理价位的依据..