去年政府大力宣扬的正义五法通过了,其实那五法跟正义一点有关系,跟你也没有关系。
其中三法就是实价登录一法规定代书要登录,二法规定营业店头要登录,三法规定营业店
头的
经纪人要登录,多方登录避免造假,用意不错,也规定了建商也要登录,自已不经过仲介
买卖代书代办作业时,
买方得登录。
其他就是合宜住宅及市价征收土地,你是穷人,政府日后用高价征收土地你也赚不到钱,
所以,跟你无关
我专就实价登录的日后影响来谈
政府的实价登录的目地是
1.公开透明让房地产交易更公平
2.作为调高土地公告现值的依据
目前,各县市大多已经调高公告值一舛约10%,今年已经是第三年调高了
3.作为日后实价课税的依据
要有价差才会有实僧课税,要有价差就得有买进跟卖出的市价,现在是累积买进的价钱;
日后,卖出时就有价差可作为
课税的依据。台湾目前一年约有5%成交量,换句话说得20年才有大量的资料可作为课税的
依据。这是政府的推塞之词,
台湾的全国仲介公会早在民国八十一年就有成交行情簿,之前是一季一本约800元,现在
是半年一本约2000元。
到现在也有20年的成交纪录了.这里面的资料完全真实。从不造假,因为,完全没有造假
的必要,这才是最真实的资料,
反而现在的实价登录会造买卖双方造成实质影响,反而有造假的必要,若政府向仲介公购
买成交行情资料,也经由公会辅导
就能立即上手,简单的不作,反而去作非常长期的数据库,政府作事就是非凡人所能想的
到的。
政府没有想到的影响
1.对投资客不利,实价登录对投资客的重伤害比奢侈税还要大。
我在101年八月买到一间房子1000万元,我避开奢侈税出租两年后,开价1200万元来卖,
这是非常正常的事情。
但是,在实价登录之后。事情变成很大条了,买方看到我的物件后,也看的很满意,价钱
也公道,买方的第一件事情是
马上上网看实价登录,找一找有没有附近的行情可供参考。结果是看到这一间我在101年
八月份买进来,进价10000万元,
买方参考路段泰山成泰路一段1号-49号,大楼5/12,(12楼高的五楼)年份22年,坪数
46.15坪,完全符合,这下子进价完全被你的
谈判对手知道了,生意人最怕的就是进价被公开,要画虎画兰也办不到了。此时就算是行
情已经是1200万元,买方就是不爽买啦。
买方反而容易去买到登录之前的房子,虽然,捷运通车了,泰山也涨了,但是,才两年就
赚我200万元,不爽啦。
买方最后会买到其他的房子,对这一间房子不是不买,而是,不爽的感觉总是得议一议价
钱,时间拉长,不是这房子别人买了,就是
要买的感觉不见了。换句话说,不买或买不到。
奢侈税的应对是出租两年或找亲友没房子的人来买,就能卖了。
但是,实僧登录却是无招可应付,买进价钱被得知,就破功了
投资客要如何应付实价登录
一:找仲介小同行,他们或许可以配合把成交价钱写高一点,我成交1000万元,写成1100
元,屋主没有差,没有税金问题会配合。我登录1100万元
,两年后要卖1200万元算是很公道,买方反弹不大,至少比1000万元卖1200万元的反弹小
很多。
二:找屋主自售的,大家好商量,就登录1100万元吧。
这造成了一个现像,大品牌的仲介死对不配合,这会造成投资客比较会找小同行成交,特
别是现在屋主都一般约一次交给三四家同时卖。以后,小同行
反而成交量会增加。
2.对自住型的买方会造成重大损失
我是自住,我买来就是住20年,我买时是1000万元,20年后,涨到2000万元算是天公地道
吧。之前,你父母30年前买房是100万元,现在涨到1000万元,缴的
土增税自用约20万元,一般的约70万元。赚900万元缴税20-70万元,好爽,全世界最低的
税。
你不同了,实价登录后的30年,当然已经施行实价课税了,你卖出2000万元进价是1000万
元,毛利是1000万元,减掉开销利息及其他政府认可的开支。
你可能得在次年的五月申报综合所得税,申报卖房子的所得700万元,这下子可好,至少
也得课税200-280万元之间。
所以,实价登录对自住的杀伤力远大于对投资客的杀伤力,
只是目前还好,政府也不懂,反正也不会执政这么久。投资客也不懂自住也不懂。好吧,
看过就忘了吧,出门买房去吧。
3.若日后不实价课税也是重伤害自住型的买方
实价登录的目地之一就作为调整公告现值的依据,换句话说,目前,土地公告现值是市价
的三成,在政府一年调10%的努力下,你住了20年,也该调到市价了。
你买上述的房子,市价1000万元,公告地价是300万元,其实真实地价应为800万元,你住
了20年后,调到市价了,买进1000万元.就算卖出价钱也是1000万元,
你的公告挸值是800万元,房子是没有涨跌,但是,你用来缴税依据的土增税是800万元减
掉300万元,你房子涨了500万元,请你缴土增税,你在缴的是多年来,
政府图利民众,而不调整的公告现值,当年的错,请你拿钱来缴。
就依2.3.来说,以后买房子的自住型买方,你还为去年通过的正义五法而高兴,别人把钱
赚走了,别人有土地被征收用市价,是拿你缴税的钱给地主。
我真不知正义是对谁说的,反正不对买不房子的人说的,你没有土地也没有正义。
五法当然得通过,税基才公平,但是,让我缴多税的办法别说正义,我多缴了税,好像是
我袶制裁之后正义有实现,很不爽啦。我要缴税别谈正义。
帅过头