说真的这篇真是难得的好文
不在于它多空的判断 而是它的算法是完全理性的
当然他很多算法是有简化的(例如利率会变 通货膨胀会变
不过这无损这篇的价值)
※ 引述《howardcb (不买最省!)》之铭言：
: 常听到版上的大大说到，如果买房是自己住的没有差
: 若真的有需要就买，不用太去关心房价涨跌
: 但我心中有自己的一套算法，我把它拟成公式跟大家分享
: 今日总价 x i% + (今日总价 - n年后预估房价)/n = 实质租金
: 实值租金 < 市场租金 = 购买讯号
: 实值租金 > 市场租金 = 不买 or 抛卖自用宅改成用租的
: 买房子看的不是今天的价格，而是要预测十年后的价格
: 考虑奢侈税陆续抛售、Q3实价登录、Q4再涨公告地价、
: 2013满两年奢侈税的抛售潮、实价课税讨论、代工业的殒落、
: 2014美国升息循环、2015少子化效应启动、房子本身折旧，
: 个人估计十年后房价保守估计是今日价格的七折或甚至腰折，
: 我简单的举三个情境
: 假设今天我要买的这间房子1000万，相对租金约2万可以租的到
: A.假设10年后房价，我认为会涨到1100万：
: 还本金的速度纯粹是看个人能力，在不考虑还本金的前提下，我使用这
: 间房子的成本是每年20万的利息(假定房贷利率维持1000万 x 2%)，但是
: 每年有10万的升值
: -20万 +10万 = -10万 = -8333/mth
: 跟租房子相比，我可以每个月省下11667的租金，当然是愈早买愈好!
: B.假设十年后房价预估剩下700万：
: 在不考虑还本金的前提下，我使用这间房子的成本是每年20万的利息，以
: 及每年30万的跌价损失
: -20万 - 30万 = -50万 = -41667/mth
: 这间房买下去等同于每个月租金41667，明明有2万不付，硬是要买下来
: 付4万元，又不是头壳坏掉！
: 当然啦，十年后的价格没有人知道，我的想法是十年后房价
: 涨一成的机率：20%
: 跌三成的机率：30%
: 跌五成的机率：50%
: 如果另一半有买房的要求，或者是结婚生子买房的需要，应该试着用沟通的方式
: ，让另外一半知道，不是没有能力买，而是现在买太不划算，与其现在买下手，
: 倒不如这十年去租4万元的豪宅，每个月还可以多省1666元，十年后再回来买
: 条件相当的房子，这不就达到说服另一半买不如租的目的了吗?
: C. 第三种情境
: 如果今天我已经拥有1000万的房子，预估十年后跌三成
: 在本金已经还清的状况下，我使用这间房子的成本是损失每年13.5万的定存
: 利息，以及每年30万的跌价损失
: -13.5万 -30万 = -43.5万 = -36250/mth
我想针对C.来补充一下 这跟交易心理学有很大的关系
假设某人:
a. 1000万的时候把房子卖掉 700万的时候买回来
(当然有很多杂七杂八的支出 简化版就先这样) 他赚了300万 假设他所获得的
快乐是A
b. 1000万的时候把房子卖掉 房价一直涨 他只好1300万的时候买回来
他赔了300万 他这时失去的快乐(或获得得痛苦)是B
A<<<<<<<<<<<<<<<<B 所以大部分人不会有任何动作 因为预估错误的痛苦
比预估正确的快乐大太多了 因此大部分人对自己的预估是一套 做的又是一套
因为无法承受 "积极操作"所带来的痛苦
: 如果现在把这间房子卖掉，我可以去租两万元的房子，或者是36250的豪宅，
: 十年后再买回来条件差不多的房子，何乐而不为呢? 谁说自住的就没差，股票
: 很多人高点会先卖，等低点再接回来，房价又何偿没人这么做
: 如果今天指数已经逼近12682，你不会居高思危减码？ 股票像车子，
: 加减速度快煞车距离短，房地产像火车，加减速度慢煞车距离超~长~
另外其实安全感阿 不用担心的感觉也可以量化XDD
你就套用这个公式 然后算出差价 你就可以得到你为安全感付出的价格
可以把他用一笔还原 也可以用每个月付出多少来算
我想答案是比一般人想像的贵 我个人顶多只愿意一个月花个100/坪
买安全感就是这里公式的(实质租金-市场租金)/坪的溢价