楼主:
hifree (hi)
2012-05-29 12:48:15基本上,这种有租赁关系存在之应有部份的买卖有以下几个难缠的法律问题需解决
1.分别共有应有部份之使用限制
依民法第819条一项之规定,各共有人，虽得自由处分其应有部分,唯此处分仅及于该
应有部份,不影响他共有人之权利,买受人亦无就该共有物特定之使用有排除他共有
人之权利,其使用仍应依民法第820条,第818条，依共有人间之约定或多数决之方式为
共有物之使用管理
2.买卖不破租赁
按民法第425条之规定,如该租赁契约之期限未逾五年或已经公证者,则就有买卖不破
租赁之适用，亦即纵使土地所有权人将该土地所有权出售并移转所有权于第三人时,
该现实占有之承租人仍得对受让人主张租赁契约之存在
3.时效取得地上权
按占有人为善意并无过失,以行使地上权的意思，和平、继续、公然以有建筑物、工
作物或(竹木)为目的，而使用他人的土地，经过十年,得依民法第七七二条准用民法第
七六八条至七七一条规定，向登记机关请求登记为地上权人。
故若该承租人于该土地上有工作物或建筑物时，其租赁契约经过十年后,即得依法申
请办理地上权登记,此时买受人就必须于其完成登记前向法院对其诉请拆屋还地,方
能阻止其时效取得地上权
4.共有物之分割
至于供有有物之分割,民法第824条之规定,需各共有人协议之方法行之,如不能协议
决定，或于协议决定后因消灭时效完成经共有人拒绝履行者，虽得由共有人声请法
院裁判分割，唯此乃形式形成诉讼，法院不受当事人声明之拘束，当事人未必能依
其所愿分割到想分割之区块,乃存有不确定之风险
5.买卖标的物之特定
如上所述,既然该共有物在分割移转登记完成前或分割裁判诉讼确定前,其分割内容
都是不确定的,则关于与共有人买卖契约标的之特定就会成为疑问,此不仅影响出卖
人所有权移转义务之范围,亦涉及买卖契约是否有效成立之问题,将来在履约上恐发
诸多争议,请再三思
※ 引述《lnc ( 小朋友)》之铭言：
: 各位版友好
: 爸妈喜欢某一方为特地地区的空地
: 某房屋仲介公司了解后，特别依循爸妈的需求
: 找到了一块三人共有的土地，未分割，地上有租赁给别人营业，不知道有没有签租约
: 且因为是我们是在地人，也清楚这个地上物营业有十年以上
: 对于这样的地权不清，我实在很担忧
: 1.未分割，所以产权不清
: 2.有地上物，且不知道有没有租约，对方要不要搬？愿不愿意搬？
: 我有劝告爸妈希望他们再看看别的地
: 但这地区，若不是地主缺钱是很少会出售的
: 刚好这块地其中一位缺钱，所以想分割后再卖给我爸妈
: 妈妈很傻的先给了斡旋金几万去谈每坪的的价钱
: 目前已经谈到一个双方愿意细谈的满意价钱
: 而我还是担忧，一旦签了土地买卖条约，地上物若没处理好根本无法顺利取得此块土地
: 后来仲介公司和爸妈取得共识是在写一个约前约
: 并且要支付几十万，代表我方愿意购买，他们好去分割以及处理这个地上物
: 若没有在期限内处理完成（地上物和分割），对方无条件退还这些钱，并交付违约金
: 同时土地买卖条约亦不成立。
: 这种约前约有效用吗？
: 不知道版上有没有代书可以协助帮忙，我可以支付部分费用。
: 谢谢