各位版友好
爸妈喜欢某一方为特地地区的空地
某房屋仲介公司了解后，特别依循爸妈的需求
找到了一块三人共有的土地，未分割，地上有租赁给别人营业，不知道有没有签租约
且因为是我们是在地人，也清楚这个地上物营业有十年以上
对于这样的地权不清，我实在很担忧
1.未分割，所以产权不清
2.有地上物，且不知道有没有租约，对方要不要搬？愿不愿意搬？
我有劝告爸妈希望他们再看看别的地
但这地区，若不是地主缺钱是很少会出售的
刚好这块地其中一位缺钱，所以想分割后再卖给我爸妈
妈妈很傻的先给了斡旋金几万去谈每坪的的价钱
目前已经谈到一个双方愿意细谈的满意价钱
而我还是担忧，一旦签了土地买卖条约，地上物若没处理好根本无法顺利取得此块土地
后来仲介公司和爸妈取得共识是在写一个约前约
并且要支付几十万，代表我方愿意购买，他们好去分割以及处理这个地上物
若没有在期限内处理完成（地上物和分割），对方无条件退还这些钱，并交付违约金
同时土地买卖条约亦不成立。
这种约前约有效用吗？
不知道版上有没有代书可以协助帮忙，我可以支付部分费用。
谢谢