楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 22:57:58※ 引述《landagent (帅过头)》之铭言：
: 台北都更的我见，欢迎讨论。
: 这几年，网友家被都更来问我的不计其数，我也学到一些东西；以下是我的心得
: 王家的贡献很大，让大家更懂都更
: 士林王家那一个都更案，权状是旧有的乘上1.1-1.2而已，这是很标准的案子。
旧有权状要x1.45左右才会接近新室内面积=原室内面积
所以文林苑这案子本身就不是多优的案子
要很优的地段 还有一些容积率加成的条件 才能够原住户比较分的多
: 公寓大家喊一坪120，若成交过100就很难了，理由如下
: 因为，一部份的人还是要搬回去住，因为，原住户不是全部身价两亿元以上。
: 所以，新案子的卖价极限值不会超过120万元一坪，一来坪数不大，若权状60坪。
: 总价7200万元，买这种新房子的人，管理费付的起一个月7200元，原住户付不起。
: 买7200的人，身价至少两亿元，原住户约2000万元．差太远，身价不同不会住在一起。
: 买7200的人家里请的起佣人，原住户可能当别人的佣人。或工作是帮佣。
: 所以，都更案能推出7200的案子很困难，把坪数降低了，5000万元以下就可能了，
: 如何上攻一坪120万元以上，很简单．原住户把房子全卖了，大家说好全部不进住；
缴不起管理费的人 其实有一招可以转换 那就是降低选择的房型(ex.本来选90坪换80坪)
因为都更走权利变换的方式
如果你选的房型计算价值低于你本身该拿到的价值 会有差额可以领补
假设你要住20年 那就计算一下管理费x20年约缴多少钱
假设一年9W 20年就是约200W
你90坪换成80坪房型 中间拿到的差额金钱 再怎样也会大于200W吧
(实际室内面积为约 63坪vs56坪 差七坪 看你有没有这七坪的需求)
建商在都更的设计房型的时候
有的会考虑这种状况
像我刚刚提到的东西汇这案子 就分AB栋 B栋就是原地主户居多
甚至特地为他们设计某个楼层单层六户 然后房子坪数自然就低了
这种设计算是建商有考量到原住户的身价 (毕竟有人土地本来持分坪数就不多)
: 全部卖给建商，若地坪能到1000坪以上，地点又好，建商自然能卖到一坪250万元，
: 买进来的人身价全部一样，他们就会买250万元。
: 第一条我们学到公寓都更，新大楼的坪数是公寓乘上1.1+车位。
: 若新大楼卖100万元，33坪就卖3300+车位350，总价就是3650万元
: 旧公寓喊价100万元，30坪3000万元，
: 我买3000等都更，若成功就从3000变成3650。
: 这种投报率我绝对不玩，
: 一来等很久，二来都更成功率不到十分之一。
: 若日后成功有3650可拿，我猜一部份的乡民能认同目前进价是六成，也就是3650乘上0.6
: 等于2190。公寓30坪2190等于一坪70.3万元，
: 若我的推论合理，你要买公寓一坪70万元吗。日后都更成功有3650价值。
: 以上心得拿来跟乡民讨论。欢迎讨论批评
: 帅过头
我要是有钱，两亿元，我绝对不跟原住户住一起。讨论管理费或同为委员开会，我就不愿意了
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:12:00住户水准的问题 说实在真的碰运气就算你是买全新的建案 你也不会知道后来你的邻居是什么样
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:13:00这部分我就不太爱讨论了 因为都是碰运气的问题
作者:
HYL (@EVERYWHERE)
2012-05-19 23:14:00碰过有原住户想把新大楼的公积金给分了 XD
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:14:00问个问题,公寓的土地持分比例不尽相同,换回来的东西
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:15:00只看权状不管地坪的吗,看过33坪五楼公寓10.8坪土坪另一个25坪四楼公寓11.2坪土坪,这怎么比较
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:31:00所以那个1.1~1.2也是一般换算下来的概数,实际上也是要算
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:37:00我想比较的是,二个案子,都更后会怎么样,只看权状的话小坪数那间的地坪就变得没参考意义了
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:38:00地坪大分回来的还是少,那地坪就没参考价值了
四楼五楼换回坪数不同，牵涉到很多因素，土地持分为主乘上1.1-1.2是方便讨论而已，
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:50:00嗯嗯..当然是以同一街道同一住三用地来比较,不然参数太多
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:51:00假如没有临路的问题都是面巷弄的话 直接比土地坪数就好
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:52:00因为同一个街廓内单坪可盖坪数都一样的 当然地坪大有价值
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:53:00简单说 同一个街廓内 土地持有越大 越有价值
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:53:00临路,是指同一排建案,靠路口跟在巷尾的也会有差吗
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:55:00临路是指主要干道 比如东西汇临松江路
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:57:00看来我要再去修个不动产估价师的内容了 这部分我欠缺 哈
作者:
e33195 (å‘左走å‘å³èµ°)
2012-05-19 23:57:00谢谢说明
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:58:00通常临主要干道的土地使用分区容积率都会比较高
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-19 23:59:00也就是比较有价值 比如民族东路靠近松江路那块住三之一
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:00:00三角窗的那块地我没记错是住三之二 东西汇这案子也住3-2
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:01:00住三之一300% 住三之二就400% 你看这土地价值当然住3-2高
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:03:00德惠过后就有限高
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:07:00说到限高 民族松江交接口那边好像就有10层楼的 没仔细数消防队那边有个案子之前叫青花瓷 现在叫啥官邸的我忘了
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:08:00好像就只盖到七层楼 不过我认为应该是地整合不够大的关系
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:11:0010楼要缩小 每层楼楼地板高度他是限制大楼总高度在大楼总高度内 建地率内 容积率内
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:12:00没记错的话那案子素地才200坪吧
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:12:00单层楼地板高度不管你
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:13:007*3.2=22.4 10*2.2=22米 法令可以这样闪
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:13:00总高度的资料我之前一直想查却查不到 可以说一下哪可找吗
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:14:00就类似地图的形式 然后画区域范围总限高的
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:14:00每一个地方限制都不同姜母鸭 那栋的楼地板高度很经典
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:15:00对阿 我就是想蒐集方便查各地区的限高资料的地图
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:16:00反正我记得 越靠近机场跑道 限高越严 过民权东路都松绑了
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:17:002~6F我拉使照看楼地板高度2.4米德惠开始限制的
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:19:00不过连东西汇都能盖到17层 2楼以上楼高3.4米
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:20:00楼高2.4米住起来应该会有压迫感吧-.-
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:24:00东西会在农安 民权 已经没限高了
作者:
a386036 (骷髅怪)
2012-05-20 00:25:00靠近得会的也有12楼高的了
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:27:00我一值很好奇的就是 面民族东路那一整排 高度限高多少阿
楼主:
cofepupu (看透真相幻化人生)
2012-05-20 00:29:00官景那案子如果单纯是因为限高的关系只能盖到七层 也太惨