※ 引述《liseeker (neo)》之铭言：
: 真的可以这么说!
: 台北市的老公寓之所以会卖那么高价
: 都是都更炒出来的
: 妙的是 明明都更只有少数地方可能有利益
: 而成功更是少数 台北市的老屋依照之前的状况
: 能有1%成功就偷笑了 偏偏所有的老公寓 仲介都跟你说这边迟早会都更
: 所以这个价格很划算 如果都更下去就不是这价格了...
: 屋主也没在怕 说反正卖不出去就便宜出租等都更
: 民智未开的时候 多少人被都更题才迷惑了
: 王家的事件 不管从哪个角度看
: 钉子户多牛 政府多迂腐 法规多烂 乡民多正义
: 总归来说大家开始了解都更是多困难的任务
: 大家也明白了 三十几年老屋 如果都更无望
: 等房子变成50年 60年的老屋就算点再好也很难住得舒服...
: 真的值得捧几千万去买吗??
: 到时候连银行都不想贷款给买家了 能卖多少钱?
: 01现在有一堆投资客 开始在板上吹捧说老公寓很棒
: 应该就是被套在高点了...卖不出去了吧
很多人把都更妖魔化 我实在觉得没啥必要
老百姓该得到的是正确的都更资讯
而不是单纯排拒都更
这样可以知道建商有没有在唬你或是自己应争取的权益放弃掉
就我所知道的部分来闲聊一下好了(有些精细的数据部分有热心版友可帮忙补完)
整件都更案是否有价值 主要围绕在一个核心价值 "都更后楼板总面积能否盖更多"
也就是容积率有没有达到最大效用
要增加素地可盖的容积率的方式有几种(想到其他的在补完)
1.整合素地越大块 越大规模的都更 容积率有多奖励
(文林苑素地不够大...假设素地有到500坪 1000坪这种 奖励很划算)
2.离捷运站半径500公尺内 可以透过移转容积率来增加本来可盖的楼地板数
(这要看建商或是主导者是否有其他地方的路地容积率可以移转过来)
3.台北好好看的计画当初的空地是否有以建公园的形式来增加容积率奖励
4.解决占用国有地或违建的部分(我记得这部分也有)
所以你要看这公寓有没有都更价值 要注意几个点
1.本身素地是否容积率已经用完
(楼高&土地是否有盖满..老旧的公寓以前很多都把建蔽率应保留空地的部分都用完了)
2.离捷运站有没有500公尺半径范围内
3.此块地本来土地使用分区之容积率 (住三仅225% 住三之一300% 住三之二有400%)
住三的容积率很小 所以通常只要地点不够好 都更价值就很低
最后就是
都更假如是走权利变换的方式而不是协议合建的话
每个住户都是依照评定价值 然后依照你在案子里占有的比例
都更后的新总价值扣掉整案子必要所有成本x这比例 换回你分到的房子 多退少补差额
所以天下没有白吃的午餐
没有那种别人免费帮你盖新房子你又不用出任何一毛钱又不需要损失土地或其他价值
除非你的地段非常黄金 黄金到建商直接挪用移转容积率过来盖都能赚很大
(文林苑这case在地段上还有素地规模上本身就不够优)
就算你想要自办都更想把这些都更后的增值利益自己吃走
也要考虑你自己的整合住户能力 还有贷款能力(叫住户一起贷款人人都闪走)
(甚至有不懂的邻居还会互相猜忌以为自己的土地最有价值)
还有个人很难有能力用容积移转的方式来增加你这区域的容积率
结论就是
台北市的都更非常难..................主因在于旧有公寓容积率大多已用完
只要都更后换回的房子室内面积比原本的小的话 没人会愿意都更
除非就是来个大地震把这些老房子都震坏到无法住人的状态....
..有的黑一点的手段是直接一把火.......

正是如此

昨天看了一间大安区"超老"40年公寓, 28p/开130/p 空屋......我问仲介 你觉得卖得掉吗 仲介苦笑说屋主说可谈

40年没电梯当内湖豪宅价格卖 买的又不是白痴.....

楼上说的无良卖家 我遇到一堆

这种多的是 屋主就是不急卖 又要卖卖看 看瞎猫会不会碰到死

耗子

但是有时真有潘仔买的很爽

版主都没在M文的。

两.三年前在芝山站看一间30几年的公寓.四楼的三楼(好像).

内湖还没听过有成交价130/p的哩...

开价跟当时预售的国扬一样价格90/p.屋主还呛声说会都更.

现在国扬都快盖好了.当初看的公寓连个都更的影子都没有.

我是说总价~~~4000w的豪宅~~内湖明水路~~

明水路是大直不是内湖 还属于中山区

ok~~

我是觉得政府应该修法强迫30年以上的老房子参予都更 住户

要不就拿钱出来盖要不就搬走土地卖建商 不然都更无望大家

的居住品质只是越来越糟甚至危害到生命安全 房子本来就是

消耗品 是该订出保存期限让使用者明确的知道该更新了

如果说政府的一点罚款就能加速居民意愿整合的速度那对大家都好

楼上可以直接修法,变成共产制度啊!!

为什么楼上会从我的推文中联想到共产制度呢??

因为楼上不了解辛苦赚到一间房的过程(强迫都更)

养房很辛苦, 如果都更只是换新房, 又要付担一些代价, 大家

都会慎重考虑的. 别把事情想的那么单纯

VM4大的出发点是好 但是强迫的话 就跟共产很像

不是每个人搬家后, 工作就会变得更顺遂; 生活作息整个乱了

出发点是好, 但立法者要顾虑多面向..不然被玩法的人拿去乱用

不强迫的话也只是像现在这样遥遥无期的做梦而已 几十户家

庭 几百个人的意见 即使每个人都希望都更但要每个人的意

见都能摆平的话 可能性实在太低了 低额的罚款也只是加速

大家整合的意愿而已 否则就算屋龄50年变危楼 不愿意出钱

的还是不愿意出钱 想赚最多的人还是想赚最多 不肯搬的人

还是不肯搬 不管屋龄是30年还是50年这种情形是不会变的

即使整栋已经高达9成的住户已经搬走了 可能有10%的人因为住不起其他地方而只能硬住在这里 可能90%里又有一半以上

是投资客 买了根本不是拿要住 是要放著保值或等赚钱 又

另一半是abcd家建商收购来等着要卡都更计画的 如果没让他

们家接手都更或是让他们狠狠赚一比就不愿意卖 不管屋龄30年或是50年都是一样的

直接来个都市直下型地震震垮比较快...

老实说50年就会变危楼的, 建筑品质超差的~

v先生就是你这种急功的人太多，都更才会阻力愈来愈大

成大业者本来就是要搞定四方 你搞不定就是无能 无视他人意见强制执行 最后就是反扑到法律整个废掉不用玩

现在反弹已经够大了 这种纳粹意见不要再出来反效果了

多人本一点 多想些花招和配套 花更多心思搞定不同意见才是永远最基本实在的

原来如此，虽然我买不起@_@

v,我们是民主社会 不可能这样搞 而且30年屋况一定差? NOT!

以前建商要是规规矩矩盖, 哪来那么多危楼