※ 引述《nengneng (黏黏)》之铭言：
如果你习惯因人废言，
认为没唸过法律系或地政系或作过贷款业务的人，就不能讲法律，
对法律的理解都不如你，我刚好可以告诉你，念个台北商专去作催收的妹妹都比你清楚。
为了怕你再跳过内容直接攻击回文者的适格性，
我刚好唸过法律系加起来九年多，第一个硕士是美国的LLM，
第二个硕士今年七月会从政大拿到，恰巧我是念财经法组，又恰巧我的论文写的是不动产
为了怕你攻击我的实务经验，
我从94年10月执业律师至今。
: 版上很多人的观念错误
: 或许是因为大家都不是念法律系或地政系
: 同时自己也没有在操作贷款业务之故
: 以下仅就我自己对于房屋贷款的了解 稍做解释
: 第一 房屋贷款是以房屋及土地设定抵押与银行
: 所有权人变成抵押人 银行变成抵押权人
: 倘若抵押人还不出贷款而构成违约时
: 抵押权人得将抵押物声请法院拍卖
: 以拍卖所得清偿抵押人之债务
: 问题在于 倘若抵押人仍积欠抵押权人三百七十五万
: 但是拍卖所得仅有三百万 怎么办呢
: 民法定得很清楚 就是以抵押物拍卖所得为清偿的上限
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我不太清楚这是哪一国的民法规定，
据我对中华民国民法、德国民法、日本民法以及美国契约法与财产法的理解，
似乎从来没看过这个规定。
你说民法定得很清楚，可否麻烦上一下全国法规数据库剪下贴上，
让大家看看眼界。
回到法律解释，
贷款人跟银行之间的债之关系是民法上金钱借贷契约
大二的民法债编总则有教，
债之消灭的原因有清偿、提存、抵销、免除跟混同（民法309条至344条）
请问担保物权因为拍定而消灭关债权本身什么事？
再请看大四通常会选修的强制执行法，强制执行法27条写的清清楚楚
“债务人无财产可供强制执行，或虽有财产经强制执行后所得之数额仍不足
清偿债务时，执行法院应命债权人于一个月内查报债务人财产。债权人到
期不为报告或查报无财产者，应发给凭证，交债权人收执，载明俟发见有
财产时，再予强制执行。
债权人声请执行，而陈明债务人现无财产可供执行者，执行法院得迳行发
给凭证。”
明明拍卖完不足清偿都会发给债权凭证，
将来债务人有财产时得随时再声请执行（例如前面有板友说的执行三分之一薪资）
你却说拍卖完了就一笔勾消，看来你应该是没修过强制执行法
: 因此少还的七十五万就一笔勾销
: 这是银行在放贷时必须考量的风险
: 第二 有了上述的问题 银行也不可能会全贷
: 因此一间房子倘若设定抵押五百万 银行通常只会借四百五十万而已
: 那抵押物是如何设定呢 这是必须透过鉴价的
: 原则上大型的放贷 银行会商请专业机构进行鉴价
: 小型放贷就自己处理了
: 不过上述设定抵押五百万的抵押品 市价正常而言应该是六百万或七百万
: 也就是银行一定以较为保守的方式订定抵押品的价额
: 第三 接下来讨论的是 虽然抵押品设定五百万 市价七百万
: 即便抵押权人还不出钱来 银行只要把房屋卖掉就能满足债权
: 看来似乎银行的风险很小
: 但是房屋的市价是有波动性的 七百万的房子有可能跌到三百五十万
: 届时银行再怎么卖 还是不够还
: 这个倘若债务人仍按期给付款项 银行是无权拍卖抵押品的
: 不过银行有可能透过提高每期还款成数等方式
: 变相压迫债权人还款
有种东西叫担保维持率，还有种东西叫做担保维持率不足时处分担保品之权利
这个你应该有听过
: 第四 接着第三项的讨论 债务人原则上也不是笨蛋
: 倘若所持房屋市价仅三百五十万 欠款却有四百甚至四百五十万时
: 谁会笨到继续缴房贷呢 这时候就摆烂 让房子给银行拍卖
: 不管一次拍定 二次拍定 三次拍定
: 拍得三百五十万 三百万 甚至一百万
: 债务人都不用再清偿任何债务
实务上真的很多这种摆烂的人，银行也都会列呆帐，
但是是因为这些人都把名下财产脱干抹净，银行没有办法执行，
今天这些人如果胆敢到银行存个五万十万块，或是去用薪转的地方工作
你再看看这个债务人“用不用清偿债务”
把执行无实益的例子解释成债权消灭无请求权，又是一次大开眼界。
: 债务人损失的 就是购屋的头期款 跟各期缴纳的房贷
: 这种情形在日本泡沫时代的时候时常可见
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