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作者: ceosa (宁静之美) 看板: Stock
标题: Re: [新闻] 张金鹗：北市房价至少有下降三成空间
时间: Thu Nov 27 15:46:24 2008
房市在民国七十五年以后每次的起跟落
跟当初的网络泡沫化一样，都在卖本梦比
卖的是一个对未来的想像与梦想的价格
所以不同时期炒作的建案类型与标的都不尽相同
但是去看看当初炒作的许多标的，很多根本已经荒废一片
现在乌来山区很多房子，当初诉求台北人平常工作、假日度假用
结果后来一路垮到底，跌到一坪5万也没什么人要
直到这几年房市热络才稍微翻身一点点
这几年卖的是什么?卖陆客买房的恐慌跟梦想，
卖被陆客买光、价格更高的恐慌，卖可以更高价卖给陆客的梦想
让房市一路拉高到底、好不畅快
95年上半年房市本来一度要向下修正，当连战出访中国风光而回后，
又开始一路拉台房价往上撑了一个波段
96年下半年一度冷却，房价开始小幅修正
在97年初又因为国民党立委、总统接连胜选
促使这个陆客买房的梦想燃烧得更热，而使房价又飙了一个波段
但就如同股市利多出尽的状况一样
执政的国民党本来就要面对两岸还是敌对分立的现况
开放陆客买房本来就有国安的问题，也有中国方面不开放投资的问题
另外就是自己国内民生的真实需求，也不允许过分的炒作
姑且不谈陆客是否真会买，即使真的大买，
你家身边出现许多大陆人买你周边的房子，在台湾的政治生态下
国民党恐怕会被打成蓝得发红、红到变成紫色
这样国民党下次还要选举吗?搞过头，就变得跟阿扁一样，
光反马就可以当选了。
所以马先生的就任后，两岸政策的现实，
促成房市开始面临这个本梦比的梦的破灭。
其实不是那么多人都搞得清楚政治的现实对房市的影响
今年初，国民党立委胜选后，我跟几位台北的房市投资客聊天时
尽管都是老手，他们一开始也抱持着马上任后、房市必定开放
还可再创一波新高峰的期望，手上的物件他们也不急着倒
但我解释了政治现实后，劝他们要趁选前与就任前把手上的货出一出
因为总有看消息、看媒体报导想抢短的买方。他们现在手上存货量也不多
但那些想抢短的投机买方帮他们接刀过去，正在寻求解套中
台北房价不倒吗?台北房市单价远高于中南部，
台北投资客又比中南部敢玩的财务杠杆更大更深
很多人是宽限期内、现在的租金还可以支付利息，
宽限期后、本息均还时根本也撑不了多久，
一间30坪的房子在大安区的主要地段可以卖一千三百万以上，
贷款玩一千万、宽限期后得还六万，但租金只能租三万，
每年连同税金维修可能要现赔四十万，
你觉得投资客能撑多久?如果房价回不来，景气回不来，你觉得投资客想撑多久?
如果一旦景气冲击更大，连租金行情都下降，你觉得投资客想撑多久?
(前一阵子，发现新竹市租金行情普遍下降两成多，
而且许多还租不出去，灾情惨重)
至于一般的无贷款负担、无现金需求的屋主本来就不缺钱
他有卖没卖没差，这种反而价格最会撑、你也不用想议他价格
而理性又聪明有经验的投资客，早早就认赔先杀出
口袋即使够深，他也宁可现金落袋为安，至少本钱拿得回一点
只有搞不清楚时势、觉得只要撑一两年房价就会回来、就会翻更高的投资客
还在那里死撑价格。
(不要以为房市投客都很高竿，多的是只会听仲介讲哪里好就买哪里的婆婆妈妈)
拿股市比房市，价格都买在九千多点了，
你想还觉得两年后可以解套?光利息可能就让你继续赔了!
所以投资客现在议价空间反而是最大的。但那也意味着投资客要认赔出场。
现在能进到真的便宜好卖的货的投资客少之又少。
而建商玩的更大，景气好的时候，这场金钱游戏，有钱人跟着玩，
但当景气反转、有钱人的财务资讯本来就比一般人快且多，他们抽手也最快
你看台北市现在豪宅案场，哪个不冷冻?有钱人这一波股票资产缩水这么多
要他拿个一两亿去买豪宅，他宁可留住现金在身边，他又不缺房子住
而那些产品一般人本来也买不起，你说建商现在要卖给谁?
说豪宅是金字塔顶端玩的，对，但这些族群本来就稀少，一但收手，
建商更找不到人接刀。更别说那些地段本来就不对的假豪宅了，
豪宅豪宅，地段不对，房子再盖大也不是豪宅，不然中南部不就到处都大豪宅了
投资客跟建商现在都在苦撑，从赚多、赚少、不赔、少赔、大赔、倒闭
现在看哪个聪明，哪个就先停损而已。对他们来说，越早降价出货，赔越少
反之对买方来说，越早进场、你赔越多。二十年省息百万很多吗?
以大安区来说，一坪从五十万掉三成就是十五万，三十坪就赔四百五十万，合算吗?
以永和来说，一坪从二十三万掉三成是六万九，三十坪就快两百一十万，合算吗?
别说掉三成不可能，过去的纪录台北市由高到底可是远超过三成，三成还算保守
即使不买在最低，用保守去看，这时候进场，合算吗?
对那些讲说自住买方不用在意房价高低的台词，我是敬谢不敏
大多数需要买屋的民众都是中产阶级，月入五万薪资就差不多了，
一年能存多少钱?二十万?四十万?
进场买屋的价格如果差个三成，价差达两百万、甚至三百万，
这些钱你要存多久?会影响你生活品质多久?
我很认同张教授的看法。但我现在更觉得他的看法还算乐观了
因为他估算民众所得成长不到2%，是以目前为基准，
但接下来最大的裁员衰退在一月才要开始而已，明年还有更严重的衰退等著
连马总都不知道衰退会多深，我当然也不知道
或许两年后的房市跌价幅度，比张教授估算的更为严重。
※ 引述《ujma (九头龙闪)》之铭言：
: 1.原文连结：
: http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/1/1a6iw.html
: 2.内容：
: 台北市房价究竟还有多少降价空间？对此，负责多项房地产调查的政大教授张金鹗认为，
: 合理预期至少降三成不为过。张金鹗表示，台北市房价从过去每坪三十几万涨到五十几万
: ，但人民的所得只涨了不到百分之二，因此，在目前房市急冻的情况下，要恢复购屋者对
: 房价的信心，唯一的方式就是降价。（陈凤如报导）
: 国土规划及不动产资讯中心公布第三季住宅需求动向调查，不论是已购屋者或购屋搜寻者
: 对于现在和未来房价的看法，都倾向认为会下跌。对此，负责这项调查的政大教授张金鹗
: 表示，北部和南部地区的房价有很大落差，南部特别是高雄最近几年并没有涨很多，新成
: 屋每坪大约在九到十万元左右，但北部特别是台北市，从每坪三十几万涨到五十几万，明
: 显超过民众平均所得的涨幅，而他也根据相关资料认为，台北市的房价至少还有三成的降
: 价空间。:“到底要降多少？不过如果说从我们学术界所提出来的泡沫百分三十八来看的
: 话，你可以预期，合理至少三成，我觉得应该不为过。”
: 张金鹗表示，过去几年业者推案获利不少，现在经济不景气，建商应该少赚或甚至赔本售
: 出也算合理，同时，相关产业界也应该提升服务品质、提供售后保证，并降低价格，因为
: ，物美价廉才是产业界自救之道。
: 这篇新闻让你觉得？
: 新奇 温馨 夸张 难过 实用 高兴 无聊 生气
: 3.心得/评论：
: 张教授会被禁言一个月吗？