最近刚好对营建股有兴趣，
刚好搭上最近限贷以及房市管制的议题，
想说好像可以特别分享一下我研究营建股财报的心得
先总结一下，我对营建业的看法是偏空，
当然我不一定对，这纯粹是我的看法
如果刚好你是做多的，可以拿这些标准检视一下自己的标的
这篇主要是跟大家分享，
我如何从财报的角度去看可能被影响的营建公司
因为营建股数量众多，我主要筛选市值100亿以上的公司
如果没点到的可能是太小，并不代表没问题。
点到的也不一定是公司不好，可能只是营运模式刚好这波受到影响。
我认为这波房市管制最主要会影响的层面就是销售、借款、股票评价
1、避免预售屋比重低的公司
建商如果已经将房子预售，基本上未来营收就已经锁死，
如果一家建商已经把所有的建案都预售出去，也没推新的案，
基本上这波照理来说获利不会被影响
但对于那些预售屋比例很低的公司，
这波如果房价下跌或直接卖不出去，那获利就会被大幅影响
所以我们要看的就是预售屋占了多少？
在财务报表中有个项目叫合约负债，
顾名思义就是已经签好了合约，之后会变成营收的部分
看合约负债的比重，大概可以抓到公司是倾向卖预售屋还是成屋
因此这边的公式就是 合约负债 / 存货，
如果要更仔细的话应该要 合约负债 / 存货中的在建房地
因为通常预售屋收到的款项，大约在成本的15-25%左右，
平均下来应该会在这个占存货的比重大约会在10-20%
而越接近0的就表示，他们不太卖预售屋
永信建大概是我看到比率最低的，
因为他们的营运模式一直都是卖成屋不卖预售
市场好就大赚，反之亦然，
这个策略也没有对错，反而我觉得这样还算是比较有良心的
只是刚好这波就是会被影响比较深…
特别再特别点一下京城，
他们的预售屋占比也很低，但是主要是因为余屋很多，
我觉得这次也会被影响不小，
除了余屋卖不出去外，余屋贷款也变少，
不过他们自己有京城银，不知道有没有帮助就是
2、避免短借+一年内到期长借比率高的公司
之前有文章分享过负债比率排行，
但我认为光看负债比率有很多问题看不出来
如果单纯看流动负债，会把预售屋也算进去，
以目前的状况来说，把预售屋都卖出去反而是好的，
看整体负债也不准，
有很多建商土地借款都是长时间借着，没急着还也不会被影响
近期吵得沸沸扬扬的72-2，再加上昨天的会议结果
反正额度就是这样，现在政府就是明显要先把额度给首购
所以建商融资难度会大幅提升，
当之前的借款到期的时候，要重新贷就可能有问题
所以要注意短借、一年内到期借款的金额
这边看一下，兴富发跟皇普可能是短期可能会比较有资金上的问题
另外特别点欣巴巴，这个是我目前看到最抖的…
前阵子我有做过针对银行的房贷分析，
结果让我很意外，我发现到银行Q2房贷比重根本没有上升，
（这边补充一下公式：住宅抵押贷款金额(这在银行股财报附注都有)/存款）
比例没上升，但银行却开始限缩贷款，
我一开始也觉得奇怪，
但大致上推断应该就是”未来”已经看到满水位的状况
而不是“现在”满水位
所以“未来”建商要土建融的难度以及成本也会大幅提升
3、 避免贷款条件差的公司
这招在看公司也蛮好用的，
银行照理来说可以拿到的资料远比我们散户投资人多很多
所以基本上就看银行的结果，就可以多少知道公司的稳定度
基本上如果是一家很不错的建商，银行的利息就自然会低，条件也会好
所以可以看一下贷款的利率，基本上3以内我认为都算不错
特别说明一下，直接去看附注的借款利率就好，不要看损益表的利息费用
因为营建业会把利息资本化，所以没有另外算会算错
除此之外，也可以看抵押品以及借款银行
正常来说，建商会直接用土地下去贷款，
如果真的借不到钱或抵押品不够的时候，
就会加上关系人的抵押品，通常就是老板自己的东西拿出来抵押
财报附注里面有段是关于抵押资产的部分，
可以看一下公司是拿什么去抵押
如果公司拿一堆关系人的东西去抵押，可能就要担心一下了
如果银行都借不到，
也可能会有关系人借款或者是跟利息较高的金融机构借（租赁公司）
这个资料季财报不一定会有，但个别年度报表里面的借款明细表应该会看到
刚刚点过的欣巴巴，有机会可以自己去翻一下…
4、整体产业评价高估
上面三点说的大致上都是公司本身的状况，
而最后这边就是要讨论评价问题，
其实这也不是只有营建股，
只要每次有短期获利爆好的状况，就会有出现评价问题
这其实也是分析师一直以来满头痛的问题，
毕竟这种股票在飙的时候其实是不管评价的，
但跌的时候，就是会回到合理价格
过去几个月就是出现房市热到翻的状况，
股票暴涨是当然的，但这几天来看，应该有点改变吧?
我这边比较不着重在房市未来的方向，
只是我假设房市不会像之前那么热，
这时候股票价格也该逐渐回到合理价位
我认为现在营建股的价格早就远超出合理范围，
很多人都会直接拿本益比去算，这个非常的不准，
最主要就是获利并没有稳定的可以赚那么多，
就算我们可以稳定的推算价格，但营建业的成本变化很大
在这一两年盖好的建案，土地至少都是四五年前买的，
也就是近期赚到了一波土地很便宜、房价很贵的获利
但便宜的地总是会用完，如果盖的地是2020年后买的土地，
那获利肯定就没那么好看了
因此我自己的算法就是，一块一块抓出来算，直接看可以赚多少钱
特别可以拿出来讲的是永信建跟海悦，
会拿他们出来讲，纯粹就是我有研究，并不是他们估值特别高，
我感觉起来欣巴巴更被高估，只是他没券空，我也懒得做模型预估
举永信建的例子来说，
根据我的模型，用”目前”的房价去算所有的建案，
合理价格应该在130
主要是因为便宜的地（2020年前买的地）在去年都已经盖完了
像明年推出的案主要都是2021的地，
更不用说未来要推的建案了，
我看了一下，今年他们收地的价格实在高的吓人
这边也可以说明一下怎么抓土地成本，
最简单就是从重大讯息来看，买不动产有时会公告，但有些没有
也可以去当年度财报的存货明细，去看那个土地的土地成本多少
我研究永信的时候，就是一块一块抓出来算
总之，如果想要到之前300元的水准，除非房价在既有基础上再涨50%。
而现在就算跌了一阵子了，230元仍然远高于现在的合理价格。
海悦就比较直接了，不需要特别抓一堆数字出来算
现在看起来一年可以赚个20元，
但当房市一冷掉，第一个就被打趴
最直接就是受到成交量的影响
因此如果评价用20元下去计算，就会显得非常不准
我们很难去预期未来每年都跟现在的市况一样，
因此这时候我的作法大概就是预估未来十年的获利+净值
这招在预估获利高度波动的公司蛮好用的，
海悦我估大概合理价格应该落在120元
相较营造商，我觉得海悦反而已经跌到离合理价格较近了
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最后补充一下
空营建股要特别注意，
目前有高股息的买盘持续都有在进场一些营建股，
基本上ETF是不用脑的在买股票，条件到了就是买，
营建股跌越多时高股息ETF反而更爱
因为这些ETF只看去年、未来一年，
去年的殖利率很高，再加上今年获利大幅成长，
算出来的结果就是明年殖利率超高，买就是了
就算我们看到风暴在前面，营建业在高股息ETF眼里都是超优良标的
其次，营建股能空的根本没几家，
我实际上想空的跟可以空的标的差了很多
期货没几家有、券也都少少的，
这波涨上来前，大市值的建商也就那几家，所以根本没什么产品
所以就算打了那么多，我也是只能简单空一下而已
目前有空的 兴富发、华固、永信、海悦、皇普
金额一百多万而已，就不放对帐单献丑了
以上分享我的看法，
我对营建股的看法比较悲观，
肯定是会碰到有些人做多的股票，只能说声不好意思