※ 引述《W29920400 (nothing)》之铭言：
: 经济日报 编译汤淑君
: 过去两年半来，美国房价和房租狂涨，对家庭预算冲击甚大，对当前聚焦抑制通膨的经济
: 政策也很重要，因为居住成本几乎占三分之一的消费者物价指数（CPI），占核心CPI（剔
: 除食物与能源）比重更达到40%左右，而核心CPI往往引导联准会（Fed）政策。
: 诺贝尔经济学奖得主克鲁曼在纽约时报专栏指出，这带出两个关键问题：一，房价和租金
: 为什么狂飙？二，对Fed抗通膨有何影响？
: 两套租金数据有时间落差
: 要回答这些问题，首先得检视数据。有两类房市数据，由Zillow、Apartment List这类服
: 务发布的私部门指数，以及劳工统计局（BLS）公布的官方指数。目前民间指标显示租金
: 大涨，官方数据涨幅却没那么大。
: 两者分歧反映指数计算方式不同。民间公司检视的是对新租户的开价（listing price）
: 。官方数据看的则是承租人现在支付的价格，取平均值；由于许多租户签一年期租约，平
: 均租金数据通常会比新租金落后，在新租金涨很凶时尤其明显。官方数据久而久之也会跟
: 上。
: 租金暴涨归因于房市泡沫后遗症？
: 对Fed抗通膨有何影响？
: 随着疫后生活恢复正常，租金可望触顶下滑。事实上，租金通膨已经见顶了，但目前仍位
: 于高档。尽管缺乏可靠的季节调整资料可解读更短期的租金变动，但克鲁曼认为，租金通
: 膨率最近已降下来；不久后，市场租金可望进入止涨走平的高原期，至少就实质（剔除通
: 膨）价格计算。
: 然而，即使那种情况真的发生，官方的居住成本指数还是会再继续攀升数月之久。因为官
: 方衡量的居住成本包含市场租金，以及对屋主若把房子出租可能收多少租金的估计值，而
: 此数是根据实际租出去的房屋租金估算。重点是，这两个数字还会再攀升9到12个月，即
: 使（租约到期须续约的）新租金回稳亦然。
: 这种情况可能使决策官员左右为难。基于美国此刻经济确实过热，Fed必须提高利率使经
: 济降温；Fed采用核心通膨作为研判过热程度的依据。但居住成本占核心通膨一大部分，
: 因此美国不久后可能面临的情况是：经济不再过热，官方居住成本指标却继续攀升。因为
: “吴尔芙效应”虽已发生，隔一段时间才会反映在官方指标上。
: 在那种情况下，即使届时Fed关注的核心指标显示通膨仍高，克鲁曼认为Fed继续紧缩货币
: 政策就没道理了。问题是，就算Fed明白官方统计数据“落后”，会不会因为担心抗通膨
: 公信力受损，而持续收紧政策？这是耐人寻味的问题，值得在自己的房间好好深思。
: 结论：
: 就是目前的租金指标是12个月平均的慢指标，现实已经开始趋缓了，但是未来几个月指标
: 还是会攀升，联准会还是会借由此继续打通膨，但也可以解释为什么我们已经听到租金趋
: 缓了但是这次租金指数还这么高
其实不是只有他讲的这部分
zillow跟apartmentlist数据算是权威
只看这部分数据跟BLS差距的话
还有一点很恐怖
就是这三年间BLS的数据大概还落后zillow/apartmentlist 10%左右
而且公寓租金大幅度飙涨发生在去年而不是今年
跟BLS的CPI报告差很多
如果看疫情前几年的话 BLS数据只比这些商用网站低一点点
当然这些数据差距也是有原因的
按美国报税资料分析
美国大概60%的房东是企业经营类型
40%是个体户
如果考虑一堆没报税的 大概一半一半(非常不准)
企业经营类型
通常都是几十户几百户的公寓
个体户就很难说
平均而言个体户大概有三间房在出租
这种情况下企业和个体户对市况反应不同
企业因为数据资料充足
通常对市况变化敏感
而且一般而言 空屋率5%以下房租就调涨
大约6%以上才会开始调降
去年因为remote职缺大增
大量人口往佛州等地转移 基本上就sunbelt跟inter mountain地区
造成这些地区租价齐飙
个体户的特性是先求有再求好
所以当市况好的时候反应较慢
但是市况差的时候
就会抢先降价
不然房客都跑去住管理好花样多的企业公寓惹
当然降价条件也跟企业类的租金是不是降到有吸引力有关
前面讲到zillow等跟BLS数据差10%
这数字看起来很恐怖
不过实际上企业类要降10%
也不会很久
多年前我跟我哥在硅谷租2bb
金融风暴前后不到一年
房租就从近1900变成1600
同期跟之后BLS上的cpi报告房租数据还是微增or持平
目前不少分析师认为美国房地产要租价崩盘
这些东西都4有所本的
虽然说升息会造成租金上涨房价下滑
但是这是短期效应
依历史数据看 半年左右租金开始下滑
而目前美国房价高点大概在五月
再来人称美国房地产风向金丝雀的凤凰城
现在已经进入租价齐跌的状况
对租金而言
更恐怖的一点
是各大型租屋企业Q2的财报都很棒
旗下大型集合住宅的开工数量持续增加
对比主要拿来卖的独栋屋(single family house)
开工量在五月就开始下滑惹
所以以卖房为主的refin zillow等 Q2财报都很难看
租屋企业开工案续增
这会导致空屋率中期持续上升
现在大概5%左右 去年4%
有些分析师认为
一年内企业空屋率飙破6%机率很高
整体而言
美国房地产不管租售都是处于炒过头的状态
当然各地区特性不同不可一概论
不过接下来租售都供过于求几乎是可以期待的
理想状态是接下来几葛月
油价和二手车接力让cpi月增维持近0
之后油价和二手车价接近成本价下不去
换房租接力
如果cpi报告上的房租增速趋缓在油价和二手车降不动之后才发生
那cpi数据给fed的讯号就变得很微妙
股市还会上冲下洗
在研究这些数据的时候还看到一些东西很有趣
川普当政时美国税改
其中最大赢家之一就是个体户房东
房东可以拿来扣抵税的项目金额大增
爽到房东的结果就是进场的个体户房东变多
然后租金就涨不动惹
只能说共和党真的比较董跟fed玩
总之
今年经过大半年后
此次升息循环的终点形态越来越清晰惹
还有一点提醒大家
虽然一堆大企业要裁员
美国现在蓝领缺工问题还是很严重
可预见的未来就是劳动力从白领往蓝领移转
失业率低的情况下
经济崩盘机率很低 最多就小幅度下滑
当然房地产业崩盘会不会像金融风暴一样造成经济崩盘
这关键还是各数据变化和fed决策的时间差
结论捏
既然升息循环的终点型态差不多看得到惹
会信慢牛的人就不要去管一葛月两葛月那种波动
现在慢牛仔如果想转行做短线
短线最重要的能力之一就是资金控管
讲难听点就是买一点卖一点
大波段也只赚一点
各位慢牛仔R
尼期待的4星辰大海
不是资金控管
宇宙大航海时代就要来临惹