经济日报 编译汤淑君
过去两年半来，美国房价和房租狂涨，对家庭预算冲击甚大，对当前聚焦抑制通膨的经济
政策也很重要，因为居住成本几乎占三分之一的消费者物价指数（CPI），占核心CPI（剔
除食物与能源）比重更达到40%左右，而核心CPI往往引导联准会（Fed）政策。
诺贝尔经济学奖得主克鲁曼在纽约时报专栏指出，这带出两个关键问题：一，房价和租金
为什么狂飙？二，对Fed抗通膨有何影响？
两套租金数据有时间落差
要回答这些问题，首先得检视数据。有两类房市数据，由Zillow、Apartment List这类服
务发布的私部门指数，以及劳工统计局（BLS）公布的官方指数。目前民间指标显示租金
大涨，官方数据涨幅却没那么大。
两者分歧反映指数计算方式不同。民间公司检视的是对新租户的开价（listing price）
。官方数据看的则是承租人现在支付的价格，取平均值；由于许多租户签一年期租约，平
均租金数据通常会比新租金落后，在新租金涨很凶时尤其明显。官方数据久而久之也会跟
上。
租金暴涨归因于房市泡沫后遗症？
对Fed抗通膨有何影响？
随着疫后生活恢复正常，租金可望触顶下滑。事实上，租金通膨已经见顶了，但目前仍位
于高档。尽管缺乏可靠的季节调整资料可解读更短期的租金变动，但克鲁曼认为，租金通
膨率最近已降下来；不久后，市场租金可望进入止涨走平的高原期，至少就实质（剔除通
膨）价格计算。
然而，即使那种情况真的发生，官方的居住成本指数还是会再继续攀升数月之久。因为官
方衡量的居住成本包含市场租金，以及对屋主若把房子出租可能收多少租金的估计值，而
此数是根据实际租出去的房屋租金估算。重点是，这两个数字还会再攀升9到12个月，即
使（租约到期须续约的）新租金回稳亦然。
这种情况可能使决策官员左右为难。基于美国此刻经济确实过热，Fed必须提高利率使经
济降温；Fed采用核心通膨作为研判过热程度的依据。但居住成本占核心通膨一大部分，
因此美国不久后可能面临的情况是：经济不再过热，官方居住成本指标却继续攀升。因为
“吴尔芙效应”虽已发生，隔一段时间才会反映在官方指标上。
在那种情况下，即使届时Fed关注的核心指标显示通膨仍高，克鲁曼认为Fed继续紧缩货币
政策就没道理了。问题是，就算Fed明白官方统计数据“落后”，会不会因为担心抗通膨
公信力受损，而持续收紧政策？这是耐人寻味的问题，值得在自己的房间好好深思。
结论：
就是目前的租金指标是12个月平均的慢指标，现实已经开始趋缓了，但是未来几个月指标
还是会攀升，联准会还是会借由此继续打通膨，但也可以解释为什么我们已经听到租金趋
缓了但是这次租金指数还这么高