认同原po看法
SPG的收入是租金
要有稳定的配息就要有稳定的租金来源
认真建议想投资SPG的投资人看一下租户组成
Supplemental material有前十大租户
Non-anchor tenant最大是Gap（2Q20租403间）
昨天Gap投资人会议我认为市场还没priced-in
要缩减品牌Gap和Banana Republic的分店
2023年预计8成营收来自off-mall channel
也就是Gap要在未来几年关mall的分店
粗步估计100间以上会被关掉
后续的影响就是空租率上升
可能其他业者也退租
当然投资人也可以看看其他租户
Forever 21, JC Penney, Ascena...
※ 引述《Tox (建立被动收入扑满)》之铭言：
: 1. 标的：
: 美股 SPG simon property group
: 2. 分类：心得
: 分享心得与大家一起切磋讨论
: 3. 分析/正文：
: 本文内容不构成对任何证券买卖之邀约。 本篇文章仅为个人投资笔记，内文为个人研
究
: 心得； 并非给任何读者投资建议及参考，请勿根据本文内容作为买卖决定。 投资皆
有
: 风险，任何投资皆须量力而为。
: 看到网友有提到Simon Property group(简称SPG)购物中心物业管理，我稍微搜寻了一
下
: ，这家是全美最大购物中心物业而且目前帐上现金流充裕，可以顺利度过新冠肺炎的低
潮
: 期，但一开始对于购物商场，我内心有点犹疑，美国的亚马逊做到规模这么大，实体商
场
: 还有未来吗？
: 在慢慢的了解钻研后，发现很多品牌不得不线上结合线下，因为近几年脸书、GOOGLE广
告
: 成本近几年上涨不少，网络用户的获取成本(CAC：Customer Acquisition Cost)已经不
输
: 实体了，使得网络品牌陆续开设一些实体店，借由实体店面提供消费者体验与让逛街的
人
: 看到这个品牌，进而在当场购买或者线上购物时候考虑此品牌。(以台湾而言例如：小
三
: 美日、OB严选)；在此同时线上销售巨擘也有并购实体通路，例如：亚马逊并购全食超
市
: ，阿里巴巴入股高鑫零售(中国大润发)、近期入股全球免税店巨头Dufry。美国知名线
上
: 眼镜品牌Warby Parker除了线上电商外，也陆续开了街边店与商场店，其中一家位于Th
e
: Fashion Mall at Keystone(Indiana)，该商场就是SPG经营管理。特斯拉Tesla实体店
有
: 街边店与商场店，商场店举例：Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
: Valley…等是SPG的购物商场。
: 有些购物如精品购物(奢华品牌包、钻戒)、化妆品购物试妆、汽车试驾有时候还是有实
体
: 店的必要性，餐饮、娱乐、健身…等这些也非网络可以完全取代，SPG管理阶层也知道
这
: 个趋势，也在慢慢提高餐饮、娱乐等比率，因此在SPG此时遭受到新冠疫情遭受打击的
此
: 时，在股价六十几购入似乎也是一种还不错的选择，但是要等复苏可能要好几年了，除
非
: 是闲钱否则不要轻易投入。
: 下载Simon Property group 2019年报来稍微看一下，
: 以加州来说知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
: Stanford Shopping Center…知名购物中心是SPG经营管理；以纽约来说知名Woodbury
: Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
: Simon Property group经营管理。
: 但SPG近两年股价缓步往下，这是什么原因呢？难道是获利变差吗？查了去年年报近几
年
: 营运现金流(Fund From Operation, FFO)(注：房地产收租公司看获利能力主要是看FFO
，
: EPS是参考用)，如下图(资料来源：SPG 2019年报2页)：其实是缓步成长。
: https://i.imgur.com/bh6hAJq.png
: 年销售额每平方英尺(per square root)销售额为673美元，如下图(资料来源：SPG 201
9
: 年报第3页)：
: https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
: 销售中心的等级以下列大概分法
: 每年每平方英尺销售额
: Class A $500 or more(美金)
: Class B $300 to $500(美金)
: Class C Less than $300(美金)
: 所以SPG旗下的年销售额每平方英尺销售额为673美元是相当好的表现，代表商场的等级
也
: 较优。
: 那2018、2019股价缓跌的原因，我觉得是投资人不愿意给予较高本益比，因为网购普及
真
: 的也影响实体商店，例如：梅西百货、JCPenney。前阵子JCPenney决定收掉一些分店这
些
: 分店多数不是在SPG的物业，这暗示了SPG的物业是位在较好的地点，人流也较多，而那
些
: 位在SPG旗下购物中心的JCPenney因人流较多，经营状况勉强过得去。
: 再来谈一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比较严格的状况下，SPG营运现金流FFO
每
: 股2.12相较去年同期2.99下滑约3成。(原文出处SPG官方网站第二季报告Funds From
: Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
: compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
: period)。
: 收到房租比率由四、五月51%，缓步上扬到6月的69%，到七月接近73%。这些百分比未针
对
: 任何租金减免进行调整，官方这些话暗示可能有些租金打折。
: (原文出处SPG官方网站第二季报告The Company has collected from its U.S. retail
: portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
: contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
: June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These
: percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
: 状况渐渐改善，但是在新冠病毒没有找到好的解决方式前，获利仍不多就是了。
: 结论：目前的营运状况尚可，在新冠疫情受控前，也没办法快速改善；未来网购对于实
体
: 购物商场的冲击，其实只要实体商场物业入手价够便宜，虽有冲击，但是也不会完全被
网
: 购取代(但也难成长)。
: 其他补充：
: 在Youtube上的影片
: EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
: 2020
: https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88
: Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
: Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
: according to an S&P report.
: By Christine Simmons | 八月 25, 2020
: https://tinyurl.com/y2x6ddlh
: 4. 进退场机制：(非长期投资者，必须有停损机制)
: 单纯心得分享，透过讨论切磋~