1. 标的：
美股 SPG simon property group
2. 分类：心得
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3. 分析/正文：
本文内容不构成对任何证券买卖之邀约。 本篇文章仅为个人投资笔记，内文为个人研究
心得； 并非给任何读者投资建议及参考，请勿根据本文内容作为买卖决定。 投资皆有
风险，任何投资皆须量力而为。
看到网友有提到Simon Property group(简称SPG)购物中心物业管理，我稍微搜寻了一下
，这家是全美最大购物中心物业而且目前帐上现金流充裕，可以顺利度过新冠肺炎的低潮
期，但一开始对于购物商场，我内心有点犹疑，美国的亚马逊做到规模这么大，实体商场
还有未来吗？
在慢慢的了解钻研后，发现很多品牌不得不线上结合线下，因为近几年脸书、GOOGLE广告
成本近几年上涨不少，网络用户的获取成本(CAC：Customer Acquisition Cost)已经不输
实体了，使得网络品牌陆续开设一些实体店，借由实体店面提供消费者体验与让逛街的人
看到这个品牌，进而在当场购买或者线上购物时候考虑此品牌。(以台湾而言例如：小三
美日、OB严选)；在此同时线上销售巨擘也有并购实体通路，例如：亚马逊并购全食超市
，阿里巴巴入股高鑫零售(中国大润发)、近期入股全球免税店巨头Dufry。美国知名线上
眼镜品牌Warby Parker除了线上电商外，也陆续开了街边店与商场店，其中一家位于The
Fashion Mall at Keystone(Indiana)，该商场就是SPG经营管理。特斯拉Tesla实体店有
街边店与商场店，商场店举例：Stanford Shopping Center、Brea Mall、Fashion
Valley…等是SPG的购物商场。
有些购物如精品购物(奢华品牌包、钻戒)、化妆品购物试妆、汽车试驾有时候还是有实体
店的必要性，餐饮、娱乐、健身…等这些也非网络可以完全取代，SPG管理阶层也知道这
个趋势，也在慢慢提高餐饮、娱乐等比率，因此在SPG此时遭受到新冠疫情遭受打击的此
时，在股价六十几购入似乎也是一种还不错的选择，但是要等复苏可能要好几年了，除非
是闲钱否则不要轻易投入。
下载Simon Property group 2019年报来稍微看一下，
以加州来说知名的Desert Hills Premium Outlets、San Francisco Premium Outlet、
Stanford Shopping Center…知名购物中心是SPG经营管理；以纽约来说知名Woodbury
Common Premium Outlets、Roosevelt Field、Waterloo Premium Outlets…等都是
Simon Property group经营管理。
但SPG近两年股价缓步往下，这是什么原因呢？难道是获利变差吗？查了去年年报近几年
营运现金流(Fund From Operation, FFO)(注：房地产收租公司看获利能力主要是看FFO，
EPS是参考用)，如下图(资料来源：SPG 2019年报2页)：其实是缓步成长。
https://i.imgur.com/bh6hAJq.png
年销售额每平方英尺(per square root)销售额为673美元，如下图(资料来源：SPG 2019
年报第3页)：
https://i.imgur.com/NW5Cmwy.png
销售中心的等级以下列大概分法
每年每平方英尺销售额
Class A $500 or more(美金)
Class B $300 to $500(美金)
Class C Less than $300(美金)
所以SPG旗下的年销售额每平方英尺销售额为673美元是相当好的表现，代表商场的等级也
较优。
那2018、2019股价缓跌的原因，我觉得是投资人不愿意给予较高本益比，因为网购普及真
的也影响实体商店，例如：梅西百货、JCPenney。前阵子JCPenney决定收掉一些分店这些
分店多数不是在SPG的物业，这暗示了SPG的物业是位在较好的地点，人流也较多，而那些
位在SPG旗下购物中心的JCPenney因人流较多，经营状况勉强过得去。
再来谈一下2020第二季在新冠肺炎各州管制措施比较严格的状况下，SPG营运现金流FFO每
股2.12相较去年同期2.99下滑约3成。(原文出处SPG官方网站第二季报告Funds From
Operations ("FFO") was $746.5 million, or $2.12 per diluted share, as
compared to $1.064 billion, or $2.99 per diluted share, in the prior year
period)。
收到房租比率由四、五月51%，缓步上扬到6月的69%，到七月接近73%。这些百分比未针对
任何租金减免进行调整，官方这些话暗示可能有些租金打折。
(原文出处SPG官方网站第二季报告The Company has collected from its U.S. retail
portfolio, including some level of rent deferrals, approximately 51% of its
contractual rent billed for April and May combined, approximately 69% for
June and approximately 73% for July with only de minimis deferrals. These
percentages have not been adjusted for any rent abatements granted.)
状况渐渐改善，但是在新冠病毒没有找到好的解决方式前，获利仍不多就是了。
结论：目前的营运状况尚可，在新冠疫情受控前，也没办法快速改善；未来网购对于实体
购物商场的冲击，其实只要实体商场物业入手价够便宜，虽有冲击，但是也不会完全被网
购取代(但也难成长)。
其他补充：
在Youtube上的影片
EXPLORING NEW YORK | A BRIEF WALK IN WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS | FALL
2020
https://www.youtube.com/watch?v=Bx5QVnUG-88
Outlet Centers Are Seeing Higher Foot Traffic Than Malls
Foot traffic at malls and outlet centers has steadily climbed since May,
according to an S&P report.
By Christine Simmons | 八月 25, 2020
https://tinyurl.com/y2x6ddlh
4. 进退场机制：(非长期投资者，必须有停损机制)
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