※ 引述《ntuphpmysql (ntuphp)》之铭言：
: 继 [治标与治本] 之后 又来写个心得 赚赚P币
: 先来个题外话 最近空小道在16000点 10口 赚了些便当钱
: 台湾出生率下降 以及 国民年均所得爬升速度跟不上房价成长速度
: 出生率下降 这波最先倒楣的是 私立大学关门
: 还记得几年前 联考个位数就可以上大学的事情吗?大学率取率将近100%
: 这就说明了 人口下降的速度 超过了 学校关门的速度 供过于求
: 既然出生率下降 已经发生在 大学 那这些人出了社会 要成家立业的时候
: 所需求的房屋 其实也是过剩的 更何况 年轻人的年均所得还是负成长
: 其实我算一下 大概5年内 快则3年 台湾房市向下修正30%~40%
: 毕竟实际需求的人口 并没有那么多 而房屋倒是越盖越多
: 等QE退场 利率上升 真的考验供需来决定价格的时候 就是房市崩盘的时候了
首先，我同意你提到的出生率的问题
单从这个角度来说，确实看不到需求提高的条件
个人认为把很多东西用一个“平均整体”的角度来看，绝对是失真的
以台湾来说，如果你对房价有多观察一下
你就会明白，其实很多地区的房地产已经很冷很长的时间了
当我们常常会被新闻的报导说房价多高，价格不断创高的过程
如同在股市一样，拉一支台积电到涨停，然后一堆小股票跌停
大盘还是涨的，还涨不少
房价在台北市一直在创新高，并不是总体需求量提高
而是台北市的区域需求量相对高
讲真的，去深山中，房价跌三成又如何，砍半都不一定有人要买
但如果是在台北市中山区，旧旧的老公寓一坪35万的价格，保证一堆人抢著买。
以公寓平均约略20坪附近的大小，700万在台北市市中心，应该是没有这种物件的
为什么会如此，就一个很简单的原因，供需的问题
不是代表说台北市的房价还会涨多少，而是它就是有这样子的需求量
从统计的资料来看，五都中，台北市的平均房价最高，也明显高很多
但却也是余屋比例最少的区域
决定房市的价格，如同其他的东西，最大的原因还是在市场的供需
在别的区域，房屋可能会严重过剩，价格杀的很惨还不一定卖得掉
但有些区域，很抱歉，当价格下跌到一定的程度，就有人愿意去接手
至于你提到的利率和QE
基本上它也是受限于市场，虽然被人为一定程度的干预
QE的退场确实会让货币的供应减少，不表示价格一定就下跌
利率是不是就一定会上升（谁规定一定要上升？）
别忘了，当利率上升时，就很容易使得资金大量进入
进出口立即产生很大的影响，谁也无法确定这部分的影响力有多少
影响经济的原因很多，影响房价的因素也很多
你犯了许多所谓经济学者共同的问题
把简单的几个因素抓出来，从中找到对应的影响
如果影响的原因是简单的几个，或许还能从模型中找到答案
但当影响的变因非常多时，这种所建立出来的模型根本就是有问题
有两杯水，都是1公升，一杯温度是0度，另一杯是100度
把两手放在水中，一手很冰，另一手是烫伤
但平均温度是50度，是温热的水
你的论点和平均温度感受50度的观念一样是有问题的