楼主:
femlro (母猪教谋神异端审问官1.5)
2012-10-14 14:09:00现在的民众看房价都看得太乐观了
现在的房价很惊人没有错，支撑房价的是什么？
首先是基础建设与工作机会
台北的房价之所以高就是因为全台湾最多工作机会和基础建设最好的地方就是台北
当台中也有了基础建设也有了工作机会
就开始会分散台北资金集中的效应
而实价登录会促使房价透明以后
如果买气在停滞
有人带头下杀，马上就会有资金比较嘎不过来的投资课开始抛售
这跟股票的原则是一样的
当你看到股票跌停了
有钱的人不会急着砍 因为他觉得这是一点小钱
但是杠杆开很大的人已经开始杀了 房子很多的人已经开始杀了
等到又杀了一只跌停
他会觉得开始注意了 这时候已经大部分的人都退场了
再杀一只跌停就会有两派
一派就是认为他房子还是有价值续抱他没差这钱
比较积极处理资产的就会开始卖了
基本上长期来看我是不相信台北有这个本事可以拉到这种房价
纽约中央公园路程10分钟的房子金钱爆有分享过30坪才1500万左右
台北跟纽约中央公园比拿大安公园比
是要比什么？
太看得起自己了，也就是这就只是新兴国家被热钱炒起来
自己在干爽而已
投报率低到连3％都没有
而基本面的公共建设又没有起来，连工作机会都一直在减少
工资一直在降低，两大基本盘都没有起来？
凭什么房价可以撑住呢？
摸黑交易的房市在实价登录后就会有实际效应
香港上海的的等级不是台北这种可以比拟的
怎么会拿台北跟上海香港比勒？
光是工作机会的成长
中国好歹每年经济成长率至少还有7％
台湾经济成长？？
这基本的就业机会基本盘就差了
工资的下降
大家能出多少租金租房？
只怕是越来越少
所以房价说白了就是在玩投机股的操作模式
比赛堆资金
看谁有钱能够一棒接一棒的玩一下
接到最后一只老鼠死了就崩盘了
崩到他应该有的位置
以人口红利 外来人口 经济成长 实质薪资成长 台币汇率 基础公共建设 就业机会
这些角度来看都没有乐观的理由
怎么会有人还能一直看多房价我实在匪夷所思
大概就跟03年05年那时候
有一本书很有名叫a到a+里面把房地美房利美这类公司讲的很好
结果The big short这本书里面那些有眼光的研究员和基金经理人
大玩CDS让那些保险公司全部都一鼻子灰
就是因为当时美国弥漫着也是这种气氛
大家都觉得房市不会跌
而且美国更扯他们当时的资金宽松的比台湾还夸张
但房价都没有台湾这么扯
当然一方面也可以说台湾自有房屋率很高
大家买起来长期套牢也心甘情愿
不过这是恶性循环
我之前说过资金的泛滥
是造成房价高涨 而用负债（房贷）去买下房子
就让你的可支配所得很低
造成生活品质和整题消费的下降
搞得大家是更只能依赖出口
当出口的竞争力不够 就又会想要靠汇率来提高竞争力
就又变成恶性循环
但是这个资金的洪水
最后还是有一天会发现自己根本不足以支撑这样的本质
至于银行业我倒是认为不用太担心
爆掉的话也是在烧钱产业
那边才是爆点
反而是四大惨业的爆炸让银行抽银根的动作
才开始让房价崩盘的可能性最高
而不是房价的崩盘去造成产业的紧缩银根
台湾银行在算担保和个人信用
以及房屋价值都估的相当保守
鉴价都只有用七折去算
可贷比例也只有7成到8成左右
房价不太可能出现大幅度的崩盘而是以缓步的方式慢慢走跌
所以现在量缩起来了，再来价格就会慢慢探底
且用个人薪水和资产做放贷计算的房贷
基本上就算爆掉 还是不会造成太大的呆帐的
大部了银行把你的房子法拍掉而已
所以未爆弹在那些惨业
从银行近期已经提高房贷利率
头部已逐步成型
※ 引述《KH152 (Sisyphe)》之铭言：
: 1.原文连结：http://0rz.tw/jTy3I
: 2.内容：联合晚报╱记者游智文╱台北报导
: 见真章的时刻来了！实价登录上路两个多月，内政部预计下周二(16日)揭露首批实价登录
: 资讯，台北市中心是否真的连中古屋动辄一坪都要8、90万元？豪宅是否真有一坪2、300
: 万元行情？预售屋是不是“开价吓死人，成交笑死人”，下周二见分晓。
: 目前资讯来看，内政部将公布的实际成交房价，低于市场认知行情的可能性相当大，而多
: 数房仲、建商、学者都认为，如果两者落差很大，实价登录的“助涨助跌”效应将迅速发
: 酵，为房市投下震撼弹。
: 实价登录自今年8月1日实施后，累计至本周四(10月11日)为止，全台房屋买卖共7.3万件
: ，已按规定登录交易价格的有5.9万件，申报率达80%；另外，预售屋方面则已有77件登录
: 价格，包括北市2件，新北市7件及新竹市68件。
: 在初步查核相关登录资料真实性之后，内政部地政司预计本月16日先将8月份所有交易资
: 料公布在“不动产交易实价查询服务网”，民众在输入路名后，即可查出邻近地区，甚至
: 要买的同一栋社区的真实交易行情。
: 预售屋行情 不再是卖方的秘密
: 尽管目前已有很多管道可查到房价，但真实性如何，许多人持疑，特别是预售屋，民众对
: 业者公布的行情大多半信半疑；知名豪宅勤美璞真日前“一坪成交300万元”在市场传得
: 沸沸扬扬，最后即証实只是开价，根本没有成交。
: 永庆房屋协理黄增福分析，从目前资讯来看，官方版房价与市场认知行情持平或低于认知
: 行情的可能性较高。
: 以台北市地政局日前提前揭露的部分实买登录物件资讯为例，交易单价主要落在每坪
: 40~60万元之间，占近5成，成交总价则以1000万元至1500万元居多。这和市场认知的“北
: 市连一间公寓也要1、2000万元”，便有不小落差。
: 信义豪宅 每坪曾遭“灌水”50万
: 北市地政局上次还同时公布了一户位于信义区松勇路的最贵豪宅：含车位总价2.38亿元、
: 每坪约130万元。根据誊本，松勇路近来包括“冠德领袖”、“台北信义”等豪宅都有成
: 交，依地政局所公布资料，推算最贵住宅指的应是“台北信义”。
: 但台北信义早在预售时就喊到每坪150~180万元，去年更有仲介宣称成交到一坪200万元，
: 屋主开价也至少230万元起跳；但依地政局公布含车位的成交行情每坪只有130万元，推算
: 回不含车位价格也大约只在150万元上下，落差实在很大。
: “代销恐怕会死得很难看”
: 除豪宅外，不少代销业者坦言，面对内政部将公布官方版预售行情，现在高度“忐忑不安
: ”。根据地政司规划，预售屋采单独公布，和成屋分开，由于推案不多，分布零散，单独
: 公布后，即便不说案名，民众问一下也会知道哪一个推案。
: 预售屋开价和成交价本来就有不小落差，业者担心，如果第一波登录的推案，成交价杀得
: 很低，那么正在周边销售房子的代销恐怕会“死得很难看”。因为，除非降价，否则根本
: 卖不掉，但代销业承销建案和建商都签有最低售价，要不要降价得看建商脸色，如果建商
: 不肯，很可能血本无归。
: 3.心得/评论：
: 台湾房市市场黑箱了几十年
: 不知道害死了多少人
: 虽然无法期待政府推动实价课税
: 但透明化是必要的一步
: ＊eHouse不动产交易服务网 http://ehouse.land.moi.gov.tw/