最近父亲刚走名下留了一间房子约20多坪，
土地公告现值90w左右，房屋评定现值38w左右（详细数字记不起来，资料在代书那边）
妈妈跟我（长子）讨论之后意思是先把这间房子登记在她名下，次子有点败家。
之后会立遗嘱决定妈妈现在名下的房子约30多坪
土地公告现值120w左右，房屋评定现值69w左右
给长子， 原本从爸爸那边继承的给次子
那问题来了，上网看到应继分跟特留分的问题都是针对现金的部分去作计算！
那不动产的部分也会这样去作计算吗？
以土地公告现值和房屋评定现值去作计算！还是用市价？
或是简单一点一人一间都没有问题？
就怕日后被以长子拿的饼比较大，房子比较大间的事被次子拿来打官司！
另外的问题就是预立遗嘱要找
1. 找民间公证事务所公证遗嘱
2.找律师事务所代笔遗嘱
律师事务所可以提供法律问题咨询，
那可以在遗嘱上立但书，譬如说不孝就丧失继承权等等之类的吗？
那民间公证事务所也能作到上面所说的事吗，还是就单纯公证而已，遗嘱有效无效没他的
事？
麻烦各位神人帮解答。