※ 引述《minijin (Kodocha)》之铭言
: 目前住的是盖了50年以上的三合院
: 土地分别为两家人持有，房子也两家人在住
: 我们住西边，中间是神明厅，伯母住东边
: 神明厅加上西边房间一点点是盖在伯母的土地上
: 伯母去世多年后，一直都是我们帮忙照顾旧房子
: 但今年他们卖掉了，所以建商派人来拆房子
: 我们吃到土地的部分，提出购买的意愿
: 但似乎要逼我们也卖掉建商不同意
: 但同时南边的房子也有有吃到土地
: 他们就把土地卖他们了
: 我想问的是，面对房子会被拆掉部分
: 建商不同意我们将占有的土地买起来
: 鉴界完要拆到我们住的房子
: 有什么办法可以阻止或补偿我们的吗
【前言】
涉及原波之家族财产分配及亲属互动关系等个人私隐部分，除原波愿主动告知外，本人
不拟臆测与假设，纯就法律知识与板友们为分享：）
【本件前提事实之建立】
法律板上其他板友有针对本篇之回文，原波也可以去看看～该板友的推论前提系建立在
：本件“整栋三合院”（含中间神明厅及东、西厢房）建物，兴建伊始即因未办理建物
所有权第一次登记（俗称保存登记），而属“违章建筑”之情形。以下即以系争建物属
违章建筑此事实为前提来探讨，至若系争建物有办妥建物所有权第一次登记，则法律关
系较为单纯而无后述事实上处分权等争议，合先叙明。
【本件相关法律关系之试论】
一、现居于系争建物内之人是否为合法占有人（例如为基于继受取得该建物之所有权或
事实上处分权应有部分之共有人），属事实问题，赖由渠等举证证明确属系争建物之合
法占有人。且因本件确未办理建物所有权第一次登记，当然没有房屋之所有权状；至房
屋之税籍只是作为行政机关课税管理之用，纳税义务人并不必然是房屋所有权人，并予
指明。
二、证明建物之合法占有人谁属后，方决定渠等之请求权基础该如何选择。假设建物之
合法占有人乃因被继承人死亡而继受取得系争建物占有之合法权源，则面临违章建筑之
继承人究竟系继受取得违章建筑之所有权（包含事实上处分权权能），还是仅继受取得
事实上处分权之问题，目前实务尚未形成定见。惟本人基于二理由倾向继承人系取得该
建物之所有权：（一）于强制执行程序中违章建筑之拍卖，实务咸认拍定人系取得违章
建筑之所有权，仅因不能登记而无法处分。继承与强制执行同属非因法律行为取得所有
权之情形（民法第759条参照），理应为相同解释，较为合理；（二）基于一物一所有权
主义，允宜肯认继承人已继受取得该建物之所有权，否则不啻认为该建物仅有事实上处
分权却无所有权，与物权法之基本概念有所扞格。
三、有关共有建物之所有权或事实上处分权应有部分之移转让与（处分）。若建物作为
遗产且已结束公同共有关系（遗产分割完毕），由数人共有，则属分别共有，各共有人
可以自由转让（处分）其应有部分；惟若公同共有关系尚存在（遗产未为分割），各公
同共有人在公同共有关系结束前，对个别公同共有物（系争建物）并无应有部分之可言
（或认只具系争建物潜在之应有部分），是于公同共有关系存续中，各公同共有人尚不
能为自由转让（处分）。
四、又共有建筑改良物之处分，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之
；但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算，土地法第34条之1定有明文。按旧
土地法第34条之1执行要点第3点原规定：“本法条第一项所称处分，指法律上及事实上
之处分。但不包括赠与等无偿之处分、信托行为及共有物分割。”固仅排除但书所列之
赠与等无偿处分、信托行为及共有物分割等法律上处分；而就原物体加以物质之变形、
改造或毁损等物理上事实行为的事实上处分，则得以多数决处分之；惟106年12月1日起
该要点第3点修正为：“本法条第一项所定处分，以有偿让与为限，不包括信托行为及共
有物分割…”可知多数决得处分者已改采最狭义之处分概念，意即排除事实上处分。因
此，本件即应回归民法第819条第2项或第828条第3项之一般规定，共有物或公同共有物
之处分，应得共有人或公同共有人“全体”之同意。
五、按土地及坐落其上之房屋为各别独立之不动产（民法第六十六条第一项参照），而
占有土地者乃坐落于该土地上之房屋，占有房屋者则为该房屋之所有人或使用人，因此
倘房屋无权占有土地者 ，土地所有权人固可命对该房屋有事实上处分权之人（已办理所
有权登记之房屋所有人或违章建筑之买受人，即有拆除房屋权限者，非必为房屋之所有
权人）拆屋还地及请求该房屋现占有人（非必为房屋之所有权人）迁出。然迁出行为旨
在解除房屋现占有人之占有，以利进行拆屋还地，系拆屋还地之阶段行为，仅为完成目
的之手段，拆屋还地始为其目的，如该目的已确定不能达成 ，则迁出之手段行为之请求
，应否允许，须视房屋使用人有无法律上迁出之义务而定；又房屋所有人使用其房屋，
系本于房屋所有人之地位与基于其对房屋所有权之权能，并非无权占有（民法第七百六
十五条前段参照），苟土地所有权人尚不得请求房屋所有权人拆屋还地时，自无权禁止
房屋所有权人使用其所有房屋及请求其自该房屋迁出（最高法院104年度台上字第1939号
民事判决参照）。退步言之，纵本件系争建物确有无权占有他人土地之情形，然是否有
拆屋还地之必要，仍须经由法院审理予以认定，倘法院认无拆屋还地之必要，则土地所
有人非但不能请求系争建物之所有人或使用人（现占有人）拆除房屋，亦无权禁止房屋
所有权人使用其所有房屋及请求其自该房屋迁出。
六、综上，若足认系争建物现时为多人共有之状态，则共有人中一人或数人未得全体共
有人之同意，迳为建物事实上处分（毁损）之行为，即属于法有违。
七、系争建物即违章建筑遭第三人不法毁损时之损害赔偿请求权：倘认共有人仅继受取
得建物之事实上处分权，则属侵害违章建筑共有人之占有利益而得依侵权行为法则请求
该第三人赔偿其损害（最高法院96年度台上字第188号民事判决意旨参照）；若认共有人
系继受取得建物之所有权，则属侵害违章建筑共有人之所有权应有部分而得依民法第18
4条第1项前段请求该第三人损害赔偿。

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