好不容易等到台铁内部有关资产开发专业的内部员工!
您好,小弟是交管相关科系的学生,对台铁许多面向的议题一直很感兴趣,因为小弟对于台
铁的场站营运招商规划与土地利用方面一直存有疑问,因为对相关专有名词与法规不甚熟稔
,可能这些疑问有点外行,但还是想跟您请教厘清,请多包涵:
第一个疑问就是,台北车站目前站内商圈的营运模式就是您所提到的促参吗?那为何台北车
站可以运用这种模式经营其他车站不行呢?另外台铁场站的新建我想大多应该是铁道局的权
责,但我想问的是在台铁站体新建的过程中铁道局与台铁的资开单位难道没有先互相讨论规
划新站体预留商家进驻空间吗?为何好像许多新站体没有相关实体空间?
第二点是小弟个人认为国道高速公路的服务区与台铁车站的特性很像,都是用路人或乘客在
衍伸性需求驱使下使用国道或铁路进而再衍生对服务区或是车站设备使用的需求,不过小弟
记得近几年(不谈疫情期间的话)来国道高速公路服务区的营运绩效其实是有在成长的,我
想国道高速公路服务区相关权责的单位应该还是政府机关吧?那为什么国道服务区能不靠所
谓公司化而转型,台铁资开是否曾有借鉴取经过,看看国道服务区的作法呢?
第三则是按您文章中所提,我的理解是其实台铁现阶段就能参与都市计画,以权利变换方式
分配都更后的利益,那为什么台铁不现阶段就进行呢?我相信在这部分做出一定成绩,员工
对这部分存在一定的信任后,再进行公司化,员工反弹应该会小很多。
目前有以上几个疑问,希望能获得您指教,谢谢!
※ 引述《aeszx》之铭言
: 同样是铁路局资产开发的同事还跟你回应一下
: 老实说近期公会跟多数员工一直觉得路局卖地
: 实际上我们业务几乎没有涉及土地标租
: 毕竟台铁依然是行政机关
: 依照国产法就是不能任意处分土地
: 所以大家所认知的“卖地”唯一可以对应的
: 就大概是“都市更新”权利变换开发方式
: 因为回到刚刚上面提到的国产法的限制
: 台铁局唯一可以排除国产法开发土地的方式
: 就是利用促参法跟都市更新条例来进行开发
: 而涉及土地处分的也就只有都市更新权利变换
: 说了上述这些土地开发的ABC之后
: 接着我想试着澄清为何这不是“贱卖”土地
: 台铁局目前可以开发的土地大概有下面两种类型
: 1)铁路立体化之后的站区土地及沿线路廊
: 2)没有使用的机厂、调车厂
: 这两种因为腹地相对大且坵块完整
: 相对来说比较有开发价值
: 但必须强调这些土地的都市计画土地使用分区
: 大多都是铁路用地或是工业区
: 他可以进行利用的项目大多都是一些仓库类型
: 而都市内的工业区也在近年来都市发展趋势
: 几乎都走向解编成其他商业区或是住宅区
: 所以就算你不想变更
: 地方政府几乎也都会希望你来变更
: 避免都市内有太多不符发展需求的土地
: 所以不论是那个政党执政的城市
: 都会或多或少要求你来再利用这些闲置用地
: 因此去处理这些土地本身并不是什么坏事
: 毕竟如果许多的立体化建设带来庞大债务
: 却依然保持完全没有效应的土地
: 台铁被立体化财务负担拖垮大概只是时间问题
: 所以势必还是得往土地开发的方向去进行
: 毕竟我们路局就是没有这么多的土地使用需求
: 留这么多的工业区跟铁路用地也只是继续闲置
: 所以你看到的铁路绿园道、或是变更成公园
: 其实很多都是去变更我们局内的土地
: 然后依照都市计画规定去回馈公共设施给地方
: 这是个很复杂的都市计画体制
: 可能不能每个细节都跟你仔细说明
: 但是就都市发展的公益性上他是有意义的
: 而闲置土地不处分根本不是所谓的有土斯有才
: 毕竟你不会希望拿土地去种田吧
: 再来就会到大家最关心的卖地
: 促参法是不涉及土地权属转换的
: 未来就算有民间投资者来盖
: 土地产权依然是台铁的
: 所以大家认为有卖地嫌疑的只有都市更新
: 但是为何都更本质不是卖土地而是一种开发方式
: 因为盖房子都要钱
: 而台铁现行就是没有钱自己出钱盖
: 另外铁路法还没修正完成也没办法做合建分坪
: 所以请都市更新的实施者来盖
: 他分回去的权值是依照他的建筑造价成本
: 规划跟整合的费用等等去跟台铁局分
: 这是很有制度的估价换算结果
: 我们局内开发科也会把关
: 所以并不是贱卖 本质上也创造了很多收益
: 而都市更新几乎都是有容积奖励的
: 他比我们台铁未来走协议合建还要更有价值一些
: 在台铁局势必要处分闲置土地的前提下
: 走都更本质上只是一种相对有效益的开发方式
: 最后说说自己的心得好了
: 毕竟过去学社会学再转都市规划
: 到现在为了铁路局在做土地开发
: 我也会一直思考开发国家土地是否具有公益性
: 我希望铁路局的同仁都能够多少理解
: 我们资开中心的同事也希望土地开发
: 最后可以成为台铁局的一点力量
: 至少我在做案子的过程
: 都期望这些收益可以给台铁残缺的体质
: 一点点改善的效果
: 所以扪心自问我们并不贱卖土地
: 更不是一种唯利是图的炒作集团
: 而是从铁路立体化损害跟地方政府的期望中
: 拿回一些台铁可以得回来的利益
: 进而成为改善道安的一点力量
: 以上是这几年为铁路局工作的一点分享
: 希望铁路局的同仁都能多少理解资产开发的企图
: