我目前有两间房，一间自住，一间收租中，但两间都有大额贷款。另手上也有相应的资金在股市投资中。
投资是为了生活开销，也为了抗通膨。获利扣除开销，每年还略有结余，继续滚入投资部位投资。
目前考虑的是，从现在初退到未来离开为止，该怎么处理房贷的问题。正常状况下还房贷的话，在走之前应该还不完。
若照现况，等我走时，小孩(还有配偶，看谁先走)会收到带有贷款的房子，应该还有股票，以及一些不多的保险理赔。
房屋作为遗产，是以公告地价与公告现值课遗产税。因为低于市值，所以比卖掉后以现金遗赠给继承人来得有利(缴税较少)。何况还有房贷的负债。
但继承人得到这房子后，若很快售出变现，将面临高额的土增税与房地合一税。即使继承后过了五年，房地合一税仍高达20%。
可能大家会觉得继承来的房子为何要卖? 这是因为届时孩子得到的是一间高龄且可能是不符其居住需求的房子，且持有也需年年缴税。
依照时下年轻人的喜好，多半想住新房。但房价又高不可攀，所以唯一解法就是卖掉继承来的旧屋来买新屋。但卖掉继承所得的旧屋，就得缴高额的税金。甚至还可能需要贱卖。
于是时下有些父母会将房子以市价交易方式卖给子女。透过分年赠与现金，给孩子预备头期款，交易后让孩子背负得起的房贷。如此一来孩子即使未来卖掉房子，也是以取得时的市价来计税，相对来说省很多税。
不过此法的缺点是生前赠与对父母比较不利。如果小孩的经济能力不够，可能得牺牲掉你赚取生活费的资金。如果要赠与超过每年免税上限，还得额外缴纳赠与税。
对富人来说，生前赠与一些钱或房给小孩可能没什么。但对我这种一般人来说，生前赠与可能让我自己面临生活的风险，或不得不牺牲自己的生活品质。因此感到为难。
所以想请教版上的大大们，关于房子的传承，你们的想法如何? 希望可以交流一下。

嗯，从节税的观点，你可以自己把房子卖掉? 自住房另当别论，有一定要留着出租房的理由吗?

因为余命估计还有20年左右。留房抗通膨，也可给小孩住我自己把房子卖掉换成现金的话，作为遗产税率更高

我想应该要评估小孩到底有没有意愿持有房子。如果真的没有意愿持有，你自己持有十年后再卖，房地合一税会比较低。遗产税有一些其他处理方式。

谢谢建议。自己卖转换成其他资产如保险也是一途主要是孩子还年轻，希望他自己先认真奋斗比较好所以现阶段没与他讨论

转贷40年再给小孩

是继承两间老房？ 自住的户籍迁入 到时候400免税额及税率10%处理应该可以省很多税 出租的再看要不要处置吧 让小孩保有被动收入也可以考虑可能以后还是要确定一下小孩的想法 感觉原po好像也不是很确定是否要卖 建议以你最想达成的目的去规划 税金当然是重点 但是先确定要达成什么样的目的再去想税金比较好 不然缴得少到时候小孩想法不一样又很麻烦

土增税从继承时点算 另外有符合要件的话 房地合一持有期间可以和你一起算

贷好贷满再给小孩就没有取得成本远低于市值的问题土增税继承是免课而且更新取得时间到继承房地合一持有时间是合并计算遗产>>赠与

我考虑主要不是税金，而是希望遗赠的房产不会反而变成孩子的负担或大麻烦

这不是计算机按一按就能比较出遗产和赠与的税金高低吗

两间房都是自购，一间105年以前购入，一间之后入手赠与税是自己出，遗产税是继承人付。所以我好奇他人的做法房地合一税课税是亲子持有时间合并计算啊? 这样好多了。谢谢!

推I大, 用房贷负债拉高继承基准但依然需要提早每年赠与节税想省税又怕被孩子牺牲, 自己还是要想清楚赠与的进度

儿孙自有儿孙福 莫与儿孙做马牛林则徐：子孙若如我，留钱做什么；子孙不如我，留钱做什么?贤而多财，则损其志；愚而多财，益增其过。想想5亿高中生 您留的是财产还是催命符...别留债跟自己的长照坑人算客气了 理想上是养出有能力的小孩会孝顺更好 实务上我们搞不清楚怎么做才好

留啊 干嘛让他白得

现在与一代之前不同之处，在于房价相对来说变得更贵然后人均寿命也变得更长孩子可能得工作到退休以后，才得继承我自己年轻时也曾觉得若买房时父母能帮一点的话该有多好搞不好就有余裕多生一个其实如果小孩认真打拼，为人父母有能力会想帮但如果给了只是拿去吃喝玩乐，就不太想帮忙

台湾的人均寿命印象里开始下降了 年轻人寿命有望比父母短

我倒是觉得你能留给孩子的一个大遗产是建立他什么是优质贷款的观念, 这比你留两栋房子给他可能都受用有贷款有大不了的?贷好贷满得到的资金怎么规划才是重点

会在适当的时机与小孩"交流观念"的确现在仍有许多人担心买房到临终贷款还不完

为什么需要担心年终贷款还不完，低利贷款就代代相传*临终把优质债务一代传一代，资产也会一代一代的增加像我学贷就分期30年，利率1.75%，狗才还钱

不要

那你不要让他到退休才继承啊，想想巴菲特

有些人真的担心贷款一辈子还不完而不敢买房换房

卖掉，然后分年赠与。如果觉得亲子关系可能有变用信托方式。

卖掉比较不利 如果市价2000万 贷款1000万 但公告可能是800万 等于你资产是负的 遗产税才会少房地合一给孩子烦恼吧 还有重购退税

说的是有重购退税。但最好也别让他付不起房贷

版主您好部分资产用保单来配置可以解决您的问题保单一样每月配息就像是买一间小套房收租金一样最重要的差异是可以选择高额的寿险申请理赔15天 这笔钱直接下来缴遗产税让我们留房不留债给孩子加上这笔钱的分配权会在您手上不会受民法1138条限制可以说是超越了信托跟遗嘱我服务于锭嵂保经的玉青代理了33家保险公司有投资型的证照可以协助您比较各家保险商品有需要协助欢迎一起讨论喔！https://line.me/ti/p/ctVZxuD-x7不好意思….要寄信给版主 换了手机app勿发版上 请问怎么删除