最近把投资金律重新拿起来翻，看到 高登公式 跟 股利折现模型 的部分，想到其实还蛮适合用在房地产投资的预期报酬估算，原因是房地产的股利 (租金) 跟 股息成长率 (租金成长率) 相对股票其实好抓很多。
先看高登公式：
市场报酬（贴现率）=股息收益率（dividend yield) + 股息成长率 （dividend growth)
换成房地产来看就是
年报酬 = 租金报酬率 (租金/房价) + 租金成长率 (1)
以一间1000w, 年收租金30w的物件来看，租金年涨3%，长期的预期报酬可以得到
3%+3% = 6%
之前评估房地产报酬是分成租金报酬率+房价成长，其实跟上述公式(1)对应起来也合理，租金成长其实就是跟着房价成长。
再来股利折现模型:
市场价值 = 股息 / （贴现率-股息成长率）
换成房地产来看就是
房价 = 租金 / (报酬率-租金成长率)
假设一个物件年租金是30w, 租金成长率3%，如果你要求的报酬率10%, 那你买的房价就要是
房价 = 30w (10%-3%) = 428w → 应该找不到这样的物件==
但如果你要求报酬率只要5%，则
房价 = 30w (5%-3%) = 1500w → 这样的物件好找很多
或者你也可以直接用你买的实际价格，假如是买 1000w, 年租金可以租30w, 租金成长可以3%， 那你的预期报酬 P就是6%
1000w = 30w / (P-3%)，P = 6%
不知道上述的想法合不合理～跟大家讨论看看

或许可以从债券现值等于"未来现金流折现到现在的总和"为起点来观察。股息跟租金都可以视为是这个想法的推广。一家公司也许真的能一百年、两百年继续经营下去，但越远的未来，股息多寡的确定性越低，因此可能要对较远的股息赋予更高的折现率。房租的话，30年后，老房子未必还租得出去。对远期的房租赋予更高折现率是一种方式，或者直接在20年或30年cut off掉或许也是一种处理方式。