※ 引述《lancelu (小天)》之铭言：
: 标题: [请益] 房贷规划
: 时间: Sun May 7 21:19:43 2017
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: 目前有一间房子(1大1小1厅1卫)，贷款1160万，每月房贷4万4(利息约1万8)，
: 1年本息合计约53万。
一年本息合计约53万，这样反向推算回去，房贷年利率大约是 2.22%，贷款30年。
那 R(N) = 2.22% (30y) = 38.072， 1160 x 38.072 = 44163.52
44163.52 x 12 = 529,962.24元
或者 房贷年利率 1.08%，贷款25年。
R(N) = 1.08%(25y) = 38.05， 1160 x 38.05 = 44138元
44138 x 12 = 529,656元。
但是这个年利率算出来的利息支出，与您提供的资料不符合，
1160万 x 1.08% / 12 = 10440元。
故推论，您的房贷应该是30年房贷，且利率为2.22%左右。
: 现有存款250万，个人年收入约75万，老婆全职在家带3个月大的宝宝。
1160万 /1万 X R(N) = 44000，R(N) = 37.93。
以查表的方式，
贷款年限若为 30年 ，则利率约落在 2.10% ～2.20% 之间，
注︰小弟自己算出来为，2.20%，月缴“44,045元”。
1160万 x 2.20% / 12 = 21266 元，这是首期的利息。
若缴到利息剩下约18000，
剩余本金 x 2.20% /12 = 18000，换算的结果，
剩余本金，应当会落在“ 981万”左右。
反向推算回去，房屋应当是持有六年，有google一下您的资料。
2014年尚未买房子，所以，您给的资料，可能某部份是需要更正的。
这部份您可以打电话问一下银行客服，
问一下，
房贷余额为多少？
有没有绑约？
利率是分几阶段，以及“目前的年利率”为多少......等。
原始房价的区间带。
1160万 / 0.80( 贷八成 ) = 1450万，
1160万 / 0.75( 贷七成半) = 1546万，
1160万 / 0.70( 贷八成 ) = 1657万。
: 不含房贷的话，估计一年可存约25万，若老婆出去工作，小孩给保母带，
: 估计一年可存约40万。也就是现在一年的房贷高于存款。
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: 房子因为只有2房，故并不打算永久住下去，迟早会卖掉，将来买三房的房子。
这边就是您的潜意识行为，您会倾向卖掉，只保留一间房就好。
: 若出售，目前有过人出价1100万。
: 若出租，目前的租金行情约2万5。
: 即便出售或出租，还是能住老家。
: 住老家虽然经济压力较轻松，但人多又吵，婴儿回去常常无法好好休息。
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: 现有几个方案做选择：
: 1、先拿出存款160缴房贷，剩1000万房贷，出租给别人，然后搬回老家住。
: 这样每个月房贷约3万8，每个月租金2万5，这样每个月自己约支出1万3房贷，一年约
: 自己缴16万房贷。
这部份就有点诡异，除非您的房子是刚买，
不然房贷在缴款的时候，也有部份偿还本金，
所以实际剩余的房贷余额，不会是1160万。
再者您自己也有列出，一年本息支出约53万，
所以这部份就比较令人不解，为何是用 1160万来当做计算的基准？
再者，
您买 1160万以上，对方开价 1100万，这是要您‘认赔杀出’？？？
: 2、先继续住，等有能还清贷款的出价时，再把房子卖了，搬回老家里住。继续存钱找下
: 一个喜欢的房子。
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: 3、先继续住，小孩满一岁时，再出租/出售(也就是方案1或方案2的方式来处理)。
: 目前老婆是较倾向先让小孩有安静的环境成长，然后再看房子怎么处理。
看老婆有没有生育津贴可请领，再来是金额，看够不够用？
少说可以申请到宝宝六个月吧！？
: 不知怎样的处理方式，对有妻小要养，又有房贷压力、将来还想买房的家庭来说，
: 是最好的选择呢？又或者有其它建议？
这部份，先跟您告知风险好了，因为没有提供尊夫入的收入资料，
仅能以大方向给建议，
(1).先把贷款月缴降到您的家庭每月所得的30%以下，
有些书是写33%，也就是家户所得的三分之一，但是你还有其它的费用要缴，
所以这个三分之一，要拿来用，真的要考虑一下。
再回头去看您的现况，
年收入75万，年缴53万， 53 / 75 = 0.7066 = 70.66%，
房贷月缴就占了您收入的70.66%，尊夫人在家育婴，所以假设收入为“零”。
至于估计一年可存40万，是怎么算出来的，您可能要回头去检视一下，
说不定没有那么多。
您的其它各类支出都没列到，就已经吃掉七成的月收入？
若是单看风险比例，您缴不出房贷的可能性会挺高的。
因为您有存款，还能抵御一些风险，
贷款月缴可以缴到 44000元，换言之家户所得，少说也要有 110000元，才能办得过去。
11万 x 12 = 121万， 121 - 75 = 46(万)，这个是占家户所得四成的算法。
若是占家户所得的三分之一的算法。
44000 x 3 x 12 = 132000， 13.2 x 12 = 158.4(万)，
158.4 -75 = 83.4 万，这个是占家户所得三分之一的算法。
现阶段而言，会建议保留固定的资金额度，剩下的闲钱，可考虑拿去还“房贷母金”！
以您的状况，少说会建议至少保留１５０万当家庭备用金，
其中的５４万，是留做房贷的一年份的备用金来处理之。
剩下的９６万，是三个人的紧急备用金。
而且您没列出保险、税金等各类的年度支出。
这个就劳烦您自己去核算了。
理想的状况是这样，在小孩成长的这段时间里，夫妻一起努力，
把房贷月缴压到25000以下，或者是家户所得的四分之一以下
重点原则︰您的租金收入，至少要比您的“房贷月缴”多一些。
这样您就可以不用再自掏腰包去补那个“差额”。
这个时候，小孩也差不多长大到一个程度，差不多该让他自己睡一间的时候，
这时候再去讨论，是要“卖小换大”，还是这间租出去，再去买一间？
结论︰最好的选择，应当是您与尊夫人讨论后的结果。
再根据您想过的生活去调整。此外还要考虑，工作地点异动的可能性，
假设原本搭乘大众运输工具，例如捷运，花15分就能抵达工作地点。
后来变成要骑车(开车)上下班，而且通勤时间变成30分钟。
届时再来考虑换屋，也还来得及。
如果还有学区的考量，那就是一门大学问了。
附带一提，您还没算到“孩子的教育基金”。
以上建议，仅供参考。
ameryu. 2017-05-08#