※ 引述《Masturbate (自尻半仙 麦大湿)》之铭言：
: ※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之铭言：
: : 代友询问，因为他非常困扰...有投资选择障碍...XD
: : 假设前提，没有其他考虑选项，就(a)包租公和(b)洗衣店两个在选
: : 他目前手头上有200万现金，
: : (a)
: : 有看到一个整排大马路的透店社区(桃园近20年中古屋)，
: : 几乎全部都是投资客在买的，楼下店面楼上九个套房，
: : 建商放了快20年(也收租了快20年)现在拿出来卖，
: : 朋友去看的时候附近的邻居也都是近几个月买的，
: : 已经确定满租的情况下 且 贷款确定至少可以贷满八成以上来购买，
: : 每个月可以收租金五万多
: : (b)
: : 自助洗衣店，
: : 目前询问到:
: : 洗衣机小台x1, 中台x2, 大台x1
: : 烘衣机30p双层x3
: : 兑币机x1
: : 用瓦斯的,目前报价150万,纯设备
: : 朋友估计加上装潢等等也差不多200万,
: : 然后店面有找到地点可以租,
: : 他估算每个月的净利被动收入也差不多五万多
: : 问题就来了，同样一个月被动收入五万多，本金200万，
: : 哪种投资比较好? 这个问题也考倒我了...XD
: : (a)的前提是确定稳定满租 (用房屋总价算投报率约6.X %)
: : (b)的前提是那个承租地点理论上应该可以做到净利五万多
: : (a)每个月虽然也有缴房贷利息，但大部分都是在缴自己房子的钱，
: : 房子因为算是店面，不太有折旧问题。
: : (b)每个月缴的房租都是给房东，机器会折旧，但不用背房贷，拉高负债比。
: 首先洗衣店的部分分析出了点问题，
: 基本上这样的投资额转不起来，
: 详细获利模式因为涉及商业机密，所以暂时不分享。
: 除了要用科学方式研究商圈人口组成，做立地商圈评估之外，
: (比如人口数量、有没有消防队在附近、一台洗衣机配多少人，一台烘干机配多少人)
: 假设全部符合需求，
: 基本投资额大约落在350万上下，每月净利大约是7万元左右，
: 换句话说如果身上一千万，开三间，地点都找对，
: 每月可拿回20万左右；
: 如果没有遭遇重大变故，一般大约会在第五年回本。
: 然而这些分析并不是一般人想想就会的，
: 其实倒的很多，我光看机器数量和投资额就知道，
: 这个模组会在两年内收起来。(菸)
: 重点是，假设拿不到这些前人的资料，
: 初期投资后其实是要花时间在店前面做功课的，
: 可能必须调整机器数量或重新配电等等，
: 不是乱开就能爽收钱的，
: 一句话：不可能。
: 接着来谈买房的问题，
: 以前有跟朋友讨论要不要玩房地产，
: 结论是‘反正你先看一百间，看完之后你就知道要不要玩了’。
: 回说你朋友看的店面，
: 我完全不知道为何建商租了20年还要拿出来卖，
: 参考的点太少了，
: 但根据现在的房市每年跌5%的情况看起来，
: 加上可贷8成，
: 也就是如果投资一千万，第一年会跌50万，
: 假设连续跌三年 (事实上我觉得一定不止，我不看好房市)
: 总跌幅会来到140万左右，
: 房子要脱手大概只能卖八百多万，手续费再扣一扣，大概能入手800万，
: 当包租公三年的收入是180万 (5*12*3年，不缴税不缴二代健保)
: 算起来三年后倒亏20万，赞。
: 其实我是佛心来的，上面讲的风险未必会发生，
: 但我根据你朋友犹豫的内容，
: 我会判断他不适合创业，
: 根据这样的个性，加上‘以为水很浅’的心态，
: 我建议还是把两百万留在身上吧，
: 想一下吼，拿去花天酒地可以天天腿软，连续三年呀!! (?)
: 认真的，我佛心来的，
: 心态没有准备好，不要想乱投资或是随便创业，
: 现代社会的资讯太透明，市场变太快，
: 相信我，
: 你的命没有那么好，
: 任何事情都要先做好抗风险的准备，
: 备案至少要三个，
: 才有可能在这个红海市场，至少航行三年不沉。
: PS.
: 我很常讲一个例子，
: 今天某个市场有人深耕十年，你刚加入就可以跟他平起平坐，
: 只有一个可能：你是天才+他是白痴
: 很明显，你不是天才，他也不是白痴，
: 你得付出很大的努力，把功课做完，
: 才有机会跟已经打下江山的人分食市场。
: 祝一切好运 (菸)
大家好 打给后 胎嘎齁
大大讲得很好 使小弟我获益良多
但房地产的部分我补充一下
以目前情况看来 房地产是不用期待大幅回档了
未来双北及各大都会区应该都是持平或缓涨
原因什么的不解释 要讲会讲一大串
每年跌5%是几乎不可能发生的 涨5%的机率比较大
所以我现在都会劝一些创业者如果资金够的话
店面或办公室直接用买的 会有意想不到的惊喜
第二个部分是店面本身没什么行情可言
很多是用投报率啦单坪价啦那些来评估店面的价值
其实那些不是最主要的 有人卖就会有人买 买店面是买可塑性
在这边也不讨论怎么塑造
总而言之 在被统一之前 持有不动产是好的
抱歉讲太多会让各位老板觉得好像在房地产版
在此下台一鞠躬
PS.两百万的自备款应该买不到什么店面QQ