※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之铭言：
: 代友询问，因为他非常困扰...有投资选择障碍...XD
: 假设前提，没有其他考虑选项，就(a)包租公和(b)洗衣店两个在选
: 他目前手头上有200万现金，
: (a)
: 有看到一个整排大马路的透店社区(桃园近20年中古屋)，
: 几乎全部都是投资客在买的，楼下店面楼上九个套房，
: 建商放了快20年(也收租了快20年)现在拿出来卖，
: 朋友去看的时候附近的邻居也都是近几个月买的，
: 已经确定满租的情况下 且 贷款确定至少可以贷满八成以上来购买，
: 每个月可以收租金五万多
: (b)
: 自助洗衣店，
: 目前询问到:
: 洗衣机小台x1, 中台x2, 大台x1
: 烘衣机30p双层x3
: 兑币机x1
: 用瓦斯的,目前报价150万,纯设备
: 朋友估计加上装潢等等也差不多200万,
: 然后店面有找到地点可以租,
: 他估算每个月的净利被动收入也差不多五万多
: 问题就来了，同样一个月被动收入五万多，本金200万，
: 哪种投资比较好? 这个问题也考倒我了...XD
: (a)的前提是确定稳定满租 (用房屋总价算投报率约6.X %)
: (b)的前提是那个承租地点理论上应该可以做到净利五万多
: (a)每个月虽然也有缴房贷利息，但大部分都是在缴自己房子的钱，
: 房子因为算是店面，不太有折旧问题。
: (b)每个月缴的房租都是给房东，机器会折旧，但不用背房贷，拉高负债比。
首先洗衣店的部分分析出了点问题，
基本上这样的投资额转不起来，
详细获利模式因为涉及商业机密，所以暂时不分享。
除了要用科学方式研究商圈人口组成，做立地商圈评估之外，
(比如人口数量、有没有消防队在附近、一台洗衣机配多少人，一台烘干机配多少人)
假设全部符合需求，
基本投资额大约落在350万上下，每月净利大约是7万元左右，
换句话说如果身上一千万，开三间，地点都找对，
每月可拿回20万左右；
如果没有遭遇重大变故，一般大约会在第五年回本。
然而这些分析并不是一般人想想就会的，
其实倒的很多，我光看机器数量和投资额就知道，
这个模组会在两年内收起来。(菸)
重点是，假设拿不到这些前人的资料，
初期投资后其实是要花时间在店前面做功课的，
可能必须调整机器数量或重新配电等等，
不是乱开就能爽收钱的，
一句话：不可能。
接着来谈买房的问题，
以前有跟朋友讨论要不要玩房地产，
结论是‘反正你先看一百间，看完之后你就知道要不要玩了’。
回说你朋友看的店面，
我完全不知道为何建商租了20年还要拿出来卖，
参考的点太少了，
但根据现在的房市每年跌5%的情况看起来，
加上可贷8成，
也就是如果投资一千万，第一年会跌50万，
假设连续跌三年 (事实上我觉得一定不止，我不看好房市)
总跌幅会来到140万左右，
房子要脱手大概只能卖八百多万，手续费再扣一扣，大概能入手800万，
当包租公三年的收入是180万 (5*12*3年，不缴税不缴二代健保)
算起来三年后倒亏20万，赞。
其实我是佛心来的，上面讲的风险未必会发生，
但我根据你朋友犹豫的内容，
我会判断他不适合创业，
根据这样的个性，加上‘以为水很浅’的心态，
我建议还是把两百万留在身上吧，
想一下吼，拿去花天酒地可以天天腿软，连续三年呀!! (?)
认真的，我佛心来的，
心态没有准备好，不要想乱投资或是随便创业，
现代社会的资讯太透明，市场变太快，
相信我，
你的命没有那么好，
任何事情都要先做好抗风险的准备，
备案至少要三个，
才有可能在这个红海市场，至少航行三年不沉。
PS.
我很常讲一个例子，
今天某个市场有人深耕十年，你刚加入就可以跟他平起平坐，
只有一个可能：你是天才+他是白痴
很明显，你不是天才，他也不是白痴，
你得付出很大的努力，把功课做完，
才有机会跟已经打下江山的人分食市场。
祝一切好运 (菸)