收租店面想分给女儿，该在生前赠与还是留遗嘱？4种税试算完再决定！
2024-08-13 15:28:45 台湾理财规划产业发展促进会 ／ 文／杨馥瑄
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不动产的独特性，每个物件都是不同的，若要用遗嘱做到完全公平的分配，实在是太困难
了。
示意图／联合报系资料照片
曾妈妈近期跟朋友聊起退休规划，大家都颇有感慨，担心的问题也各有不同，好友们都认
同洪兰教授提到的，老后三宝“老友、老伴、老本”当中，“老本”最重要，因为有钱，
老了才不会惹人嫌，长寿才有意义。但是曾妈妈心中有一个担心，如果把钱全部都留在身
边，当有一天开开心心去跟上帝喝咖啡时，子女会因为争产而感情破裂，不相往来。尤其
是不动产的独特性，每个物件都是不同的，若要用遗嘱做到完全公平的分配，实在太困难
了。
生前赠与不动产，重重税务如何解？
于是，曾妈妈仍然决定要将名下两间收租的店面在生前赠与给两个女儿，在经过了解之后
，曾妈妈得知原来在生前赠与店面不但要缴交赠与税，还须要缴高额的土地增值税，未来
如果女儿出售还会面临高额的房地合一税，算一算实在很心疼，只好向拥有不动产税务专
业的财务顾问请教，有什么方法可以合法节税又能达到生前传承的目的呢？
不动产传承面临的4种税务
顾问告诉曾妈妈，不动产如果要传承给下一代，移转时会有土地增值税、契税、遗产及赠
与税，如果出售不动产有获利时，则须依照所得税的规定课征财产交易所得或房地合一税
:
1.土地增值税
土地增值税系将现在的土地公告现值减去原地价，扣除地主投入劳力资本改良的费用，计
算出土地涨价总数额，所以土地持有期间越长、土地面积越大，在出售或赠与时，可能会
有很高额的土地增值税要缴，所以是需要优先考量的移转成本。(试算土地增值税：财政
部税务入口网/线上服务/线上税务试算/土地增值税试算)
生前移转时，土地增值税在自用住宅有10%的优惠税率，应好好善用，有机会将最高40%税
率降低至10%，节省四分之三的土地增值税。若是死后继承，由于继承移转的土地免课土
地增值税，就可以节省下一笔可观的税金，日后若子女将继承得来的土地卖掉，土地的涨
价总数额会以继承开始时计算，相对能降低出售时土地增值税，所以常听说不动产用继承
较为节税，就是这个原因。
2.契税
不动产因买卖、承典、交换、赠与、分割、占有，都需要缴交契税，简单来说，谁取得这
笔不动产，谁就要缴交契税，所以子女跟父母买房，或是受赠而来的房子，都是子女要缴
交契税。契税是以房屋现值乘以税率计算，如果是一般的买卖或赠与，契税税率都是6%，
并且要在契约成立起三十日内申报，想要了解契税金额可以透过下列方式 :
1. 向税务机关申请“税籍证明”，上面登记的“房屋现值”乘上税率，就可以得知应纳
税额。
2. 房屋所有权人用自然人凭证、工商凭证或以注册的健保卡，可以透过线上查询。( 财
政部税务入口网/线上服务/线上查调/查调申请
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw103w?taxType=10&token=-577573335367434
4836
)
上列连结的缩网址 https://reurl.cc/ZVrjWa
3.遗产及赠与税
依照遗产及赠与税法的规定，动产、不动产及有价值的权利在移转时，都应依法申报纳税
，所以在评估赠与和继承时，要一并计算赠与税或遗产税，其中赠与税的免税额是以每人
每年计算，较容易计算，如果是遗产税就要按照全部遗产来评估，相对复杂许多。若是不
动产要以买卖的方式移转，就免缴纳遗产及赠与税，但二等亲以内亲属间以“买卖”方式
移转房地，因为涉及遗产赠与税及房地合一税的申报，若有短报、漏报或是“假买卖，真
赠与”的情况，将是重点查核的对象，因此务必要谨慎诚实申报。
4.房地合一税
出售104年12月31日以前取得且持有期间超过2年之房地，就是俗称的旧制。在旧制不动产
交易课税时，土地是课征土地增值税，不列入综合所得税课税范围，仅在房屋部分计算财
产交易所得，但房屋会随着时间折旧，土地则因稀有性而大幅增值，故产生租税不公的情
况。
房地合一税就是在此背景条件下因应而生，希望能够落实租税公平，若出售105年1月1日
后取得的房地，适用新制房地合一税，需在完成所有权移转登记日之次日起算30日内提出
申报，不会统一在所得税报税月征收，其相关规定是在综合所得税当中，所以房地合一税
仍是所得税的一种。
房地合一税在不动产传承时，到底应如何评估 ? 不同的移转方式，会影响“取得成本”
的认定，如果是赠与或继承，取得成本会以受赠或继承时计算遗产及赠与税的价值来认定
，这个金额相对较低，若是买卖，则可以用买卖时的取得成本来认定，未来在计算出售房
地所得时，能够大幅降低所得金额。
简单举例说明 : 市价2000万的房地，若是继承或受赠取得，则课税价值可能只有500万，
虽然节省了遗产赠与税，但子女未来出售时，假设仍以2000万出售，依照房地合一税计算
，视同获利1500万 ( 2000万交易价格 - 500万取得成本 = 1500万所得 )，若以现在最高
税率45%来计算，要缴交高达675万的房地合一所得税。
税目试算后还需全盘考量 找出最理想赠予方式
以上四种税规定在“平均地权条例”、“契税条例”、“遗产及赠与税法”、“综合所得
税”等不同的税法当中，如果再加上继承时须考量的“民法”中应继分、特留分、夫妻剩
余财产差额分配请求权的应用，确实是相当的复杂。最后顾问建议曾妈妈仍应将以上每一
项税目进行试算，考量是否有机会适用优惠税率；同时评估该不动产未来可能变动的情况
，甚至考虑受赠子女的婚姻状况，来决定是生前赠与、买卖或是死后继承、分配，才是比
较完整的不动产移转规划评估。毕竟不动产金额都不小，移转时要缴交的税金动辄数十万
数百万，得先仔细评估，以免因小失大。
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杨馥瑄
作者:杨馥瑄
经历:
TFPA台湾理财规划产业发展促进会理事
乐学网［理财观念实务班］讲师
理财周刊线上直播课程讲师
Smart智富月刊保单评选委员
政治大学寿险经营管理硕士学分班
台湾大学高阶财富管理研究班
寿险公会表扬全国最佳绩优外勤人员(2006)
专业证照:
CFP®国际认证高级理财规划顾问
信托业业务人员信托业务专业测验合格
投信投顾相关法规乙科测验合格
人身保险业务员销售外币收
付非投资型保险商品测验合格
投资型保险商品业务员资格测验合格
财产保险业务员资格测验合格
人身保险业务员资格测验合格
(责任编辑叶姿岑)
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