想请问各位
当初妈妈有一笔钱不过不方便让夫家知道
于是都存在外公的户头
当初买地也是先从外公户头汇到我妈户头
然后再由我妈开支票给当时地主
不过最近外公资金控管有问题
我妈怕到时候动到她那块地(纯土地无地上物）
于是想用借名返还的方式要回来
地契、地价税收据等等都保管在我妈这边
请问这样如果要回来需要课赠与税跟土地增值税吗？
有问过几个代书跟地政的人也看过网络上几篇文章
不过答案好像都不太一样
打去国税局是直接说不用赠与税，但也没说需要什么条件
目前我理解然后整理起来是
不管什么方式，土地增值税一定要缴，但其他税务都不需要（不考虑继承情况下）
但需要请律师跑诉讼流程，
不过是要请法院判决终止借名再去登记，还是法院会直接判决返还呢？
另外，会不会有房地合一税的问题呢？
当时买卖登记是97年，如果成功返还，
是单纯外公名字变我妈的名字吗？
还是会变成移转日期109年，这样就有房地合一税的问题？
不好意思，对这部分完全不了解，
叙述可能有点冗长，谢谢各位的耐心！

借名人的借名登记契约之“借名登记物返还请求权”是基于债权的作用，而非物权的作用。目前不动产所有权人是出名人（外公），而非借名人（妈妈）。因此外公将不动产过户给妈妈，是因法律行为（借名登记契约的作用）而取得物权，因此土地增值税是要缴纳的，妈妈是在105年1 月1日后登记取得所有权，日后再卖出，适用新制的房地合一税。重点是房地合一税的成本如何认定？ps：以节税角度而言，继承最佳。本件以继承方式，不必缴纳土地增值税，妈妈日后再卖出，可适用旧制的财产交易所得（土地的部分不必缴所得税）。

楼上的,真佩服敢下结论,节税角度是继承.............笑(哭)财产税,所得税,以及未来财务规划是要整体考量.......

用继承的风险太高，到时其他有继承权的兄弟姐妹想分

以法律观点而言，分年赠与，但税负最高。因为主张借名登记，金流是从外公到你妈妈的帐户，再由你妈开支票支付买卖价金，觉得从文中所述，也看不出钱实际上是由你妈妈支付的。其实应该还能找出一些方案，但既有资料只有这样子，况且也是网络讨论而已。备妥资料，去多找几个专业人士付费咨询呗。

房地合一如果是继承以继承时的公告现值加成当年度消费者物价指数，为取得成本

楼上，本件外公取得不动产的时间点是在104年12月31日以前，有函释内容是继承人再卖出时，可适用旧制的财产交易所得。

谢谢补充

持有20年以上的土地增值税及房地合一税合计，跟遗产税相较，大概都能得出结果。况且从本文中得知，地价税是要缴纳的，就知道应该不会是不课征或免征土地增值税、免征或不计入赠与总额。除了继承或走借名登记返还路线，有没有其他方式？当然有啊！例如：外公卖掉土地，把钱逐年给妈妈，然后去分析相关可能的结果。可以把各种想到的方式，通通分析一遍。但要妥备资料，找到真懂的专业人士付费咨议。土地的所有权移转登录的过程，并不会有契税的问题，这就是我一直没提契税的原因。如果从民法角度（法律形式）的话，我认为应该课征。税法看实质课税原则（经济实质的部分）能不能救你妈？问题还是在买卖价金的来源及流程的事实认定问题。

开征土地增值税地区免征契税，所以目前是土地免征契税

土地价值是多少？有多少资金可以动用？都会影响操作，税务规划牵一发动全身，不是这么2句话可以解决的。有时候说不定缴赠与税还比较划算

国税局人员是很保守的，到时候记得上来回报处理结果。你妈这个案件其实最晚在104年12月31日前就应该要处理完毕了。高高行有个案件，争点是税务上借名登记如何认定？昨天有研讨会讨论这个案件，看过一阵子会不会有学者写文章？

希望可以看到处理结果

高高行那件并没有被认定是借名登记，因此要缴房地合一税（104年间赠与，105年卖掉，其实多撑个一年多再卖掉就不必缴房地合一税了）。但如果被认定是借名登记的话，又要怎么计算持有期间及成本呢？现行法令都没有针对借名登记有特别规定啊！这种有疑问的东西，其实通常不去赌它，而会想办法用其他方式看能不能解决？