[问题] 请教房租报税问题

楼主: kagerhank (出租公寓)   2017-04-07 21:44:27
这是朋友遇到的例子,想请教各位 。
就是说 朋友租约四月到期,跟房东表明要续约。房东表示因为房客可以将租屋支出拿去
报税,所以要涨房租。虽然朋友已经表明不会报税 所以希望房租不涨价。但房东认为没
有任何的方法可以证明朋友真的不会报税,所以要涨价,免得事后有争议。后来朋友觉得
如果房租涨的浮度可以借由报税相抵,那也不是说不能接受。
但是,原本房租20000,房东说因为他适用税率是30%,所以要涨到24000,才能cover。
可是朋友上网查自己报税最多也只能申报12万,换算自己适用的税率(12%)那也只能扣1
4400,那不就等于房东多涨了4000-(14400/12)=2800。可是房东是说因为他适用税率是
30%,非得这样涨才行。
朋友想问,我朋友或房东的算法对吗?(因为他本来是想说虽然涨房租,但可以报税,房
租涨幅可以用报税抵销,但这样看起来,房东涨太多了)。
有其他两全其美的方式吗?或者有什么有效力不违法的协议证明朋友不报税让房东安心?
(朋友是不太想搬家,因为住的习惯了)
谢谢各位
作者: alex2000 (学会潇洒)   2017-04-07 21:56:00
房东算得其实差不多耶,蛮好的。这才是正途
作者: conk (conk)   2017-04-07 23:35:00
他算法不完全正确在报税时,房租可以扣43%设算成本,然后还要缴二代健保更正,二代健保不适用。请跳过。谢谢
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-07 23:42:00
假设这笔房租全落在房东30%级距里,一整年房租收入增加的税是2万*12*57%*30%=41040(税),41040/12=3420,也就是说,租金要变成23420左右。至于你朋友那边更不划算假设你朋友没有其他列举项目,单就租金支出12万也只比本来的标准扣除额多扣3万所得,你朋友只省3600税,但却要多给4000*12=48000的房租....
作者: conk (conk)   2017-04-07 23:49:00
我觉得他落在30% 他是直接以收入30%计算的....
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-07 23:49:00
话又说回来,房东收24000只报2万一样是逃漏税就是了
作者: adey40 (风海)   2017-04-08 08:06:00
这房东匴的不够,除了上面O大算的所得税之外,还有地价税和房屋税会多付阿,所以租金可能要在更高才是正理
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-08 12:29:00
应该用24K(月租金)x12(月)x57%x30%(税率) = 49,248年租金288K扣掉税负后 净流入$238,752原本20K没报所得的话 这样算起来是差不多的啊所以我觉得房东算得是合理的 至于地价税跟房屋税跟租金多寡应该没关系吧 怎么可能会用这个理由来调整租金房东部分真要算的话应该是用税率倒除回去才对吧我算应该是收24,125 会和原本20K不报所得一样
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-08 16:13:00
房东不会照实报2万4,因为这样报他所得税还是要自己贴一些,这是少数租个人的诚实房东才会这样报..除非是租给公司会开扣缴凭单,不然通常都是多收少报这样才会真正COVER掉他的综所税...
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-08 20:50:00
既然不会照实报 那也不需要报20K了 报更低不是更好
作者: guojj ( )   2017-04-08 21:06:00
报太低会被用税务机关认为的市价算
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-08 23:17:00
guo大正解
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-10 21:23:00
我的意思是 你要用20K算 为何不用15K OR 10K算?你讲的市价有一套计算公式 那要低到不可思议才会被调这算是哪门子的正解....要算税负本来就是用原本租金倒除税率 这不是税务问题是逻辑问题 就只能这么说了 用20K正算只能说很少见既然要教人家合法合规的算法当然要做整套如果假设房东不会照实报24K了 那请问还要算什么?怎么不怂恿房东只报15K就好 税更少又不脱离市场行情
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-11 00:39:00
我是把房东房租涨4000的原因写出来而已,我也说了这是逃漏税,我想你应该没看懂我推文的意思
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-11 05:12:00
我想你应该要先想一下逻辑问题,房客付24K只帮房东报20K,这样有符合逻辑?如果房东是按照您这样算,调涨4K早就被房客打回去了,真的没有人这样算的原PO第一段叙述的房东看起来就是很硬斗,他会用您这样的算法调整租金,这么专业我也是醉了
作者: TsengWarren   2017-04-11 09:45:00
O大算出来是3,420,A大是4,125,哪个接近不言可喻直接拿原始租金乘以税率是将房东个人所得移转给房客怎么看都觉得很不合理
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-11 10:54:00
我只想问,房东报多少租金收入你们怎么知道? 我只是以我身边朋友们的经验来回答而已,除非是公司单位会开扣不然真的会照实报的房东没几个..至于合不合逻辑?我都说这是逃漏税了,本来就不合逻辑我算的是房东会多赚几百元,A大算的是房东会到贴,房东这个职业会倒贴钱? 我反倒觉得这比较不可能至少我身边朋友租的房子,10个有9个都是多收少报的我客户跟很多房东租房子办理公司登记,签约签1万给1万2这种情况也是多得很,不信你们可以去到处问问就是了基本上连租给公司会开扣缴凭单都敢多收少报了,租个人会乖乖报? 这.....话又说回来,房东也不会只有这间房子在出租就是了,你报多少跟房东总共报多少,数字不一样就是了..
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-11 11:42:00
看第一句话我就晕了.....房东报多少房客不知道没差啊!税局会去勾稽啊!要不然报列举的时候附上租约要干么?就是要抓你低报啊!你怎么不说他税率都用到30%了,还要跟你计较那125呢?再说了,如果真的是您算的3420,房客不会argue?最后你说的公司租金就更有趣,租给公司是公司申报扣凭,租给个人是两边报,你觉得哪个比较好查?
作者: TsengWarren   2017-04-11 12:33:00
不管是公司或个人,台面下的是讲这么白,这样好吗...
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-11 22:49:00
我比较好奇的是,我是房东,有10笔房子出租,租赁所得报30万,怎么钩稽? 有些话我真的不想讲太直,就像T大说的这样如果A大还是不接受,那就当我在唬烂吧
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-12 00:10:00
唉,这么说大概就知道实务经验到哪了,根本太小看税局勾稽能力,租约有地址要连到房屋税单跟房东资料有很困难吗?这是今年税局的查核重点,他要查是有多困难....您随便找一个在税局综所税股工作的朋友问问,我相信您就可以问到想要的答案了,既然税局敢要求大家要报他要查手上有一堆办法,严谨看待才是正道,慎之
作者: onetwo34 (快乐狗)   2017-04-12 00:46:00
先说好,我不是教大家怎么逃漏,我出发点只是说很多房东不会照实报而已...话又说回来,我天天在跟国税局打交道讲直白一点,国税局勾稽方法很多,但对有心人士来说真的没什么用的,主要还是靠房客申报租约而已,只要有人没报勾不起来,房东报所得又好像差不多,就过了,相信我至于你质疑我的实务经验,我也只能微笑了..我在执业的时候,你可能还在读国小孩是国中,做人谦虚一点吧...
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-12 01:39:00
现在是资深的人说话才算数,这是什么心态?既然你都知道他要查一定有方法,那这样还有什么好说的?顺带一提,如果是695梯的海陆大概35岁上下,你入伍的时候我都在工作了,您确定我只是国中生?要不要把会计师执业年份亮出来一下,我怕阁下脸会肿到天上去了我从头到尾讲的都是合法合规的方式,也提了税局的勾稽方法了,如果还要扯到年纪和资历才能说话,这种心态还真是蛮不错的,那就继续保持下去吧
作者: Arens88 (Arens)   2017-04-12 08:07:00
换个角度想,如果房东来问你增加的成本如何算?一个合格的会计师会怎么回答,答案不言而喻,若要回以低报的租金计算,也得加上违章被补税加罚的金额乘上期望值吧XDD另外,我是陆军1621梯的,楼上应该没有学长吧XDD修正一下,应该是加上补加罚的金额期望值,这个太难了,我算不出来
作者: ciza (执行力才是主道)   2017-04-12 14:53:00
我遇到的情形跟O大差不多,国税局其实很难勾稽出来除非被抽到扣缴检查,但又如何,打一份新合约进去就好了这是实情,也是国税局比较难克服的点,毕竟人力有限
作者: aneasygame (热血男儿)   2017-04-12 15:38:00
那也要你遇到愿意让你更正合约的税务员,可以翻翻过往的案例,如果税局认定房东跟房客是串通故意压低租金两个人有可能一起因为违反税捐稽征法而被判刑,这种案例您上网找找即可。合法的节税没问题、灰色的避税看手法,但这已经明显是违法的逃税,如果要用“我跟税局很熟不会被查”“人力有限很难查”的心态去处理,我们只能帮忙祈祷,毕竟我们心脏比较小颗。如果哪天有人看到上述的建议而做出漏报的决定,那也只能说风险自负囉~
作者: ciza (执行力才是主道)   2017-04-12 16:06:00
事实上,他们双方讲好,那就只能这样做,我也尽了告知义务
作者: Mos71 (贪婪的智慧)   2017-04-20 08:58:00
国税局不查 错的都是对的 国税局要查 对的都是错的实务上租赁查核有一定难度 因为人力有限 多为举发查核现在电脑查核系统很利害 实价登入 查用水用电 问管理员问邻居 查往来信件 查三亲等 这些都是实务上的手段资金流向 房屋多间出租有营业税问题 自用住宅税率也不适用也会往前查核7年有无漏税 或是其他项目有无漏报(执业、所得今年106/6/28洗钱防制法上路,各位会计师大人,有兴趣可以去研究税捐稽征法第41、42及43条第一、二项 值得深思

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