欠两个月就可以开始寄存证信函和诉讼，直接进门租客可能会告你入侵住宅罪，
如果真的要进入建议伙同警察和里长，跟他们说联络不到租客，担心安危，
要有人帮忙录影，不然东西遗失可能就说你拿的。
不过真的见到房客你也不能怎样，
租约没到期，没有法院强制执行，搬租客东西可能会被告，
警察和里长没法院通知也是不能怎样，
而且法院旷日费时，所以有的房东会冒着被告风险，用水、电、锁方式赶人。
转贴房东互助会内容，以下为走法院合法方式：
房东面对租霸时会有拿回房屋和要回欠租两个问题要解决。很多房东在民事起诉时，常想
用一个案件解决两个问题，反而让案件变得复杂，使案件旷费时日，让自己身心俱疲。
处理问题，先厘清轻重缓急，让事情越单纯越好，单纯到答案只有一个选项，而不是答案
复选复杂到房东都不知道那一个组合是最好选项，那法官也只能“慢慢斟酌“。
要回欠租vs拿回房屋，首先您要了解，欠租最坏就是这样了，您只要在五年请求权时效内
求偿，债权不会消失，所以没那么急迫。
但是，房屋在别人手上，损害是进行式，对房客而言，人质在手天下我有，你让我不高兴
，我就伤害人质，至少不会善待人质。所以，尽快拿回房屋是第一选项。
拿回房屋第一步就是终止租约，依据民法第 440 条：承租人租金支付有迟延者，出租人
得定相当期限，催告承租人支付租金，如承租人于其期限内不为支付，出租人得终止契
约。 租赁物为房屋者，迟付租金之总额，非达二个月之租额，不得依前项之规定，终止
契约。
所以，当房客租金支付有迟延时（第一个月），房东得定相当期限书面（line）催缴（
七日）。
当房客第二个月租金仍迟付，经房东定相当期限书面（line ）催缴（七日）仍拒缴。
房东得依民法第440条、第455条、第767条、租赁住宅市场发展管理条例第10条第一项第
二款，提起诉讼终止租约，请求返还房屋。
上法院法官会问你三句话：
一、原告，你的诉之声明是什么?
（你希望法官怎么判）
二、原告，你的请求权基础是什么?
（你是依照那个法条，或是租约那一条告他）
三、两造还有没有证据要声请调查?
（一般都没有）
目的一{起诉拿回房屋}
起诉书上写的重点
诉之声明：
1、请求迁让返还房屋
2、诉讼费用由被告负担
3、申请假执行
事实及理由
被告前于109年6月10日向原告承租原告所有之门牌号码台中市○区○道路000号4楼9号房
屋（下称系争房屋），双方并签订房屋租赁契约，约定租期自109年6月20日起 至110年6
月19日止，每月租金为6,000元，被告应于每月20日前给付（下称系争租约）；又被告未
依约给付租金，迄原告起诉之日止，已积欠租金达12,000元，而积欠2期以上之租金未
清偿，原告虽曾以line 文字催缴及存证信函向被告催讨其所积欠之租金，被告却拒不收
受（或不理会）前开存证信函，且未给付所积欠之前开租金，则原告再以本件起诉状缮本
送达被告时（即109年12 月26日）为终止两造间系争租约之意思表示，系争租约既已经
原告终止，被告即应迁让返还系争房屋，然被告却仍继续占有使用系争房屋，即属无权占
有该租赁物，依法自应迁让返还原告。爰依系争租约、租赁物返还请求权之法律关系提起
本件诉讼。
证物：建物誊本，租赁契约书，line 催缴截图影本，存证信函。
相关法条：
民法第 440 条承租人租金支付有迟延者，出租人得定相当期限，催告承租人支付租金，
如承租人于其期限内不为支付，出租人得终止契约。 租赁物为房屋者，迟付租金之总额
，非达二个月之租额，不得依前项之规定，终止契约。其租金约定于每期开始时支付者
，并应于迟延给付逾二个月时，始得终止契约。租用建筑房屋之基地，迟付租金之总额
，达二年之租额时，适用前项之规定。
第 455 条 承租人于租赁关系终止后，应返还租赁物；租赁物有生产力者，并应保持其
生产状态，返还出租人。
第 767 条所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之。对于妨害其所有权者
，得请求除去之。有妨害其所有权之虞者，得请求防止之。前项规定，于所有权以外之
物权，准用之。
模拟法院判断：
原告主张被告因积欠租金2期以上，经原告催告被告限期给付租金，被告仍未于期限内支
付，原告主张再以本件起诉状缮本送达被告时做为向被告终止系争租约之意思表示。原
告依据租赁契约、租赁物返还请求权之法律关系，请求被告迁让返还系争房屋，即属有据
；而两造间之系争租约既已因本件起诉状缮本于109年12月26日合法送达被告时终止，系
争租约之租赁关系即消灭，原告自得依前开规定请求被 告迁让返还系争房屋，原告此部
分请求自属有据，依法有理由，应予 准许。
注意：
起诉时千万！千万！千万！不要提到租金，以免延长开庭的时间，开庭时对方说欠的钱，
也不用回答被告，可以回复说我现在就是要把房子要回来，通常要回房子事证明确且单纯
，可能开庭两次就可以结案了，一审判决胜诉后就可以申请强制执行，半年内就解决，拿
回房子快速止损比较重要！
目的二｛要回欠款｝
建议两三年后再告（租约终止后效期还有五年可以追溯，但不要等到第五年，对方可以说
你故意为之）
一样起诉被告（房客）
1、提出被告欠租事实
2、诉讼费用由被告负担
3、申请假扣押，立马冻结帐户
这样可以杀他个措手不及！金钱纠纷的案会开比较久，久的话可能两三年他都无法使用帐
户，这样搞回去至少能心理痛快一点
以我自己跑法院的经验，觉得这个解决霸租纠纷的思路是可行的。
先请求租赁物返还之诉，不谈租金问题，让案子单纯。案子越单纯，法官越容易快速结案
，房东越快拿回房屋，越快停损。
等拿回房屋后，房东不再有焦虑的情绪，再去求偿租金（有五年请求时效）。不管拿不拿
的到欠缴租金，这个诉讼阶段对房东而言，至少不是煎熬。
※ 引述《trtr112 (pk)》之铭言：
: 想请教各位大大,
: 我有一位亲戚去年6月将套房出租给一位房客, 可是该名房客只缴了前三个月个房租后,
: 就再也没缴了, 现在已经迈入第四个月欠缴房租, 打电话给对方, 对方也不接, line
: 讯息也没有回. 亲戚说已有寄过存证信函给对方. 亲戚最近直接到租屋处找人,但都
: 没遇到该房客.
: 想请问, 在已经欠缴四个月的房租之下, 亲戚有权利直接去开房客的房门并将东西
: 搬出来吗? 如果要直接开房门并将房客的东西搬出来, 有什地方要注意的, 才不会触
: 法呢? 另外, 房东须对房客的物品负保管责任吗?