有新手房东私信询问
是否用内政部契约比较"保险"
一并回复到版上, 欢迎各位"房东"讨论交流
可以用自己的契约
只是要注意[应记载和不得记载事项]
不得记载的, 像不能入户籍, 写在契约上也没用
这个就算内政部是没有公告, 本身是违反户籍法的
契约内容违反法令就无效, 该条无效, 非契约无效
针对内政部租赁契约, 我通常会修改或增加一些条款
1. 迟缴租金罚则
内政部版:
每期应缴纳个___月租金，并于每□月□期日前支付，
不得藉任何理由拖延或拒绝
没有罚则, 房客爱缴不缴, 你奈他何?
我自己的契约, 迟缴租金第4日起, 罚金300元
之后迟缴一日, 加罚50元,
这样, 顶多也才300+50*27天=1650,
不算很多的, 只是让房客自己有个期限缴交, 不要让房东一直催
而且拖延无成本也不合理,德国拖延两次就可以解约了, 信用很重要
2. 房屋有改装设施之必要，承租人应经出租人同意
建议加上"书面"同意2字,
房客自行改装, 退租点交无书面同意
就必须恢复原状, 口头争议多
尤其是租越久的, 不要考验双方记忆力
3. 提前终止租约
就内政部租约, 提前一个月告知, 可不用付违约金,
房东房客皆同.
建议改为, 提前一个月告知, 且需支付一个月违约金
内政部的勾选文字可以完全改掉
契约只符合应记载事项和不得记载事项即可
范本的内容, 真的就是示范版本, 不要被侷限了
契约大原则是合于法律, 再来就双方同意即可
如果有房客要求的装修, 或者额外支付仲介费用, 建议改为不
得提前终止租约, 否则违约金拿2个月还亏咧(公证费用之类)
有公证, 要保留书面解约的资料, 因为国税局要求补税的通知
都是隔一两年才来, 提前解约没租金收入, 国税局不知道
他只知道你在公证处签了两年租约, 他就会要两年的租金收入
收到补税通知要自己提出资料证明.
4. 期满不再续租, 不适用民法451条, 如有意续约, 应另订租约
"租期届满时，租赁关系当然消灭，且无民法第四百五十一条规定之适用。"
如上文字加入到租约起讫其之后, 预防到期变成不定期契约
不定期契约, 上面几楼留有相关的文章, 请自行爬文
契约文字上就先可以预防不定期契约了
当然房东自己也要预告一下, 期满1-2个月
就可以跟房客说, 要到期了, 还要租吗? 我要涨租X千了
要租的话X月X日之前回复我, 我们在约个时间续约, 去公证喔
然后房客可能跟你讨价还价, 要求换个电器啥的
所以房东自己也要留意契约到期和续签
5. 到期房屋清空，还原外，户籍迁走，商业登记迁走才退押金
虽然房东可以自己迁，但是这是房客的责任
让房客自己跑完程序再退押金，这点清楚的写在契约上
因租赁的一切权力通通都收回, 并付清债务(水电等杂费,损害赔偿等)
改装等设施还原及清空, 才退还押金
6. 修缮问题
消耗品当然除外, 可以参考新北市的那份契约
新家电, 由房客叫修原厂当然可以, 但是修缮费用
原厂一般会开发票, 支付费用/收据保留要先说明清楚以免争议
修缮在法律方面并非绝对由房东负责.
而是没约定的都由房东负责, 所以可以透过契约约定排除
这点不违法, 所以契约上双方同意就可以
另外可以GOOGLE 公宅的租赁契约
下面新北和台北的租赁契约,
都GOOGLE打关键字"公宅租赁契约"得来的
有需要可以自己再GOOGLE其他的版本来比较
第1点迟交租金的罚则和第4点排除不定期契约,
下面两份新北和台北的契约都找的到,
你可以用内政部的契约, 但我认为契约偏向房客是很明显的
自己一定要多阅读比较几份契约的文字,
把你在意的部分加上去, 才是一份合适的契约
像违约金, 以为提前解约是一个月,
错, 照契约勾下去, 连一个月都没有
台北市社会住宅租赁契约书
https://tinyurl.com/vhcs67em
新北市青年社会住宅房屋租赁契约书
https://tinyurl.com/39fwwjr7