小弟出租店面 出了个问题 想请教各位看法....
当初签约的契约有公证双方不得提前解约 保证金两个月
现今 房客欠租达两个月 但合约期限还没走完
是否可依照强制执行解约程序去扣保证金+强制执行给付2个月押金?
(总共是3个月或是4个月的金额?)
还是说保证金直接充抵押金就直接解约 (感觉这样对房客而言就没有违约金....)
强制执行直接解约 要透过法院吗?
还是存证信函寄过去 函到3天后直接中止契约?

公证有租金应受强制执行，一欠租就可以去法院申请强制执行，要求调查其财产清单，有现金譬如存款，就可以扣公证就不必走民事诉讼直接去法院办，这里的案例都是无公证，才要寄存证信函等等一堆走完程序。房子要拿回，程序就跟无公证类似，你出租是店面非居住，好像还是要扣完押金再欠两个月，才达到解约条件拿回房子。这些还是去找法律咨询最准。违约金如果没写在公证书上，要讨要走民事诉讼。哪些事项受强制，这里有眉角。你租约承租方是法人还是自然人，你要赶快去查财产清单不然等转走了，你只能拿到债权凭证，好像是三年要履新一次。（还是五年？这要去请教专业的）

不得解约，你要透过民事求证违约金，求偿就是你把你觉得的实际损失都写在诉状里，法官有的项目会同意，有的会驳回。通常房客有没有表示不续租，或者是法定的终止日(有的会靠存证信作日期界定)，会关系到你能拿多少违约金，店面租约不受租赁管理条例约束，违约金=担保金是ok的，再多就要靠诉讼，强执对房东只有两点有用，1.请求给付租金，2.租约"到期"反还，因故提前终止还没屁用。你现在能作的是去强执，去查他财产，再作打算。店面承租者没居住在那的话，或者已人去楼空，基本上是不会有入侵住宅或强制罪的问题。欠租的问题处理，优先是把物件清空收回，再来才是欠租+违约+损害赔偿。

你租约到何时，还差几个月的话，就等租期到用公证名义直接解约，不用诉讼，算算看提诉讼快，还是等租期到。去法院民事执行处办理强制执行。公证说实在有点鸡肋，不能说无用，但是实务上房东在乎的是收回财产，而不是出借的佣金，而且通常这时候房子等于被绑票，房客懂得搞事的话，房东为了赎回可得赔上不少