※ 引述《pinkbest (熊宝贝)》之铭言：
: 想问一下
: (1)都更后拿回的房子
: 一定比原屋坪数小吗?
: (2)危老就是照原本房子的样子重新盖
: 例如原本五楼就是五楼
: 只是外型/内在都砍掉重来
: 变美了
: (好像很简单?!)
: 例如原本公寓60坪
: 最多能拿到权状60坪就已经很好了
: 扣掉公设 30% 左右
: 室内包含阳台有的没的
: 总之就是40坪左右
: 甚至实务上根本不可能拿到上述房子
: 只会更少坪数
: 是吗?
不是
其实影响都更分回坪数的原因有许多，像是
1. 可申请奖励
执行方式：都更or危老（50% or 30%)
能否执行防灾型都更（30%）
能否满足容积移转的条件（40%）
以上三点为最主要的容积奖励获得方式
但依台北市的规定（基准容积+奖励值）不可超过200%，
有个上限绑定在那边，但还是有几个例外
ex: 海砂 or 原容>法容
2. 容积可否用的完
就算满足所有容积奖励的条件，也不一定能够将容积完整使用完
像是至少地下室要有办法规划出满足规定的法定车位
这就牵涉到基地形状、停车效率等等
反正这边就是先讨论容积及奖励最大化的情况
3. 分配比
一般来讲 房价 及 容积率 都是与分配比成正相关的
房价够高容积率够多的地方，建商要用来抵付成本及利益的分配比也就越低
所以房价越高，容积率越高的地方，地主分配比也会越高
这也是为什么台北市最容易都更的根本原因
因为“房价够高”，才有办法连住三225%都能够室内一换一
简单来讲，我们可以用一些简单的算式来计算能否做到室内一换一
都更的原意就是建物拆除后重建嘛
所以土地持分面积是很重要的
举例说明：（台北市最常见的 住三4F公寓 假设土地持分面积8坪）
土地面积 x 基准容积 x (1+奖励值) x 销评比 = 土地最大可产生权状坪
8（坪） x 225% x (1+100%) x 1.6 = 57.6（坪）
以上为最大可产生坪数，还要再乘上分配比才是最终获得的坪数
以台北市更新后房价 150万/坪的区域，分配比大约58/42 ~ 62/38
我们就抓中间值60/40
57.6（坪）x 60% = 34.56（坪）←这是权状坪数
假设公设比35%
34.56（坪）x （1-35%）= 22.46（坪）←这是室内坪数
与自己权状比对一下，就可以得知换不换的回原始坪数
以8坪土地的4F公寓，我想大部分的室内坪数都不会与这个数字落差太大
所以不是一定要什么大马路边，商业区的4F5F公寓才有办法室内一换一啦
最后再提供一个快速算法，计算若要室内一换一，分回比例概算
过去建造的6F以下公寓，建蔽率多为60%
以住三4F，奖励申请满 为例：
原始使用容积= 60% x 4 = 240%
更新后容积= 225% x (1+100%）= 450%
最低换回比例= 240% / 450% = 53.33%
代表只要建商能做到分配比 54/46以上，基地条件能够将奖励值申请到满
住三4F大机率是可以室内一换一的
同场加映 住三5F
原始使用容积= 60% x 5 = 300%
更新后容积= 225% x (1+100%）= 450%
最低换回比例= 300% / 450% = 66.67%
代表5F建物要换回室内一换一，就至少需要67/33以上的分配比，才有机会达成
其实现在台北很多都更案都不是卡在分回条件，而是愚昧又贪婪的无意义比较
关于都更流程、估价、分配等相关议题
还有很多可以跟各位先进讨论，有机会再继续分享
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好文

推！很详细 谢谢

然后地主开始跟建商吵着要共负比降低....建议开始吵共负比之前 先认真了解数字怎么来的不要像很多案子里面 地主一上来就说"我觉得该降低"我也觉得法拉利一台卖一千万太贵了 该降低啊谁不知道其实地主会这样吵是因为"共负比够低才能1换1"

详细好文 推

真是热心的好人 只是不知原po会不会看了 ㄏㄏ

好文 推

推

分配比那段概念有错，分配比高低仅跟地区房价、共负比有关，而非容积率。你要把容积率考虑进去的话，应该是讲“分配坪数”而非分配比。

专业 长知识