如题
对非买新房子不可的人来说
是否长期来看10年以上
在重划区的同屋龄房子涨幅100%稳赢它旁边的旧市区同屋龄的房子?
旧市区指的就是传统的蛋黄区有很热闹的商圈经济，
通常都还有不少停车场用地可以盖大楼之类的
EX:高雄 新五甲(凤甲 牛寮 77期 凤翔国中小) VS 五甲市区 瑞隆市区
EX:高雄 新湾区 VS 三多 (这组已经超越了就不用看了XD)
EX:高雄 高火 71期 VS 高医 VS 站前商圈
EX:高雄 霞海 VS 仁武卦寮
是不是除了双北以外的区域，其他县市非得买新房子置产的人来说，
重划区100%机率稳赢旁边的旧市区?

不,是旁边旧房会赢新房..XD不相信你把1x年前的老屋跟新屋购入价拿出来看例如文山特区好了,你把15年前文山特区新案和旁边阳明的中古拿出来看价格.你们有一个误区在于.例如现在美术馆好了,豪宅成交8x我们砍掉.现在一般宅大概在5x~6x..给你算60.但问题不是你10年前买新屋现在值60.是人家最新的新案60.你10年前买的现在大概4x而当年买价大概在26~28(非豪华品牌而10年前,旁边的中古屋.例如巨蛋那边,大概在13~15现在大概30.所以...实际上你买了新屋,未来你要卖的价格是中古屋价.而你买中古屋,未来还是中古屋价..XD你买新的会赚比较少...因为你卖的时候不是卖新屋价.所以也可以换个角度来讲,你吃比较重的折旧.而越老的房子,吃这个折旧效应越低.所以老屋比较会赚.至于为啥这样,还是会玩新屋呢.因为这是指很长的屯屋状况,也就是十年二十年三十年.这种情况屯中古屋比较好.但如果你是短周期..例如三年五年.新屋会有先跑的优势.就像现在新屋和中古屋很多地方价差很大这就是新屋先跑了,中古屋本来要跟.但因为Lesson7下来,市场冷冻,把时间暂停.所以该收敛的还没收敛,该补涨的还没补涨.但是这个现象也让你看清楚一点就是.一个大涨,新屋会先跑..那个有一个时间差.所以中期我们就会玩这个时间差.我在大涨第一时间买新屋,你新屋冲出去,我就卖掉.回头买老屋.一个涨幅我赚你两三次,扣掉交易成本.我还是获利远高于你们屯一间到天荒地老.这就是打时间差.但是当然如果现在我要买.我就会跑去买价差最大那一段然后比较便宜的那边..XD这个补涨非常肥又无脑又安全.新屋的卖点我都是这样讲.一个大涨波新屋会先冲.你这一次买了,除非你现在卖掉去换补涨.不然你就是下一次大涨波你大喷之后卖掉.因为下一次大涨,你的屋龄可能还很新,三年五年的.你还是跑得很早...只会比最新屋晚个半年什么的.因此你可以在你的新古屋大喷之后跟其他人价差拉开的时候.卖掉转去买还没涨的.如果你下一次大涨你还是没卖继续屯.那就是下下一次大涨,你可能还在7年屋还是10年屋.一般来讲也是跟很快,大概晚不到一年就跟着喷.所以你在20年屋以前,基本上都是大涨波冲出去后.你看到你的房子跟着冲了..跟更老的房子价差拉开.你挑那时候卖.这就是你买新屋之后的出货时间点.中期本来就是最困难的操作.但是上班族很热爱中期..XD但它们都乱玩...所以很容易把中期玩成长期,满蠢的.也就是中期本来就应该三五年卖.阿问题是他不知道该怎样进场和出场.变成抓错时机,利润太差,因此很多时候会拖到五年八年才卖.这边在讲屋龄阿...补涨区的新屋也是补涨区补涨的时候先冲.你一样可以买阿.如果今天大寮重划区第一案给你开25.你看会不会被"有观念"的投资客给扫爆..XD当然建商通常很贼,到时候开38要成交34...那我们自然没兴趣阿.前几个月草衙不是有一栋新案被扫爆.所以不一定强势区的新屋才可以买.区域的判断跟屋龄雷同.一般来讲你要很短时间转手,你有人头可以用重购退税阿.另外,屋龄越低吃折旧越凶.所以你放了15年...你又觉得这个地方很强.那反而你不应该卖.因为最凶得折旧你已经吃掉了.那你何苦卖掉在买呢...交易成本要8%耶.当然啦买新屋也可能是卡到什么第二第三户,或是资金周转.这个就是别的原因了.通常会被扫得建案,会有理由.几百万现在都上千万的东西/.通常买家不是笨蛋.兴富发之前被扫是因为他的10% 8%过户方案.所以明明价格比较贵,条件也没比较好,为啥会被扫货.这就是有其理由.而建商抓价抓错太便宜被扫也是理由.在市场上通常我们不会吧现象当作别人很笨.通常现象都会有一些理由..因为实际上大多数人都还有一定的精明程度.它们不一定看得懂长时间的变化和市场细部特性.但它们在当下时间的算盘通常都打得很明白清楚.捷运影响很有限.一般来讲补涨影响会比你想到的都还要威很多.也就是你盖百货公司都不一定比时间差的补涨效应高.但是台积电这种就太威了..那个是真的威.当然最好就是又有补涨又有百货公司..XD但这种很吃机缘.所以在还没大涨的初期追话题.大涨之后就一路吃补涨.直到大涨结束,大整理,再回头追话题.因为下一次大涨开始,有话题和蛋黄区会先冲.所以我在时间差上可以赚到时间效应.而例如你资金有限.你在凉菜的时候例如你布局蛋黄区好了.你不一定要布局新古屋.你可以布局10年左右,折旧吃得少,虽然反映没第一时间.但也没晚多少.而大涨一开始,你在确定开始了,去冲预售屋.反正预售屋只要放个一两百万就定下来.这时候你可以在你本来布局的10年屋冲出去后卖掉.之后看情况把预售屋过户下来.而卖掉的钱就看情况去往二三四线的中古屋甚至老屋布局.而预售屋最后过户下来很可能大涨告一段落.这时候你再把补涨后的中古屋卖掉.等到下一次大涨开始,你再去冲个两间预售屋.然后你手上那间本来预售屋过户的看他喷出去后卖掉.再去二三四线买个两间中古屋或老屋.这就是一种很单纯的中期操作策略.率过头那个是这样.本来竹南大浦在12~13.率过头一口气要把人家吵到20.结果后面的会员买在17~18以上,想要卖20.但建商再旁边扯后腿,给他开心案卖15~16.阿你买17~18接手新古屋的不就全被套.外加台积电迟迟不动工,还放不再这边设厂的消息.再加上2016凉菜.所以才崩毁.但是你也知道.如果你是第一批买12~13新屋的.你根本只有赚多少的问题.至于买到17~18的...就是我说的,中期投资最难.但你乱玩..XD那怎么半?...就抱到下一次大涨噜.你看它们抱到2021年就解套拉还赚钱.所以中期玩成长期就是这样子..明明就应该是三五年一轮的./你抓错进出...就变成要放七八九十年.所以中期投资,请对她抱持满满的敬畏!!这是最难操作的...你要对市场的变化周期,各产品和各区域的位阶.以及每个地方对每种建设或是投资会是发展的敏锐度.都有一定的了解.你中期才会做的顺.否则...无脑短期都比中期简单.短期就买低卖高,你看到阿她就买比别人便宜有利润.无脑吃下来,翻一番弄漂亮,转手卖.哀,这就SOP...无脑简单...因为你买便宜了,所以你怎样都赚钱,赚多少的差别.至于长期..长期你就看都市往哪边发展.你无脑买了丢在那边20年...等他麦当劳,全联,星巴克都开了再卖.阿你就赚钱了.所以长期只看你有没有死念书,死背都市计画,死记重大建设就好这个也很无脑..XD..传统长期的人最多.但是高薪族,那些工程师医生,很爱玩中期.至于我短中长都有.不过通常我短期和中期有很多时候会切换.例如最近我只会维持一间短期.主要是阿龙打到我贷款.所以短期不好操作,那我就把短期都转成中期.长期的则是..继续摆在那边..XD而等到未来贷款限制又解除.那我应该会回到3~5间短期在滚现在我要买会买补涨..但是如果要下长期,我会再去下楠梓桥头.那边位阶还要提升好一段.只是位阶提升在下一波大涨到来之前.补涨会比较肥.激进是指?激进通常有两种,一种是杠杆很激进,一种是操作很激进.我操作也算有点激进,只是短期毛事很多会很烦.但是我杠杆不激进..我杠杆是很保守那种.

原来是这样，谢谢高雄王新年快乐

全压代表要卖掉一堆.问题是有些补涨还没吃够怎么卖..XD补涨的东西也要补涨跳起来才卖.例如你买三线好了,一线跳二线跳,你都不会卖,你要三线跳.跳起来跟二线回到合理价差才卖.所以中期操作和短期操作不会去追位阶上升.除非你刚好在大涨的末期,例如你买三线跳了你卖了/.大涨末期了,补涨也没啥好吃的.这时候去买台积电...这样很合理.但是只要还有补涨可以吃.通常都还不会急着去追台积电.因为补涨就很肥阿..XD...你看人家涨很快要知道为啥.例如美术馆好了,他先冲,你看他疯狂的狂飙.而你手上有火车站前站的房子好了.这时候最大忌讳就是你把火车站的房子卖掉跑去追美术馆.你卖掉去追的时候,刚好也差不多轮到你要补涨了..XD结果你玩美错过了补涨那一大段.人家跳上去你才买,然后把还没跳得卖给别人去赚补涨.这是很多人犯的错误.在大涨的时候卖弱买强...尤其是看到强的冲出去就追.阿你就搞笑了.所以中期最难啊...要对中期投资戒慎恐惧.因此大涨操作.通常顺势操作都是新换旧,强换弱.直到大涨结束,各区的价差都收敛到安定状态.那时候才是旧换新,弱换强的时候.就像我常讲,2019年我就在高雄版奖美术馆可以买了/.因为他跟其他市区的价差已经收敛到很小了.那时候美术馆甚至可以买到19w..我另一间卖得比较晚所以拖到2020买,买在20.x.而那时候,火车站前站同屋龄的可能也要17~18.但你就看到,2021年,三两下美术馆就飙上30.火车站前站同屋龄的可能还在23~24.所以你要换蛋黄区,2018~2020是好时间.也就是2016凉菜,但弱区和老屋还在补涨所以2016我都在玩老公寓..2018~2019你会发现没补涨可以吃.你会很困扰.本版都有乡民发文章抱怨很困扰没便宜可以捡.对就是这时候,你找不到东西买.就去买蛋黄区拉..现在是暂时性凉菜,他补涨还没收敛结束外.如果你讲高雄,他地皮还在吵高.地皮不止多头不只.你要等土地冷掉才叫多头结束.而政策造成的时期性凉菜喔,以前张胜和表演过很多次了.针对性审慎措施,奢侈税,什么鬼的.推一个冷一下.之后又慢慢回温.其他县市我没特别追土地.因为我目前没要布局其他县市,所以资讯太多我看不玩懒得看.但基本都是,你要丁土地.土地成交价还在往上,那就是多头还没结束.土地无法成交,3xx坪以上的土地标售都流标.那多头要告一段落.但是多头告一段落只代表蛋黄区和强势区结束了.补涨还不一定结束.凉菜要看.2016涨太久了.2009一路涨了七年.

重划区要看交通规划 还有商圈 不然旧市区很难输

然后预售屋转让的不安定筹码太多.他们在那边乱杀..以及买太多预售屋被断头干嘛的.所以结束了.但是2008中南部比较没有涨很多所以凉菜也没特别感觉.台北2008凉菜是因为资金收缩...2003~2008台北独涨,但在2008有冷掉.2022年也有暂时性冷一下.不过那比较像是被美国狂升息给吓到,大家观望了下.结果新清安给他"破除不安"所以继续冲.这一次其实应该还是会在之后结束拉.结束理由我觉得是.他连跳两次,2021 2023两次大喷..所以后面要结束整理一下.只是目前是政策性凉菜.所以我觉得现在比较像2013~2014那种.突然冷了,但是又有回温的一点点迹象.之后应该会再回温一些.直到后面结束掉.后面结束的时候就会比较敏锐,一些资金收缩的现象都会影响.例如2016的结束跟2015中国股灾也有关系.台商资金紧缩,所以本来就已经到尾声的涨幅就结束了.但是..以上都是整个局面还处于稳定的状况.但要是...川普又给你QE一次.那...看到QE冲就对了.不会崩盘,这一次盘那么稳.但是凉菜就是不涨了今天新屋卖你2000万,过两年更新的还是卖你2000万.不涨了...比较会是这一次结束的状况.2016回档主要是预售屋断头潮引发的.当然回档幅度也是很有限..股市崩盘吗.股市崩盘也可能会刺激这一次多头结束.这也是一种资金收缩的状况.反正到了后面,就会越来越敏感,资金收缩就容易让他默默结束.你要知道除了台北.其他县市受建商新屋的价格影响房价走是很重.而建商价格又取决于地价.而建商的资金...尤其炒地皮的时候他不一定是直接推案.更不用说很多建商是用人头炒地皮.那钱哪来?金主!!但是就像板上空空讲的/.如果你有更好的投资标的,你干嘛一定要炒房.因此如果金主认为最近房市就没搞头地皮很难炒.那他们自然就不会再丢钱进市场.更不用说如果资金紧缩,金主自己资金压力很大.那自然炒地皮的钱就都抽离了.所以土地吵不动,价格死掉甚至土地一直流标.那市场上有更便宜的土地会出现.这样你建商怎么拉价?所以多头就会因此结束.因此关键在土地.金主百百种...所以你无法判断它们会怎么做.可是大型资金紧缩的话,绝大多数金主都会资金紧张.大多数金主资金紧张,市场就会受到庞大的影响.你要想,土地可是有限的人在玩有限的土地.他是少数交易.所以少数人中的多数资金紧缩.那就是紧缩了..因此先行指标都是看土地.看政府或是国营单位的招标.另外,上市柜建商,他敢做AB约,那他就要盖那么贵的房子出来.不然他财报怎摩摊开给股民看.你不可能一坪建坪的土地成本20万.然后你卖22万.这个股东不找你麻烦,调查局也找你麻烦.你有本事土地成本20万,那你就要卖45万以上.AB约一定会有.但是有本事做高,那就要有本事卖高.你卖不了那么高,你就不可能做高土地.你的营造成本,管销成本,该有的利润,都要给股东交代.无法判断.但是..至少政府或是台糖或是公营机构.他们会标售土地.你可以先看那个标售价.毕竟重划区最大地主都是地方政府.所以重划区总是看的到土地标售.当然大型建商想要吃一区的土地也可能会有一些做局手段.只是那个做局手段在大型重划区或是重点重划区比较无法用.小港流标确实代表资金对南高比较弱.因此小港流标后,大家都很关注Ai木瓜城要卖多少卖怎样.因为如果从小港冷到五甲..那这个冷就开始有威力了.如果没冷到五甲,就还没那么紧张.因为五甲公园那边是新弯曲的一般住宅腹地.但现在不走新弯区,所以她会比较弱正常.哪天轮回新弯曲,五甲又跟着鸡犬升天起来.新弯曲是南高蛋黄区.当然本来他很强,但后来转弯的时候他吃了一个大回档.但是该回档的都回了.所以她现在还是南高蛋黄区.他会有蛋黄区的特性.而增值自然就是他会先跑,但是巨观来看大盘整后大家不会差.很多.因为目前不是新弯曲的时候...他还不具备突出效应.他没王者易位,单纯就是本来要市港合一,境内关外.免税,外资随意落地开公司放宽审核等等等.以及大寮那边要做前店后厂.现在全都停摆当中.阿她停摆了.那本来涨这些地要吐回来.但因为有大回档,所以都吐了.所以她现在就南高蛋黄区,但是没有突出效应.他王者位置还在,他都空地,那都是燃料.而且他的空地都是经贸使用的.他燃料满满,只是没有弹头去让他产生核反应.所以就摆在那边...最近205要做金融元区.等同缩小规模并且限定金融的免税区,外资落地区.但这个要上路了才知道发展会怎样.AMD已经在湾区有研发中心阿.那个影响太小了,因为人数太少.NV的研发中心人数也不会有多少.那个只是市府单纯多少做一些南北平衡用的手段而已.

AMD应该跟NV无法比吧？

让南高补涨时间早一点,免得南高的人骂政府重北亲南.

实际上是要看职缺数？还是税收跟产值

人数很重要.其他的都还其次.因为不确定他搞起来会是怎样一回事.如果你说他成了台湾OBU的集散地.一大堆OBU负责人和相关人士都要跑过来进进出出.那会很猛喔..XD

软件园区员工很像才5～6千人而已…

再加上如果金融落地都在这边.外商金融也都要经过这边再转到台湾其他地方.所以负责的都要在这边进进出出.那就猛上加猛.但实际有没有那么猛就不知道了.

很像中仑也有要放产业园区只是不知道是啥

要赌那个有点要碰政治立场…

他不是立场,他是法规.政府敢开到哪个程度的问题.开那个一定会面临洗钱之类的各种问题.阿你没再怕给他狂开.如果又有一定限制让负责人事必须跑过来.

现在不知道是不是想拿下立院过半就是了…这个感觉变量很大

而不是都只要电脑上作业就好.这样就会爆猛..你光那些要来的人在旁边顺便买栋房子.无论自己办公用还是当招待所.你旁边的豪宅就会被买光了.但是如果只是电脑上作业的一个元区.派几个员工去那边负责就好.那自然对不动产的效果就完全不同等级.所以到时候再说..目前无法判断.

可是现在私法人不是不能买住宅吗？

好处是,他在弱也是往上加持.也就是无论怎样他是利多不会是利空.私法人可以买住宅阿..另外老板也可以用自己名义买.是金融业要受金八条管理,但金融园区不是只有金融业.

喔，不能用挂1贷款而已？

他是境外的钱要进来的一个落脚点.所以例如你的公司是越南做衣服的,想要在台湾落脚.你的资金在还没进入台湾之前,趴在海外.但是用这笔海外的定存好了,在台湾借一笔台币.

买一个office?

这很典型的OBU资金操作,可以免去换汇,或是金管会审核.甚至延伸可以作帐,进而做到避税...那这个趴在海外...但是必须定存在台湾银行境外帐户.就可能会用到这个园区.

我知道商办是一定可以？住宅是要老板自己住？当员工宿舍？私人俱乐部招待所？

当然理论上来讲现在都是电脑上作业.但是如果有什么类似的操作需要实际园区作业.甚至你可能需要一个办公室做你这些资金运作的部门.但这个办公室必须算是在境外.这样你就需要跑到这金融园区里面弄一个办公室.对,豪宅的作用有一部份是招待所.例如你OBU想要跟银行经理打好关系干嘛的.

那样金融园区算是离岸新台币的意思？

那你会有需要乔事情的地方...XD或是你是外国公司,你外派一个金融主管处理这些事情.那你会在附近需要一个住宅给主管住.那个金融园区目前的定位就是关外..那边等同是外国..XD

像是机场出境后的免税店？

喔国外拉,讲外国很奇怪.对...但他不是实际货品..而是金融.本来整个新弯曲都是这种境外.甚至腹地要延伸到大寮都是境外.让你可以设工厂...都属于境外,关税都抽不到.但是目前就是整个停摆当当中.目前就是先跑金融园区.货品的话还在高雄港的自贸区.

那样金融园区感觉跟香港新加坡很像…

公司或是工厂目前还没有开放的规划.有雷同香港和新加玻.阴毛论是这样讲.因为香港成了中国的一部分后.他就成了中国的金融园区...资金进出中国的络地点.但是它属于中国..!!所以香港的业务都偏向专做跟中国有关的.那本来香港回归中国以前,亚太金融中心的位置就产生问题.她没办法再做亚太金融货币中心.那这个位置要给谁?台湾!!目前阴谋论是这样讲...当然听听就好不代表本台立场.另外这么伟大的事情做不做得到很难说之外.这一定是要靠美国在后面支撑.但这种局面都是拜登民主党的走势.

真的要做到那么伟大应该不是我们政府说的算？

但现在是川普上了..他想不想让台湾继续往这边发展.那就是另外一回事了.因此才说,205这个,谁知道.有好消息好发展再说.反正高雄人瞪着眼睛看...看到有迹象有好处,你再冲都属于非常早.

对阿,川普的政策跟拜登完全不一样.这边如果再扯阴谋论又扯到犹太财阀就会超远超复杂.可是话说回来,川普只有四年.四年后又要看是谁当选.而205...也还要时间的拉.因此下一任美国总统比较关键.

那你快去大坪顶扫货啊

永远是地段，蛋黄区有重划区我就买

基期低本来就涨幅比较多但你就是把你人生的10年生命成本换成钱这10年你多花了很多时间成本为了生活机能

除非放宽炒房 不然以后说不定蛋黄缓涨而已

这一压制下去，只有看涨的还会再涨....就是蛋黄区。（都市集中再加速显现）

你自己想想看没哪么好的重划区哪来这么多需求台积电 实际上提供多少高薪 占比其实很少中南部没有房子的是少数

重划区有搞得好的 也有搞得很烂的那种先天不良又胡搞瞎搞的 怎么可能好

北部人它不需要南飘他去桃园买房子就好了台积电没有提供宿舍吗 你想也知道

新年开课了，各位还不买间压压惊了

今日上课获益良多 谢谢ceca老师

推

他的问题不是问 旧市区新房跟重划区新房 哪个涨幅大应该说 同屋龄为什么回答的是 新屋跟中古屋 ?能回答他一下 重划区新屋 跟老市区新屋 哪个涨幅会比较大吗