楼主:
daze (一期一会)
2024-12-29 12:18:45※ 引述《cookiesweets (3m)》之铭言：
: 想问太太最近准备买房，都已经签斡旋了
: 但太太突然坚持认为房价会续跌，要我再等等（主要是我自己刚买就跌XD）
: 虽然我比较秉持市场价格多数已经price in ，人为预测涨跌并不实际，但她蛮坚持的
: 她的理论是房价只要跌个10%，2000万的房子就差了200万。还反问我股票要赚到200万要
: 多久？多等几个月就赚200万
: 姑且不论房价会不会跌（这应该也没人知道）
: 我比较好奇的是房价对资产的影响
: 譬如我买2000万的房子，跟等到假设半年后，跌价后1800万的房子
: 乍看下差了200万，好像这个错误决策几个月内就已亏200万
: 但实际上，我少的钱是头期款3成差异，也就是600-540=60万
: 剩余7成的差异，140万，实际上是摊提到还款的40年
: 我的主张是，一个多欠140万，利率2%，高达40年的贷款，在现在这个当下，折合的价值
: 应该很低
: 也就是这个债务不可能是等同140万的负资产，但我也不确定到底等同多少的负资产
: 所以我认为赶快买一买，尽早安定，我付出的机会成本假使亏10%，也就是60万左右再多
: 一点点
: 但我这前提是完全自住然后还款的前提啦….如果假设一般中产阶级换房频率（5-15年之类的）
: 就更加不确定140万的房贷，算是多少的负资产了…
: 突然想到闲聊
这个就是现金流折现的概念
你想知道现值是多少，就把Excel打开，现金流列出来
选一个你认为合理的折现率，折现到现在
比如 140万，30年期，2%，本息摊还共360期，每期5175。
折现率选每年3%
第 1期折现的现值是 5175/(1+3%)^(1/12) = 5162.3
...
第360期折现的现值是 5175/(1+3%)^(360/12) = 2132.0
你把第1期到第360期全部加起来，就会得到折现现值 123.38万
如果你打算第5年或第15年就把剩下的钱一次还清
或者考虑宽限期，利息抵税等等
那就是把现金流的表调整一下，没有规定一定要每期 5175
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至于什么是合理的折现率
如果你觉得你投资有术，股市投资每年保证都能赚7%
也许你就选7%
如果你拿到钱只会存定存
也许你就选1.5%
但如果这样，只要流动性没有问题，不如直接提早还房贷
如果说你认为股市平均7%，标准差20%
而你的相对风险趋避系数是2 (一般人大概落在 2~4 之间，数字越高越保守)
也许你就选 7% - 0.5*2*(20%)^2 = 3%
反正这种计算也只是一种参考
并没有什么绝对正确的答案
只要你认为合理就好
也可以按3%、5%、7%分别算一下，再互相比较