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低首付成未爆弹 不等央行开会第7.5波打房突袭
中央银行理即将于19日召开理监事会议，距离上次祭出第七波选择性信用管制事隔3个月
，这段期间预售案、成屋市场冷到骨子里，近期有网友指出，央行会议尚未召开，就已经
出现第7.5波管制了，近期有低首付的建案在申请房贷时，金融机融将建商公司贷的部分
列入负债比，认为贷款月付金过高，最后只给予3成房贷，让网友欲哭无泪，市场专家直
言，消费者不要怨天尤人，不要怨政府、怨银行、怨建商，因为政府在做风险控制，银行
只是配合办理，建商想尽办法提供优惠分期付款要懂得珍惜。
过去几年房市走向大多头，热度扶摇而上，不少建案更打出低首付优惠方案，吸引许多投
资小白以及少年房神上车，但今年9月底后受到第七波管制，市场突然熄火，但仍有零星
低首付个案现踪，期间有部分网友透露低首付个案恐怕成为箭靶，不料近日就有案例传出
灾情，有网友哀毫金融机构突如其来出手，将建商提供优付的公司贷列为负债比，同时将
悠付金额视为3年无担保贷款，月负担贷款金额瞬间飙高，最后房贷成数从当时认为的八
成大砍剩三成。知情的银行人士则表示，过去都是将优付成数二成计算在首购房贷最高八
成之中，通常核贷时会扣除二成，拨款六成，但这次迅雷不及掩耳地将优付列为负债比内
前所未闻。
《住宅周报》社长陆敬民指出，购屋置产没有错，如果有什么错？错在这几年市场太疯狂
、太违反常理、太挑战人性，让所有人都不淡定了，他认为优付案的主要客源包括，奈米
资首购、小资投资客、投资专业户，前二大族群尽管是置产菜鸟，但不会不知道“羊毛出
在羊身上”“单价往往比较高”这些简单的道理，但他们需要“优付”助其上车、认定“
优付”胜率较高、而且就是因为“优付”才决定进场，而且推波助澜最大主因就在于“房
价涨成这样，市场FOMO到令人恐慌，风险是相对的，跟没买房相对变穷的风险相比，优付
的风险反而比较低，值得放手一搏！”
优付案是什么？如何评估风险？陆敬民警告，同时具备以下条件的案子，特别是从今年底
到明年底前要交屋的案子都可归类为优付案，包含低首付4~10%；工程或前两年0付款、优
惠分期10~16%；总户数500户以上；最后即是单层两位数多并宅，且单价明显高于同边竞
案。
大家房屋企划研究室公关主任赖志昶分析，央行第七波信用管制自9月底推出以来，打房
成果颇为显著，不仅六都买卖移转栋数下滑，各大房仲业者交易量也持续冷冻，惟面对买
气受挫，目前市场上受制于买卖双方对价格仍有不小认知差异，致使中古市场价格并未显
著受挫，但观察部分机能性较低之蛋白区域或重划区，可能出现部分卖方为让物件顺利销
售，而有少数降价个案出现。
不过，整体而言，市场价格仍维持持稳未大幅盘整，仍与购屋民众期待有显著落差，但又
为免房价硬着陆影响整体经济，研判此次央行理监事会议应倾向于推出弥补第七波信用管
制之相关措施，也就是所谓推出“7.5波”信用管制措施。
其中，各界推测，央行恐对近期低首付、低自备款的新案炒作风气，进行部分打击，予以
“技术性限贷”，让建商优付的2成贷款扣除。赖志昶认为，建商起初会推出所谓低首付
促销方式，主要仍是因应首购或年轻族群自备款有限，以建商贷款方式满足其购屋需求，
惟此类销售手段恐也让部分投资、置产族群应用，长期持有可进行杠杆操作获利，带起市
场炒作风气，以至于央行才会出手管制。建议首购族群购屋前应“停看听”，毕竟低首付
建案大多藏有不同“猫腻”，例如未来还款利率较高等，事实上并未有实质优惠，购屋前
应评估自身财务状况，切莫为买房而打肿脸充胖子。
心得：
现在要买房子真的不容易
以前各种花式买法都陆续北破解...