各位好，小弟家中有一笔乡下房产，
地方景况三十年如一日，人越来越少，
附近也没什么重大建设。
一直以来都租给附近工业区上班的人，
十几年房租也没涨过租。
近期邻居询问想要购买，想请我们开价
但乡下交易真的很少，
根本没有条件类似的物件。
所以想请问如何评估房产的价值？
以下是房产资讯：
类型： RC 公寓 （ 屋龄 35 年 ）
层数： 全 4 层
地目：商
总建坪数： 75 坪 （整栋）
土地坪数： 20 坪
地价公告现值：约 17.8 万 / 坪
近两年同一条街上只有两笔成交纪录：
成交纪录（一）砖造透天（屋龄 50 年）
地目：住
总建坪数：25 坪
土地坪数： 30 坪
土地公告现值：约 9.5 万／坪
成交价： 1200 万
成交纪录（二）砖造透天（屋龄不详）
地目：住
总建坪数：45 坪
土地坪数： 21 坪
土地公告现值：约 12.8 万／坪
成交价： 1170 万
邻居想买我家那栋的主要原因是，
当年两家是各自有地，一起合建。
所以他们家的建物和我们家结构上是一起的。
我们家是有出售的意愿，
但不知道如何开价。
想请有经验的房版专家给点建议。
万分感谢！

你参考同街可能也不见得有意义因为他们当初更不知道怎么开XD

找银行鉴价

找银行也不准，银行很多也是查实登可以试试看用租金推，毕竟你们一直在收租。但最简单就是直接看你们想卖多少，直接跟邻居乔。

1380万邻居买下来没赚头，你才会觉得自己赚了

找房仲来估

开3000万试试看

起手式就是跟邻居说回忆无价，越给掰人家才越想买，价钱才会谈好

找估价师 付钱

有店面效益就看附近便利商店的租金行情，换算每坪租金，再抓个3-4%的年投报率回推，应该算合理

你要说一下月租金多少呀

附近500米范围内有没有一年内土地成交纪录？附近有没有嫌恶设施？(宫庙高架桥火车轨道加油站等)土地是独立吗？是不是三角窗有没有风水上的问题？这几个问题算最基本35年建物价值不高，如果以一年平均2％来算，大概只有新成屋的3成左右因此土地价值比较重要

银行......完全不准银行看实登、问仲介，再自我评估一下，

最简单就是用未来租金的现值反推，用excel计算方法Google就有

你我都会。估价师不会随便问问就得回复

找当地房仲，让他去估然后到市场试水温，你再怎么估没人有意愿也没用

租金反推，30-40年回本，也就是1080到1440之间，很久没涨租了，先看1440

建物残值如果抓一坪5万 以案例2来说土地价值1050万换算市价=公告现值3.68倍 案例2是3.52倍的公告现值以你的案例市价抓3.6倍的话，土地就是1282万RC造加上屋龄较轻一坪抓6.5万的话 整件会当1770万吧以上数据建立在总建坪数准确因为乡下的案子很多都有增建 要以实际使用而非权状租金反推最大的问题是你今天租给一般小店跟连锁商店有时候落差很大 以店面来说调幅2年3%或3年5%都正常有些小店房东又是个体户不好意思开口或怕空租十几二十年后很容易偏离行情

出租有3万收入，你一千多万卖掉根本傻子另外，是不知道你那边多乡下，之后如果有发展的话，可能你现在卖了一千多万，但之后损失几百万上千万的价差邻居的价格你一定失望，因为自己家最贵，买别人家要最便宜

开1500看看这年头第二户贷款困难 处理掉用不到的房产也不是坏事或者你先请他先开价

银行有一张表，算建物残值但35年又在乡下，算出来不会多好看主要还是看土地吧

你就开你想要的钱不就好了，对方议价再谈，谈不拢看你要降还是不卖都可以

你让对方开，再问他依据来考虑