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内文：10坪千万小宅、6坪套房育儿──鸟笼时代的青年居住图像
内政部统计资料显示，2023年全台15坪以下小宅买卖移转数量占整体的15.9%，创下自2009
年有统计数据以来新高点；今年（2024）上半年，该数据仍维持在15.5%高点。当房市单价
愈来愈高，“小宅”成为主流商品，居住空间愈来愈小，那些正处在购屋抉择的年轻人，究
竟有什么想法？他们如何消化为房价所苦的无奈心情？在“鸟笼小宅”时代里，年轻人的居
住生活是什么模样？
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一路走来，董小姐的职涯都与房地产脱不了关系。
在同龄人里，30岁的她算是“见过”最多豪宅的人了，只不过这些豪宅只存在纸面上，而她
的工作是负责描绘这些豪宅──质感的、高雅的、磅礴的、或是奢华的，任君挑选。作为一
名房地产广告文案，她用想像力来达成任务。
“房地产广告本来就很艺术，跨度又很大，比方说叫我去写豪宅建案就很难写，因为我根本
就没有住过豪宅，还要去揣摩顾客心理，那有钱人在意的跟我一样吗？”在这份工作里，她
得心应手的反而是另一类近年占据市场的主流产品：“小宅”。
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台北市是全台率先定义“小宅”的城市，该处地政机关划定可使用面积（注）在15坪以下的
建案称之为“小宅”。我们依据这项定义查询内政部统计资料后发现，光是2023年，全台15
坪以下小宅买卖移转数量就占了整体的15.9%，创下自2009年有统计数据以来的历史新高。
注：指主建物（如客厅、卫浴、卧室、餐厅等室内面积）加上附属建物（指阳台、雨遮、露
台等主建物延伸设施）坪数，并不包括公设。
由于内政部采用包含公设的权状坪数为标准，因此若扣除平均35%公设，25坪物件实际使用
面积只剩下16坪，和台北市定义几乎相符。而统计数据发现，2018年起25坪以下的“小宅”
，在整体市场中占比已经正式超过4成。
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令人意外的是，“小宅化”的浪潮对董小姐的工作反而颇有助益。她可以轻易想像同辈人的
需求，无论是刚刚成家的、单身养宠物的、或是伴侣同居；这些人正准备迈向人生的下一道
关卡，渴望有一个稳定的居所，所以她会使用“家”、“温馨”、“独立”等词句，来打动
目标客群。
但这类文案背后，还有一些禁忌：“不去谈坪数，还有挑高不能讲，就是隐恶扬善。”
董小姐和我们解释文案中暗藏的玄机：不谈评数，正是因为大多数人并不喜欢狭小的空间─
─虽然目前趋势就是房子愈来愈小；挑高不能讲，也是因为这类案子通常坪数也小，只是运
用向上空间来扩大总面积，所以建商更喜欢直接标榜楼高，借此来暗示买家可以“二工”（
注）。
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注：二工是二次施工的缩写。由于所有房子在开始盖之前，都要申请“建筑执照”（建照）
，以此确保后续施工方向；待工程到一定进度时，还需申请“使用执照”（使照），确保建
案有确实按图施作后，才能正式贩售交屋。二工通常会发生在拿到使照后，目的是为了增加
销售面积或是改动建案规划等，由于违反当初的施工设计图，此举属违法行为。
被租屋黑市与鸟笼小宅夹击的返乡青年
随着小宅化趋势变得更加明显，处于成家阶段的年轻人们多半只能负担得起愈来愈狭窄的空
间。（摄影／陈晓威）
随着小宅化趋势变得更加明显，处于成家阶段的年轻人们多半只能负担得起愈来愈狭窄的空
间。（摄影／陈晓威）
尽管在工作上带来帮助，但“小宅化”却在生活上给予重击，让这位房地产从业者和多数年
轻人一样，为窄仄的空间和高额的房价所苦。
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2016年大学毕业后，董小姐为了工作北上，一直待到2023年年底才因为照顾家人的原因回到
家乡台南。8年时光里，她领着比最低薪资稍高一点的薪水，其中的三分之一在新北市新庄
区租房，但那并不是一段愉快的记忆，因为她住的是公寓分割出来的4坪多小雅房。当时隔
壁住着一对年龄相仿的年轻夫妻，他们在5坪大的套房里养育一对儿女，婴儿的哭闹声震天
价响；因为空间狭小，夫妻高分贝的吵架声也时常穿透轻隔间的硅酸钙板。
忍耐5年后，她决定搬家。寻找住处的过程里，看过藏在小阁楼里的㓥房、墙壁破了大洞的
旧公寓、也曾经被网络上漂亮的照片欺骗，到了现场才被告知该户已出租，旋即被带往更小
的物件里。但她自陈，这不是北漂血泪史里最惨烈的经历。又在板桥住了两年后，习惯开阔
空间的她决定回乡，没想到那里才是恶梦的开始。
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“回台南工作真的很恐怖，就算（雇主）嘴巴说多喜欢你的技能，薪水就是一口价、不会超
过3万，永远都不会。房价更离谱，连乡下地区房租都8、9,000起跳。我就心想好，我不干
了。”董小姐一面拿着手机分享邻近区域租屋价格，一面吐露心中的沮丧。
她口中的乡下地区，指的是台南市七股区、西港区与佳里区的交界，那里正是董小姐的老家
。紧邻曾文溪，过去曾经是商业盛极一时的台江内海内港，随着港口淤塞陆化后转变成农作
为主，向着海边开车10分钟就可抵达盐山欣赏美丽的夕阳景致。
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但她无暇欣赏美景，房市的变化莫测反倒让她如堕五里雾中。
内政部资料显示，台南市的平均建物买卖移转面积从2013年的40.9坪减少到2023年的32.9坪
，下降幅度全国第二。随着面积变动的还有价格，房屋业者统计台南近3年25坪以下小宅单
价，从17万元上涨至21.4万元，涨幅近26%傲视全台。而在董小姐准备租屋的台南市佳里区
，不仅今年6月住宅价格指数与去年同期相比涨幅来到9.73%，与上期相较，涨幅更是居台南
所有行政区之冠。
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本以为离开双北就可以摆脱高房价的桎梏，在家乡台南，董小姐看着原本的透天厝渐渐消失
，小坪数物件逐渐取而代之，她再一次被卷入“小宅化”的浪潮里，只好回到三合院老家，
与家族亲戚共处。只是从高中就独立在外居住的她，仍想要有一间独立不受干扰的住所。
“当房价变成这个情况，我就意识到该放弃了，所以才想去看组合屋，”她计划著，“老了
以后还能和家人朋友各弄一户放在一起、还要养狗。”
寄望组合屋，一圆买房梦？
模组化生产的组合屋有许多名字，更被称作“新型态的居住选择”。不少广告会提及这样的
选择是高房价时代下的一种替代，买组合屋同样也可以完成买房梦。（摄影／陈晓威）
模组化生产的组合屋有许多名字，更被称作“新型态的居住选择”。不少广告会提及这样的
选择是高房价时代下的一种替代，买组合屋同样也可以完成买房梦。（摄影／陈晓威）
打消租房计画后，董小姐踏上了另一条“看房”之路。她率先选定的是一处外表简约的组合
屋，和传统货柜屋不同，号称墙壁厚度达5公分，材质抗热隔音又耐震；屋内的木纹地板上
安装有简单厨具和卫浴，放上现成家具即可入住。广告里，这项产品号称是按照一般人对家
的想像设计的，是一间人人都住得起的房子，因此14坪左右的空间，设计加施作定价仅50万
元上下。
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另一个选项则是外型颇具设计感的“苹果舱”。弧型钢架配上大面落地窗和精致装潢，看起
来有如科幻电影中出现的未来住宅，更被厂商形容为住宅的全新形式，可以做为永久居所使
用，也由于其设计制造都在台湾，一户约10坪大小要价超过100万元。
为了确认组合屋的排水状况，董小姐甚至特别选在下雨天去看房，一连花了几个月时间后却
陷入两难。“（组合屋）优点就便宜、可以客制化、组合快速工期短，讲难听一点就是可以
把它当手机，坏了就丢，换一个新的就好。但缺点也很明显，不保值而且使用年限短，哪天
来个超级台风不知道会不会被吹走；住得不踏实之外还比较不体面，邀请朋友来，他一看就
会觉得，你住组合屋是不是生活条件不好？”她道出心里的种种考量。
此外，购买组合屋还存在另一项待解决的难题：土地。由于组合屋仍属于《建筑法》中规定
的“移动、非定着式建筑”，物件必须摆放在建地之上，且须向各地方政府申请建造执照和
使用执照，不管是租用或是购买，土地取得是一项关键。
但离家近的都是农地，买下紧邻市区的建地又是另一笔大额开销，“这样做值得吗？”董小
姐反复询问自己。即使如此，这些组合屋的广告仍深深打中她的心：一样是圆梦，只是用相
对便宜的方式买下属于自己的一方天地，既有居住品质，还可以自己客制化自己的家，那其
实也算是完成了梦想。
如今，现实难题摆在眼前，这位返乡的北漂族仍踌躇不前。因为过去几年的租屋经历消磨了
她对租屋市场的信心，号称“新式住宅”的组合屋又有许多待克服的缺点。随着“小宅趋势
”逐渐蔓延到南部，市场上的物件开始变得又贵又小，不知道该怎么选择的她，就像一只被
困在迷宫里的仓鼠，寻找出路时一再碰壁。
新青安贷款千万买房，他的10坪小宅人生
30岁出头的海海，将自己使用新青安贷款买房的经历拍成影片，却遭来不少怒骂，多数人认
为他是冤大头，超额价钱只是买笼子。（摄影／陈晓威）
30岁出头的海海，将自己使用新青安贷款买房的经历拍成影片，却遭来不少怒骂，多数人认
为他是冤大头，超额价钱只是买笼子。（摄影／陈晓威）
过去10年，南部城市的住宅买卖面积少了8坪，几乎是两个房间的大小，这使得居住形式有
了剧烈变化。然而在小宅占比更高的北部，室内实际坪数只剩下15坪已经成为常态，那些买
“小宅”的人是怎么想的？
2023年年底，多支影片在YouTube平台上架，主角名叫海海，他透过镜头记录下运用新青安
贷款在新北市买房的心路历程，该系列取名为“小宅人生”，因为他斥资千万元买下的，正
是权状坪数17坪、扣除公设后仅剩10坪的中古小宅。
我们找到了海海，他的年纪和董小姐相仿，本业从事广告行销，兼职YouTuber一方面是为了
记录人生，另一方面则希望透过平台分润来创造另一份收入。在他所有的影片里，买下小宅
的经历是最受欢迎的，不仅拥有将近10万次的观看次数，还有近千则留言，有人恭喜他买下
了日后扩大资金的基础，也有人感叹台湾的房价已经高得不可思议，“买房是花大钱把自己
绑在鸟笼里”。
这则影片随后被各大媒体转载，却也引来大量嘲讽。“房奴”、“盘子”、“买房韭菜”、
“傻了才会买”，各种留言虽是批评海海的选择，实则也反映了大众对于高房价下愈来愈多
“鸟笼小宅”的不满。
一片骂声中，海海决定再次拍片向网友说明自己的规划，第一步便是关于新青安贷款的使用
。
这项全名为“青年安心成家购屋优惠贷款”的政策，于2023年8月正式释出，政府透过释放1
,000万元贷款额度、40年贷款年限、5年宽限期和利息补贴，试图协助青年购屋。在海海规
划里，5年宽限期（注）正好派上用场，这个期间他只要月付12,000元的贷款即可，比过去2
0,000元的房租还低，等于可用低利息的贷款来取代在外租屋的支出，产权还是自己的，不
用担心随时会被房东赶走。他也在镜头前解释：
注：指在贷款初期的特定时间内，借款人只需支付贷款利息，而不需偿还本金，可减少前期
缴交贷款时的压力。
“很多人说40年的房贷要缴一辈子，必须期待人生不会发生意外；但我不是这样想的，我始
终没有觉得我要持有（这间房）一辈子，这只是一个过渡期的考量。”
“没有人想要住小宅，是买不起所以才只能住小宅”
海海将自己的住处布置得非常温馨，但他也认为这样的居所只是一种“过渡”，并非“真正
的房子”。（摄影／陈晓威）
海海将自己的住处布置得非常温馨，但他也认为这样的居所只是一种“过渡”，并非“真正
的房子”。（摄影／陈晓威）
“过渡”，也是海海受访时不断提及的字眼。他指出新青安将房贷拉长到40年是降低买房门
槛，让每个月的负担降低；待宽限期过后，他更不担心手中小宅没人接手，因为过去一年，
该处地段由于交通便利，实价登录显示一坪已经有10万元的涨幅，房仲更不断催促他转手。
只是他并不是一开始就是小宅的信徒。
起初，海海和多数年轻人一样选择租屋，他和两只猫一同住在新店一处大楼的分租套房内已
有5年之久。随着当地房价飙升，在租约即将到期前，房东告知他准备把房子卖掉，因为房
市火热、一买一卖之间将有7、800万元的获利。同一时间，海海老家也出现问题，他顿时成
为无处可归的游子，心中那股买房圆梦的心愿变得益发强烈。
“其实我从小时候就很想要买一个属于自己的房子，就一直会有一个观念好像是我需要买一
个房子才是安定的表现，或它是一个小小的里程碑跟目标。”于是海海把预算订在1,500万
元左右，开始寻找两房一厅的中古物件。
这些条件在2019年还有不少选择，但在他开始看房的2023年，正好迎来一波房市多头（注）
的高峰。海海不得不一点一点地退缩，先是退出台北市、离开新北市蛋黄区，后来甚至发现
在不少新北市蛋白区中，这个总价根本毫无竞争力。
注：在房地产指房价与交易量上升的畅旺情况；相对之下，房市景气差、房价下跌则称为“
空头”。
看房本来是一种喜悦，但过程中心态渐渐变得痛苦：为什么不早一点来看？为什么追不上涨
幅，房价愈来愈贵？为什么条件好的物件我买不到？到底谁才有资格买房子？焦虑和疑惑不
断在他的心中交织。
算不清对着网站上的价格叹息到第几次后，海海决定把期望降低，不再奢求两房一厅的格局
，只要生活机能尚可，距离他上班的台北市不要太远就好。最终，他在永和找到了现在的居
所，能够俯瞰新北市景致的10坪高楼套房，楼下就有卖场，距离捷运环状线约1公里。为了
让空间更符合需求，他更花费70万元将室内重新装潢。
10坪大的小宅里没有独立的房间，海海用书柜隔出唯一的卧室，与两只猫共处。（摄影／陈
晓威）
10坪大的小宅里没有独立的房间，海海用书柜隔出唯一的卧室，与两只猫共处。（摄影／陈
晓威）
我们实际走进这间“千万小宅”里，穿过入口两边的厕所和单口IH炉的厨房，映入眼帘的是
木质地板搭配米白色的系统柜；250公分宽的灰色沙发和1公尺高的层架则为开放式的空间隔
出独立的客厅。除此之外，整间房间还容纳得下一张标准双人床和一张书桌，对独居者来说
，这样的空间勉强还过得去。
但海海告诉我们，在他心中，一直不觉得这是一间“真正的房子”，当初网络上一片质疑也
曾让他感到难过。他吐露心声：
“重点在于大家觉得用1,000万买套房是不理智的，可是房价就是这样，没有人想要住小宅
，是买不起所以才只能住小宅。这边没有客厅、甚至没有房间，也不符合我对正常房子的想
像，可是现实很骨感，我只能买得起这种程度的房子，然后尽量让这里舒适一点，就是退而
求其次的结果。”
海海的计画，是撑过5年宽限期后以小换大，也不一定要再待在物价高昂的北部。在他理想
的真正房子里，会有两房一厅，客厅是客厅、房间是房间，他会把所有蒐集的公仔全部展示
出来，让空间中能真正留些许余裕，而不是像现在没有其他选择。
搬离青旅，住进6坪套房育儿的年轻夫妻
爱德华和鲸鱼（皆为化名）是一对未满30岁的年轻夫妻，过去他们选择住在两坪多的青旅长
租套房里，有了小孩后则搬到空间稍大的套房，但三人共享的空间几乎已经贴近法定的最低
居住水准底线。（摄影／陈晓威）
爱德华和鲸鱼（皆为化名）是一对未满30岁的年轻夫妻，过去他们选择住在两坪多的青旅长
租套房里，有了小孩后则搬到空间稍大的套房，但三人共享的空间几乎已经贴近法定的最低
居住水准底线。（摄影／陈晓威）更多
在台北市万华区的一间套房里，我们则见识到小宅化趋势下的一种样貌：套房育儿。
故事的主人翁是一对未满30岁的年轻夫妻，爱德华和鲸鱼（皆为化名）。过去，《报导者》
曾记录两人蜗居在青年旅馆2坪大长租房里的生活：他们必须每天攀爬没有扶手的楼梯到二
楼就寝，还得忍受头顶浴室外溢出来的湿气，每次洗完澡就像生活在热带丛林里；但不用额
外支出水电费、每周还有人专责打扫，他们十分满意这样的选择。
如今，两人从情侣转变为夫妻。过去行囊只有几件衣物、一台电脑，不憧憬有房有车，也对
结婚生子没有太多规划的爱德华仍是工程师，不过他成了一名新手爸爸，鲸鱼则辞掉工作，
两人靠着一份薪水共同育儿。
在他们租下的6坪套房里，环境和摆设与过去有明显不同。曾经两人身旁并没有太多随身行
李，衣服和毛巾整整齐齐地叠在塑胶收纳箱内；现在的房间则挤满了尿布、奶粉、泡奶机器
和各种生活用品。湿漉漉的浴巾和婴儿的口水巾一同吊挂在不开窗的阴暗阳台内。唯一的餐
桌是一张陈旧的流理台，桌面深度只有30多公分，仅供一人使用；轮不到的人必须在床上解
决一餐。
两人的儿子则接近周岁，正好是活力最强的时刻，好奇地想要探索新世界。不过爱德华和鲸
鱼并不像一般爸妈一样，将房间铺满软垫防止宝宝跌倒受伤，一张152×188公分的标准双人
床就是儿子的一方天地，围在床旁的护栏将他安全地隔离。
那张床，也是三人一同共享的最大空间。鲸鱼告诉我们，一家人为了有效运用床的空间，选
择横躺，也就是近一年，两个成人每晚都蜷曲著睡觉。“压抑啊，我们也希望能找一层的物
件，两房或三房的，这样他（小孩）真的要哭，至少还有一个角落让他哭，”身为妈妈的她
说。
小孩出生之际，正好是COVID-19疫情的尾端，那时旅馆为了迎接即将到来的旅客，选择调整
经营策略；首当其冲的便是待在青旅里的长租客，爱德华和鲸鱼也因此辗转在多间旅馆和租
屋处移动。为了给儿子一个稳定的空间，他们火速决定用1万6,000元租下现在居住的套房，
但在狭窄的套房里育儿并非易事。
“我猜我们背后可能插满小人，被打了好多次，”爱德华开玩笑地说。会有这样的想法，是
因为他们租下的套房其实是整间住宅分割而成，只要小孩一哭，声音立刻传遍方圆百里。租
屋的一年时间里，两人发现过去的房客几乎全部搬走了，剩下套房育儿的他们是“邻避设施
”。
爱德华、鲸鱼和两人的儿子一同在6坪大的套房里生活了一年，由于空间有限，他们只能将
床转向，蜷曲其中。（摄影／陈晓威）
爱德华、鲸鱼和两人的儿子一同在6坪大的套房里生活了一年，由于空间有限，他们只能将
床转向，蜷曲其中。（摄影／陈晓威）
小宅趋势中，摆脱最低居住水准的挣扎
事实上，待在鸟笼小宅里的这家人，居住水准已经几乎贴齐了法定的最低底线。根据内政部
所颁布的“基本居住水准”，三人居住最小面积需6.59坪（平均每人2.19坪），而他们的住
处只大了仅仅0.5坪，这还包括房间内用不到的畸零空间。
对这对年轻夫妻来说，这样的空间当然并不足够。他们曾向户籍所在的桃园申请社会住宅，
但递件当天就被承办人员告知机会不高，结果也不出意外。至于利用新青安买房的选项呢？
爱德华一脸为难地告诉我们，现在一家三口几乎每个月都是打平的状态，4万多元的薪水除
了支付房租外，还要负担两人餐费和孩子的尿布、奶粉和保险费用，几乎已经捉襟见肘。
但随着孩子一天天长大，两人也不是没有意识到狭窄空间的局限。“在他这个年纪会需要很
多新的东西去尝试，需要更大的空间去探索，可是这里就这么小我也变不出什么新花样来，
只要一个小时玩具不收，房间就会没有地方走路，”爱德华说。
为了解决困境，他们决定要在明年搬到一间一房一厅的居所。但看着新青安点燃房市，从买
房到租房的空间跟着愈来愈小，每年的租金涨幅已经成为这对年轻夫妻眼下的燃眉之急。在
小宅化的趋势里，他们只有一个小小的愿望：“每天能活着就好。”
从青旅搬到小套房里育儿，这对年轻情侣并不奢求买房，只希望能活下去就好。（摄影／陈
晓威）
从青旅搬到小套房里育儿，这对年轻情侣并不奢求买房，只希望能活下去就好。（摄影／陈
晓威）
鸟笼时代的无房青年，要成家只能梭哈或放弃？
董小姐、海海和爱德华一家人的经历，概略勾勒了鸟笼时代的居住图像，一种是逐渐被日渐
退缩的空间和高昂的价格给侵蚀；另一种则是梭哈手中筹码，跳进房市里。他们虽然做出不
同选择，但都绕不开焦虑和痛苦，距离“成家”仍然遥远。
讽刺的是，随着小宅成为主流商品，空房子的数量也跟着增加。内政部在6月发布最新的“
低度用电住宅”统计，该项指数向来被视为是空屋率指标，而数据显示去年下半年中，光是
20坪小宅的空屋率就占总体的17%，等于每6间小宅就有一间属于“低度用电”。
2022年出版的《无住之岛：给台湾青年世代居住正义的出路》一书曾描绘台湾青年世代的居
住困境为“买不起、租不好”；如今，这个困境或许还得再加上“买得小”、“没人住”两
项更新。至于该如何应对这个问题？当时该书作者廖庭辉建议，应该改采社会投资的概念，
从政策、财税和居住权等多个面向来规划改革，而不只是靠着补贴来缓和首购族的刚性需求
。但去年上路的新青安政策则是走上一条完全相反的路，政府靠着低利率和宽限期来降低买
房门槛，不只推升了房价，更催生诸多“鸟笼小宅”。
如今，随着鸟笼的增加，不少讨论开始把台湾和香港的居住状况拿来对比，认为按照趋势继
续发展，台湾也将步上香港㓥房的后尘。一则房地产广告正好成为缩影：扣掉公设、车位后
，12坪的主建物被规划成3间房间，要价1,780万元。“花千万坐牢”成为留言中受到普遍认
可的形容。
站在小宅浪潮的风口浪尖，透过新青安买房的海海向我们陈述了他心里的矛盾：没买房之前
，希望价格下跌；现在反而最害怕政府认真打房，大部分的有房族也不会接受一个让房价突
然暴跌的政府。
考虑购买组合屋的董小姐则显得消极，她告诉我们，最好的做法就是跳脱买不买房的困扰回
圈，否则买到小不啦叽的房子更像是一个鸟笼，花大钱把整个人塞在笼子里，“我不觉得那
是一个梦想，”她说。
延伸阅读：〈鸟笼小宅时代来临：新青安助攻高房价，小空间贴近基本居住水准底线〉
心得：
无