我翻了一下旧文, 你买的时候引用的投报率公式就错了
用了什么ceca给的速算法
3*5 (5倍杠杆) - 1.685 *4 (资金成本) = 现金投报 8.26%
上千万的东西, 是有要你30秒决定要不要买吗？
为什么要用速算法？
何况ceca那篇我在推文就直接说这个公式不行了
你好好列现金流, 算IRR, 我相信你就不会这样出价了
还有, 你这房子2022交屋, 根本还没卖, 就在那边真人真事平转亏钱
到底真人真事三小
※ 引述《linandydog (伯)》之铭言：
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: 好像有各种误会我紧急补充一下
: 文中各个试算表都只是买入瞬间的"估算"，六年平转是"假设条件"。
: 实际上的物件有跟到足够涨价，我也认为未来一定还是会持续大涨。
: 但是购买当下还没发生就是还没发生，没法去铁口直断六年后涨幅肯定>X%
: 试算表数字有点像是"认列入场成本"，像买入股票前要先知道会先亏多少手续费这样
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: 原文恕删，单纯想借个标题碎碎念。
: 两年前自己的旧文供参 => #1YkMROeg (home-sale)
: 懒得读的话重点在下面这张图
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
: 1000万头期2成宽三贷30年1.685%，粗投报(年房租/总价)3%的物件。
: 如果持有六年平转，身为一个无经验无背景房市小白，你会拿到-0.95%的年化报酬。
: 很反直觉? 网络上一堆投报计算网站跟板上大神明明随手贴出来都是两位数IRR
: 用两年前的超低利率条件搞出负年化，这怎么可能!??
: 问题就在于，大神是大神，但你只是小白。
问题应该是在于你故意要算成负数吧
这是我照你条件打的
购屋成本我算在第一期的32万, 卖屋成本我算在最后一期的50万
贷款800万, 利率照你说的1.685%, 无宽限, 月租照你说的3%, 25000
每年的房屋税15000, 土地税4000
得到的结果是这样
https://i.imgur.com/5NEFxJG.png
为什么你会算成负的？
第一个就是你每年的税金算4万, 这个真的偏高啦
再来就是1000万的房子, 真的会买2卖4, 买卖成本加起来82万吗?
我是觉得不会啦, 现在买1卖3还蛮常见的
还有就是默认房租不会涨, 每年都要空租一个月
如果我用买1卖3, 买卖各少10万, 加上租金年成长2%
就会得到
https://i.imgur.com/lAkCv5m.png
你把所有数字都算成最严苛的状态, 那算出一个负数也就不意外
: 现实家人朋友财商都超保守无法讨论买房投资，学校又没教只能在网络上爬爬文。
: 背学贷负债出社会还要给孝亲费，撑到今年总算买房的八年级赖家啃老小白。
: (上面那间1000万的是熟识亲人买的，不是我)
: 物件如下，台中74环内10-20年屋两房平车，同样真人真事只稍改数字方便计算。
: https://i.imgur.com/BowGxch.png
贵亲买1650万房子, 买卖趴数都给满, 而且六年不涨房租
然后买在台中六年还平转, 所有不利条件都给他碰上, 这么神奇？
你说这是真实案例, 可以给个实价登录吗？
我想看看贵亲为什么过去六年买在台中, 最后会平转